Le b.a-ba de l’EISCP

Que sont les Equipements d’Intérêt Collectif et Services Publics (EICSP) ?

La loi Alur du 24 mars 2014 et le décret N°2015-1783 du 28 décembre 2015 ont acté l’apparition d’une notion de « sous-destination » pour les constructions, abrogeant ainsi l’article R.123-9 du code l’urbanisme, qui fixait jusqu’ici neuf destinations possibles. Il existe désormais cinq destinations (et vingt sous-destinations) :

• Exploitation agricole et forestière
• Habitation
• Commerce et activités de service
• Équipements d’intérêt collectif et services publics (EICSP)
• Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Les Équipements d’Intérêt Collectif et Services Publics (EICSP), anciennement appelés « CINASPIC – Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif », sont donc une destination.

La destination d’un bâtiment correspond à la raison pour laquelle une construction est édifiée. Elle est stipulée dans la demande de permis de construire et doit y restée conforme. La destination peut être changée à condition de faire une déclaration préalable en mairie si le changement de destination n’engage pas de travaux ou de légers travaux d’aménagement. Si le changement de destination modifie les structures porteuses, la façade de l’immeuble ou qu’il est accompagné de travaux créant plus de 20 mètres carrés de surface de plancher, l’obtention d’un permis de construire auprès de la mairie devient nécessaire pour changer la destination.

Une destination renvoie elle-même à une sous-destination. En l’occurrence les équipements d’intérêt collectif et services publics comportent six sous-destinations :

• Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés : recouvre toutes les constructions des porteurs d’une mission de service public, que l’accueil du public soit une fonction principale du bâtiment (mairie, préfecture…) ou annexe (ministère, services déconcentrés de l’État), ainsi qu’à l’ensemble des constructions permettant d’assurer des missions régaliennes de l’État (commissariat, gendarmerie, caserne de pompiers, établissements pénitentiaires…). Elle s’applique également aux bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (Ex : URSSAF…) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, RATP…). Cette sous-destination recouvre également les maisons de services publics.

• Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : recouvre les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (exemple : fourrières automobiles, les dépôts de transports en communs, les stations d’épuration…) ou permettant

la production d’énergie reversée dans les réseaux publics de distribution et de transport d’énergie, et les locaux techniques nécessaires comme les transformateurs électriques, les constructions permettant la transformation d’énergie produites par des installations d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques.

• Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale : recouvre l’ensemble des établissements d’enseignement (maternelle, primaire, collège, lycée, université, grandes écoles…), les établissements d’enseignement professionnels et techniques, les établissements d’enseignement et de formation pour adultes, les hôpitaux, les cliniques, les maisons de convalescence, les maisons de santé privées ou publics assurant le maintien de services médicaux dans les territoires sous-équipés. Les maisons de santé ne rentrent pas dans cette sous-destination mais dans « Activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle ».

• Salles d’art et de spectacles : recouvre les salles de concert, les théâtres, les opéras …mais elle exclue les stades qui sont des équipements sportifs.

• Equipements sportifs : recouvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive.

• Equipements recevant du public : recouvre les autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire, pour pratiquer un culte (églises, mosquées, temples …), pour tenir des réunions publiques, organiser des activités de loisirs ou de fête (salles polyvalentes, maisons de quartier …), assurer la permanence d’un parti politique, d’un syndicat, d’une association, pour accueillir des gens du voyage.

Les EICSP / CINASPIC : des constructions et locaux régis par le PLU

La destination est régie par le Code de l’urbanisme (article R. 151-27 et R. 151-27 du Code de l’urbanisme), à la différence de l’usage qui est règlementé par le Code de la construction et de l’habitation (article L. 631-7 et suivants CCH). L’usage d’un bien est relatif à ce à quoi il est utilisé : usage de logements versus les locaux destinés à un autre usage que l’habitation.

Lorsque la catégorie CINASPIC avait été crée, aucune définition précise n’avait été déterminée afin de permettre à cette destination d’évoluer selon les pratiques et les évolutions technologiques. Les termes de la destination étaient simplement stipulés dans un lexique annexé au PLU par les personnes en charge de la rédaction du plan local d’urbanisme selon les règles en vigueur localement.

Le PLU de la ville de Paris assimile par exemple cette destination à celle de l’habitation. Cela peut dans ce cas être très contraignant pour les propriétaires qui souhaiteraient changer la destination d’un bien EICSP. Il faut noter que le PLU de Paris reste régi par les dispositions du Code de l’Urbanisme qui se référait au CINASPIC. La ville de Paris a dans ce cadre inclus dans cette catégorie les parcs d’exposition, les locaux destinés à héberger des entreprises ou des travailleurs indépendants dans le cadre d’une politique de soutien à l’emploi (hôtels d’activité, pépinières, incubateurs, espaces de coworking), et les 11 institutions supérieures de l’État, ambassades, consulats, légations, organisations internationales publiques (la Présidence de la République, le Premier Ministre, l’Assemblée Nationale, le Sénat, la Cour de Justice de la République, le Conseil Supérieur de la Magistrature, le Conseil Constitutionnel, le Conseil d’État, le Conseil Économique et Social, la Cour de Cassation, la Cour des Comptes).

Le nouveau PLU bioclimatique de la Ville de Paris sera soumis au vote du Conseil de Paris fin 2024 et il prévoie de supprimer l’ancienne destination « CINASPIC » et de la remplacer par la destination EICSP. Cela entrainera plusieurs modifications comme par exemple le fait que :

• la logistique urbaine relèvera dorénavant de la sous-destination « entrepôt ».
• les locaux destinés à héberger des entreprises ou des travailleurs indépendants dans le cadre d’une politique de soutien à l’emploi (hôtels d’activité, pépinières, incubateurs, espaces de coworking) relèveront des sous-destinations « industrie » ou « bureau ».
• la sous-catégorie « cinéma » des EICSP sera rattaché à la SPH (surfaces liées à la fonction résidentielle) afin de « protéger ces fonctions d’intérêt collectif et social au même titre que la destination habitation ».

Les EICSP : une classe d’actifs attrayante 

Le principal avantage des biens EICSP réside dans le fait que ces biens sont en général utilisés de façon pérenne. Les utilisateurs du bien ont en effet tendance à les occuper sur le moyen/long terme. Les rendements sont donc sécurisés.

Durant la crise sanitaire, ces actifs ont montré leur résilience a contrario des hôtels et commerces qui ont subi de plein fouet les divers confinements.

Récemment, la marque de sport outdoor Salomon a pris à bail l’ancien showroom Citroën des Champs-Elysées fermé depuis fin 2017. Ce bien de 650 m² en rez-de-chaussée et en sous-sol sur un total de 1 200 m², classé CINASPIC a trouvé preneur pour un loyer annuel de 2 M€, soit la moitié du précédent loyer de Citroën. Les conditions seraient cependant relativement avantageuses en comparaison des loyers de l’Avenue. La raison tient au fait que le bien est classé CINASPIC jusqu’à 2028.