SCI : choisir la bonne fiscalité pour une société civile immobilière

SCI : choisir la bonne fiscalité pour une société civile immobilière
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Sommaire

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La SCI, société civile immobilière, offre un cadre juridique souple pour les entreprises, les professions libérales et les particuliers. Les premières peuvent l’utiliser dans le cadre de leur gestion de trésorerie par exemple, les seconds pour constituer un patrimoine personnel en lien avec leur activité professionnelle, et les derniers pour investir à plusieurs. Les biens acquis peuvent ensuite être mis en location, permettant ainsi de percevoir des revenus fonciers. Reste à bien choisir le régime fiscal. Celui-ci va dépendre de plusieurs conditions qui concernent la SCI en tant que telle mais aussi les associés de cette dernière.

 

Faut-il opter pour l’impôt sur les sociétés ?

L’article 206, 3 du Code général des impôts n’exige pas qu’une SCI soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle exerce une activité commerciale comme la location en meublé, ou si ses associés sont des personnes morales. Dans les autres cas, le choix d’opter pour l’IS est laissé au libre arbitre des associés. Ces derniers peuvent ainsi estimer qu’il est préférable qu’elle soit imposée et non eux : 15% dans la limite de 38 120 euros de bénéfices annuels, puis 28% jusqu’à 500 000 euros. Ce dernier taux passera à 25% à compter de 2022.

Comme il s’agit de bénéfices, la société civile immobilière peut déduire de ses revenus ou de ses produits de ventes d’immeuble, les frais d’acquisitions des biens et toutes les charges engagées pour les biens immobiliers acquis.. Il est également possible d’amortir la valeur bien immobilier (déduction faite du terrain) sur une durée d’environ 25 ans en fonction de la typologie du bien immobilier. On retiendra souvent une valeur d’environ 15% à 20% de la valeur du bien immobilier pour définir la valeur du terrain, cela dépend essentiellement de l’usage du bien immobilier et de sa localisation. Tant que les associés ne perçoivent pas de dividendes ou ne vendent pas leurs parts, ils ne sont pas éligibles à l’impôt sur le revenu (IR), y compris lors d’une cession immobilière. En revanche, dès qu’ils touchent des dividendes ou réalisent une plus-value en cédant leurs parts, les gains nets sont soumis aux 30% du prélèvement forfaitaire unique (PFU) : 12,8% pour la taxe sur les valeurs mobilières et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Pour les associés personnes morales, la prise en compte de la SCI se gère soit sous le régime des résultats financiers, soit l’intégration de la SCI dans le bilan comme filiale.

Pour les associés personnes morales, la prise en compte de la SCI se gère soit sous le régime des résultats financiers, soit l’intégration de la SCI dans le bilan comme filiale.

 

L’impôt sur le revenu : le régime fiscal de base d’une SCI

La SCI peut ne pas avoir intérêt à être imposée sur ces bénéfices, même en intégrant les diverses déductions liées à l’activité. Ce sont ses associés personnes physiques qui vont être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers pour la valeur des bénéfices réalisées par la SCI rapportée au nombre de parts détenues. Par exemple, la SCI réalise 10 000 euros de gains, et il y a quatre associés à parité, chacun devra déclarer 2 500 euros de revenus. Par ailleurs, opter pour l’IR permet de profiter de l’abattement sur la plus-value de cession accordé selon la durée de détention du bien à partir de la sixième année. Ainsi, au-delà de vingt-deux ans, tous les gains sont exonérés. Un avantage fiscal qui n’est pas possible d’obtenir avec l’IS.

A contrario, il n’y a pas beaucoup de cas de déductibilité sur les revenus fonciers. Les frais d’acquisitions restent à la charge des associés. De même, seules certaines charges de la SCI sont déductibles – ce qu’on appelle le déficit foncier : assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, impôts fonciers, travaux d’entretien et de réparation ou encore les travaux d’amélioration. Les autres charges comme les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Sachant que le montant annuel déduit ne doit pas excéder le plafond global des avantages fiscaux fixé à 10 700 euros par an et foyer fiscal. Au-delà, les sommes sont reportables sur les revenus des années suivantes et dans la limite de 10 ans. Autres restrictions : la valeur des biens acquis n’est pas amortissable, et en cas de cession, chaque associé doit s’acquitter de la taxe sur les plus-values immobilières de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%.

 

Les changements de régime

La loi permet de procéder à des changements de régime au cours de la vie de la SCI. Mais il existe plusieurs restrictions, même si elles sont moins nombreuses depuis le 1er janvier 2019. D’abord, il est possible de prendre l’option IS après avoir appliqué l’IR. Ce choix d’une durée de cinq ans renouvelable, n’est plus irrévocable. Il sera toujours possible de revenir à la fiscalité sur le revenu. En revanche, cette fois, cette dernière décision est irrévocable.

Les difficultés sont plus nombreuses lorsque l’on bascule de l’IS vers l’IR. Dans les 60 jours, la SCI doit produire la liasse fiscale permettant d’estimer les plus-values latentes. Ces dernières seront soumises à taxation sauf si elles restent imposées sous le nouveau régime. Mais celles qui étaient “effacées” comme l’amortissement ou les réductions pour charges, ne pourront pas être concernées par cette règle d’atténuation. De même, les bénéfices mis en réserve, c’est-à-dire non versés sous forme de dividende, sont immédiatement éligibles au PFU. Aussi, un changement de fiscalité IS vers l’IR n’est recommandé que dans des situations particulières, comme celle où une SCI est déficitaire ou perçoit de maigres revenus fonciers.

Pour en savoir plus :

Société Civile Immobilière

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