Longtemps cantonné aux marges de l’immobilier d’entreprise, le data center est devenu en quelques années un actif stratégique à part entière. Non plus un simple bâtiment technique, mais un objet immobilier hybride, à la croisée du foncier, de l’énergie, de l’industrie et de la finance.
En 2025, le sujet n’est plus de savoir si les data centers sont indispensables, mais où, comment et à quelles conditions ils peuvent encore être développés. En France comme ailleurs, le marché est désormais dominé par une contrainte centrale : la rareté des ressources physiques.
Le marché français : dense, attractif… et sous tension
La France figure aujourd’hui parmi les pays européens les plus dotés en infrastructures de données. Selon des recensements spécialisés (Statista / Cloudscene), le parc français comptait environ 315 data centers opérationnels en 2024 et une puissance installée de l’ordre de 700 MW fin 2024 (Business France et le baromètre France Datacenter/EY), ce qui place la France parmi les trois principaux marchés européens, derrière le Royaume-Uni et l’Allemagne.
Cette densité s’explique par plusieurs facteurs structurels :
- une position géographique centrale en Europe,
- des infrastructures télécoms robustes,
- un mix électrique largement décarboné,
- et un environnement juridique favorable à l’hébergement de données sensibles.
Mais cette attractivité a un revers : l’Île-de-France concentre l’essentiel de la capacité, et les marges de manœuvre y sont de plus en plus réduites.
Selon JLL, la taille du marché parisien atteignait environ 446 MW de capacité installée à fin 2024, ce qui en fait l’un des cinq grands hubs européens (aux côtés de Londres, Francfort, Amsterdam et Dublin). Dans le même temps, l’offre réellement disponible s’est raréfiée, en raison de l’absence de livraisons significatives sur l’année 2024 et d’un recours croissant aux précommercialisations.
Autrement dit, la capacité se réserve de plus en plus tôt, parfois 12 à 18 mois avant la mise en service, ce qui est typique d’un marché arrivé à maturité… et sous contrainte.
Le vrai mètre carré du data center : la puissance électrique
Le data center est sans doute l’actif immobilier qui s’est le plus éloigné du raisonnement classique au mètre carré.
Ici, la valeur se mesure en mégawatts disponibles, pas en surface.
CBRE et BNP Paribas Real Estate le soulignent clairement : sans puissance électrique sécurisée, un site peut être parfaitement localisé… et totalement inexploitable. Le foncier, à lui seul, ne suffit plus.
Les contraintes sont désormais bien identifiées :
- saturation progressive des réseaux électriques locaux,
- délais de raccordement parfois supérieurs à trois ou quatre ans,
- arbitrages complexes entre usages industriels, résidentiels et numériques,
- hausse rapide des besoins liée au cloud et surtout à l’intelligence artificielle.
Les projets récents illustrent cette nouvelle équation immobilière :
- à Marseille, le data center MRS5 de Digital Realty développe 22 MW ;
- près de Nîmes, le projet de campus de Magna Porta vise 50 MW pour un investissement estimé à 300 M€ ;
- Altarea indique disposer de fonciers avec plusieurs centaines de MW de puissance sécurisée, ce qui constitue aujourd’hui un avantage stratégique décisif.
Dans ce contexte, la puissance devient le facteur premier de création de valeur.
Un immobilier d’infrastructure, long et capitalistique
BNP Paribas Real Estate insiste sur des cycles de développement longs, souvent 5 à 7 ans entre l’identification du site et la mise en service, et sur un niveau de CapEx très élevé.
Les projets cumulent :
- contraintes foncières,
- autorisations administratives complexes (urbanisme, environnement, ICPE),
- exigences techniques extrêmes (refroidissement, redondance, sécurité),
- pénurie de compétences dans les métiers de l’électricité et du génie climatique.
Comme le soulignent Les Échos, le paradoxe est frappant : les puces et les capitaux sont disponibles, mais le béton, l’électricité et les délais font défaut. Le risque n’est pas technologique, il est immobilier et industriel.
Investissement et financement : un marché porteur mais sélectif
Sans surprise, les data centers attirent massivement les investisseurs. Knight Frank et CBRE mettent en avant :
- la croissance structurelle de la demande,
- des utilisateurs souvent de premier plan,
- des revenus potentiellement visibles sur le long terme.
Mais cette attractivité s’accompagne d’une sélectivité accrue, notamment du côté des financeurs. Les banques et acteurs de la dette analysent désormais les projets comme des opérations complexes, proches de l’infrastructure.
Les critères clés sont récurrents :
- sécurisation effective de la puissance électrique,
- état d’avancement des permis,
- qualité et engagement des utilisateurs,
- maîtrise du calendrier et du CapEx,
- capacité à absorber des retards sans déséquilibrer le financement.
Dans ce contexte, un projet peut être théoriquement excellent… et rester non finançable s’il présente un risque d’exécution mal maîtrisé.
Pourquoi parle-t-on de data centers dans l’espace ?
De récents articles évoquent des projets exploratoires de data centers orbitaux, souvent mal interprétés.
L’idée ne repose pas sur un excès d’optimisme technologique, mais sur un constat très concret : la contrainte énergétique devient critique sur Terre.
En théorie, l’espace offre un rayonnement solaire continu, sans alternance jour/nuit. Mais les mêmes articles rappellent immédiatement les limites :
- la puissance réellement exploitable reste très faible à ce stade,
- les coûts de lancement et de maintenance sont prohibitifs,
- les contraintes techniques (radiations, refroidissement, fiabilité) sont majeures,
- et aucun modèle économique crédible n’existe à moyen terme.
Ces projets relèvent donc davantage de la prospective que d’une solution opérationnelle.
S’ils fascinent, c’est surtout parce qu’ils mettent en lumière l’impasse actuelle : le foncier et l’électricité sont devenus des ressources critiques pour l’immobilier numérique.
Un actif stratégique, mais un immobilier de rareté
Le data center s’impose comme l’une des classes d’actifs les plus stratégiques de la décennie. En France, les fondamentaux sont solides, mais les contraintes sont réelles et croissantes.
La valeur ne se joue plus uniquement sur l’emplacement, mais sur la capacité à sécuriser la puissance, les autorisations et le financement dans un calendrier maîtrisé.
