À Paris, l’encadrement des loyers repose sur un principe clair : le loyer proposé à la relocation d’un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf application d’un complément de loyer dûment justifié.
Ce loyer de référence majoré est déterminé chaque année par la préfecture, en fonction de critères précis : localisation, surface, type de location (vide ou meublée) et époque de construction de l’immeuble. Il constitue un plafond réglementaire au-delà duquel le loyer hors charges ne peut, en principe, être fixé.
En pratique, si le loyer de référence majoré d’un logement est établi à 30 €/m², proposer un loyer à 35 €/m² sans fondement juridique expose le bailleur à des sanctions et à la restitution des loyers indûment perçus.
Augmentation du loyer entre deux locataires après travaux : le principe général
Lors d’un changement de locataire, la réglementation issue de la loi ELAN et des décrets d’encadrement prévoit que le loyer ne peut pas excéder celui appliqué au locataire précédent, sauf exceptions strictement encadrées.
Autrement dit, un bailleur ne peut pas, par défaut, réaligner librement le loyer sur une valeur de marché plus élevée, même si le loyer antérieur était inférieur aux plafonds théoriques. Cette règle vise à éviter des hausses mécaniques lors des relocations.
Les travaux comme exception : une possibilité étroite et incertaine
Une exception est parfois admise dans la pratique juridique : une augmentation du loyer peut être envisagée si des travaux significatifs ont amélioré de manière notable la qualité ou les prestations du logement.
Cette possibilité repose toutefois sur deux conditions cumulatives :
- Le logement ne doit pas avoir été manifestement sous-évalué par rapport au marché avant travaux.
Les travaux doivent constituer une amélioration substantielle et objectivement appréciable du logement. - Il est essentiel de souligner que cette exception n’est pas formalisée par une règle précise du Code de la construction et de l’habitation. Elle résulte d’analyses doctrinales, de guides pratiques et d’appréciations jurisprudentielles. En cas de contestation, l’issue dépendra de l’analyse de la Commission départementale de conciliation ou du juge.
Le complément de loyer : un mécanisme distinct
Le complément de loyer constitue un mécanisme autonome. Il permet de dépasser le loyer de référence majoré uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort par rapport aux biens comparables.
La loi ne dresse pas de liste exhaustive de ces caractéristiques. La jurisprudence, en revanche, est exigeante : les éléments invoqués doivent être rares, objectivement démontrables et réellement différenciants.
La performance énergétique ou l’amélioration du DPE n’est pas explicitement reconnue comme une caractéristique exceptionnelle permettant, à elle seule, de justifier un complément de loyer. À cela s’ajoute la loi Climat et Résilience, qui interdit toute augmentation de loyer pour certains logements classés F ou G, renforçant encore le cadre contraignant.
Illustration chiffrée
Prenons un cas concret.
Ancien loyer : 20 €/m²
Loyer de référence majoré applicable : 30 €/m²
Loyer de marché observé : 35 €/m²
Des travaux importants sont réalisés, incluant une rénovation énergétique.
Dans ce contexte, la réglementation conduit aux conclusions suivantes :
▪️Proposer directement un loyer à 35 €/m² est interdit, car supérieur au plafond réglementaire.
▪️La seule rénovation énergétique ne constitue pas une justification légale claire pour un complément de loyer.
▪️Un complément pourrait être envisagé uniquement si des caractéristiques exceptionnelles indépendantes des travaux énergétiques sont démontrées, sans garantie en cas de contestation.
▪️Une revalorisation du loyer jusqu’au niveau du loyer de référence majoré demeure, en revanche, autorisée.
Contrôles et risques pour le bailleur
La Ville de Paris a renforcé les dispositifs de contrôle et de signalement des dépassements de loyers. Des sanctions administratives peuvent être prononcées, avec des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.
En cas de litige, la Commission départementale de conciliation ou le juge appréciera souverainement si les travaux réalisés justifient la hausse de loyer appliquée.
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La rénovation énergétique, même significative, ne permet pas de s’affranchir automatiquement de l’encadrement des loyers à Paris.
Toute augmentation doit rester dans les plafonds réglementaires ou être justifiée par un complément de loyer solidement argumenté.
La performance énergétique n’est pas, à ce jour, un critère légal autonome de majoration.
Toute hausse excessive demeure contestable et exposée à sanction.
