Le crédit hypothécaire est une solution connue qui consiste à se voir octroyer un crédit en hypothéquant un bien immobilier dont on est propriétaire au profit de l’établissement prêteur. Cette solution est souvent envisagée pour résoudre des situations compliquées de regroupement de crédit à la consommation afin de rallonger les prêts et dégager des liquidités complémentaires.
Qu’est-ce que l’equity release ?
Dans l’univers des UHNWI (Ultra High-Net-Worth Individuals) résidant à l’étranger, au lieu de parler de crédit hypothécaire, on utilise plus fréquemment le terme anglo-saxon d’equity release. Opération fréquente dans les pays Anglo-Saxons, l’equity release se fait plus rare dans les banques européennes, notamment françaises, au grand dam des investisseurs détenteurs de biens de Luxe en France.
Dans le cas d’une clientèle internationale fortunée, cette opération permet au propriétaire de mobiliser une propriété de luxe en l’hypothéquant au profit d’une banque qui va lui octroyer un crédit afin de dégager des liquidités qui seront utilisées pour réaliser d’autres investissements immobiliers ou financiers tout en continuant à jouir de cette même propriété.
Qui pratique l’equity release ?
Les banques privées, spécialisées dans la gestion de fortune et accessibles au travers de courtiers en crédit/mortgage brokers haut de gamme, sont les acteurs principaux de ces opérations. Elles interviennent essentiellement sur des zones géographiques où l’immobilier est le plus prisé comme la Côte d’Azur, les Alpes et Paris. Certaines banques suivent parfois quelques nouvelles tendances en étudiant des zones comme le Cap Ferret ou Biarritz ces dernières années. Elles offrent des conditions financières sur-mesure, adaptées aux besoins spécifiques de leurs clients, avec des solutions de financement souvent flexibles. Les banques privées demanderont à conserver une partie des fonds libérés en gestion au sein de l’établissement (dans leur jargon, on parle alors d’AUM, Assets Under Management) ou demanderont à récupérer la gestion de portefeuilles extérieurs qui seront transférés dans leurs livres. Cela évite au client UHNWI de solder son portefeuille, ce qui peut avoir des conséquences sur ses stratégies d’investissement et un impact fiscal parfois non négligeable.
Avantages de l’equity release pour les biens de prestige
Libération/extraction de liquidités : le principal avantage réside dans la capacité à débloquer des fonds importants sans affectation précise tout en conservant la propriété et l’usage du bien. Cela permet de se diversifier dans d’autres investissements ou de saisir des opportunités sur des marchés en croissance sans avoir à vendre ses propriétés.
Contrairement au crédit lombard (nantissement d’actifs financiers) qui se pratique essentiellement sur des durées courtes à taux variable, le crédit hypothécaire permet de bénéficier de durée plus longues et parfois même de taux fixes.
Les précautions à prendre
Cependant, l’equity release n’est pas dénuée de risques et nécessite une approche sur-mesure : la déduction à l’IFI n’est possible que si les fonds libérés sont réemployés à la propriété. C’est un principe fort en termes de fiscalité, seules les dettes ayant servies à l’acquisition du bien ou à sa rénovation son déductibles. Ce principe s’applique aussi bien pour l’IFI en ce qui concerne le calcul de la valeur nette du bien à déclarer que pour l’impôt sur le revenu en ce qui concerne la déductibilité des intérêts dans le cadre de la mise en location par exemple.
Bien souvent les banques privées s’assureront que le client dispose déjà d’une épargne confortable avant projet. Peu de banques accepteront que la totalité de l’épargne après projet soit issue uniquement de l’opération d’equity release.
Pourquoi envisager l’equity release aujourd’hui ?
Dans un environnement de taux d’intérêts baissiers, couplé à une demande croissante pour l’immobilier de prestige en France, l’equity release s’impose comme une solution efficace pour les U.HNWI internationaux souhaitant mobiliser leur patrimoine immobilier de luxe afin de rester agiles face aux opportunités du marché, tout en préservant la jouissance de leurs actifs prestigieux.
Cette solution sur-mesure mérite d’être étudiée par les gestionnaires de patrimoine et les conseillers immobiliers spécialisés dans l’immobilier de luxe.
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Pour en savoir plus :
Thierry Jean
International clients financing
tjean@cartefinancement.com
