En tant qu’expatrié dois-je investir en nom propre ou en SCI si j’effectue un achat long terme en France ? C’est une question que nous pose un grand nombre de nos clients désireux d’acquérir un bien immobilier sur le territoire français. Les notaires ont souvent l’automatisme de conseiller ce montage financier aux non-résidents, en leur recommandant d’inclure leurs enfants « pour des motifs de transmission ». Cependant, en incitant les non-résidents à passer par une SCI, ils omettent la question du financement en tant qu’expat lors de la transaction. Dans la pratique, peu de banques françaises acceptent d’accorder des prêts immobiliers à une SCI composée de personnes ne résidant pas en France et encore moins si des enfants mineurs sont associés (ce sera d’autant plus compliqué si les enfants mineurs ont une participation significative de plus de 20% dans la SCI).
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière permet à deux ou plusieurs personnes (physiques ou morales), d’une même famille ou non, de s’associer pour acheter et gérer un bien immobilier. La constitution d’une SCI peut se faire avec un capital social minimum de 1 €. Concernant l’apport qui sera nécessaire pour l’acquisition du bien immobilier et le règlement des différents frais, dans la majorité des cas, nous aurons tendance à privilégier un apport sous forme de compte courant d’associés plutôt qu’en capital.
Une distinction nécessaire entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
Deux types de SCI existent : la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les SCI sont en principe par défaut soumises à l’impôt sur le revenu mais les associés peuvent choisir l’IS.
Dans le cadre de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous devrez déclarer les revenus de la SCI dans le formulaire 2072 et chaque associé déclarera sa quote part du résultat directement dans sa déclaration de revenus 2042 même si ce résultat n’a pas été effectivement distribué (si un associé possède d’autres revenus fonciers, sa quote part du résultat de la SCI sera déclarée dans le formulaire 2044 de la déclaration des revenus fonciers).
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut constituer un intérêt car les plus-values en cas de revente peuvent être entièrement exonérées d’impôts après 30 ans de détention (après 22 ans en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et après 30 ans en ce qui concerne les prélèvements sociaux).
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés bénéficie d’un taux réduit à 15 % pour les revenus inférieurs à 38 120 € et à 28% jusqu’à 500 000 € de bénéfices. A la revente, la plus-value immobilière sera intégrée dans le résultat.
Le choix de l’IS ou de l’IR dépendra de vos projets et de votre situation patrimoniale et professionnelle.
Un financement en SCI est-il possible lorsqu’on est non-résident ?
Techniquement c’est tout à fait faisable ! Beaucoup de clients non-résidents pensent qu’en passant par le biais de cette structure, la banque sera rassurée d’avoir à faire à une SCI (de droit français, domiciliée en France) plutôt qu’à une personne physique non-résidente. Ce raisonnement est tout à fait justifié en ce qui concerne l’exercice de la garantie en cas de non remboursement du crédit et donc de contentieux. En effet, dans ce cas, la banque devra gérer un litige avec une personne morale française et non avec une personne physique résidant dans un pays étranger. Quelques banques (une forte minorité) peuvent même l’imposer suivant le pays de résidence.
Mais ce raisonnement a ses limites, notamment dans le cadre de l’analyse du risque de crédit que la banque va calculer dans le cadre de l’octroi du crédit. Bien que la banque octroie le crédit à la SCI, elle analyse tout de même la situation des personnes physiques (ou les ayants droits économiques finaux) qui la composent, comme s’il s’agissait d’un crédit en nom propre. En effet, dans la très grande majorité des cas, les associés de la SCI devront se porter caution. La banque est donc amenée à étudier votre dossier de prêt en se penchant sur la situation personnelle des associés et sur l’aspect non-résident de ces derniers.
Il faut souligner qu’en cette période de taux bas, les banques, submergées de demandes de prêts, recherchent la simplicité. Or octroyer un prêt à une SCI, demande un traitement administratif supplémentaire, mais aussi plus de technique de la part du conseiller (étude de la documentation, de la répartition des parts, caution à prendre sur les actionnaires, rassemblement des pièces justificatives comme les statuts et le Kbis…).
La complexité de l’opération réside aussi dans le fait, que la banque vous demandera d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI dans son établissement pour vous accorder le prêt immobilier. L’ouverture d’un compte pour une entreprise n’est pas toujours un acte anodin au sein d’une banque. Le conseiller bancaire classique qui a déjà quelques difficultés à traiter un dossier de prêt non-résident (en raison de la documentation en langue étrangère, des différences fiscales etc…) devra donc faire face à un montage du dossier encore plus complexe avec une SCI. Le nombre d’établissements bancaires étant en mesure d’accompagner les non-résidents sur ces opérations est donc limité.
Cependant, pour des transactions d’un montant significatif (de plusieurs centaines de milliers d’euros voire même au-dessus du million d’euro par exemple), il est tout de même possible d’avoir des solutions financières. Les banques privées ou les responsables de clientèle patrimoniale possèdent souvent les outils et les compétences techniques pour traiter ce type de dossiers, mais elles pourront vous demander des contreparties financières pour pouvoir vous financer.
Quel est par conséquent le type de montage à privilégier en tant que non-résident ?
Pour des acquisitions de petites surfaces type studio, T2, en tant que non-résident, il est conseillé de partir sur de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Les banques sont très à l’aise avec ce genre de projets. L’achat se fait en nom propre et la banque prendra en considération un futur loyer dans le calcul de l’endettement.
Toutefois, vous ne pourrez pas inclure les meubles dans votre demande de financement.
Le statut de LMNP comporte de nombreux avantages, dont un régime fiscal très favorable qui permet de déduire de son revenu les amortissements des biens loués.
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