Financement des
Professionnels de l’immobilier

Les foncières ont des stratégies d’investissement à long terme. Elles investissent dans différentes catégories d’actifs immobiliers en essayant d’en tirer le meilleur rendement locatif possible en fonction du risque plus ou moins élevé qu’elles acceptent de prendre. Elles essaient de gérer au mieux le taux de vacance de leurs biens, de signer des baux longs avec des locataires de qualité, d’entretenir l’actif puis éventuellement, à long terme, d’arbitrer pour réaliser de nouveaux investissement.

Au-delà des nombreux critères intrinsèques à la qualité de l’actif et du porteur de projet, les banques étudient essentiellement deux ratios, la LTV (Loan To Value ou quotité de financement par rapport à la valeur du bien) qui peut varier entre 50 % et 80 % selon la typologie de l’actif, le bail… mais également selon le rendement locatif. En effet, cette LTV est également calculée pour ne pas dépasser un DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou couverture locative) de 110 % minimum. Ainsi, le loyer net perçu doit couvrir au moins 110 % de l’échéance du crédit. Dans certains cas, nous pouvons également parler d’ICR (Interest Coverage Ratio) qui permet de calculer la couverture des intérêts de la dette par les loyers nets. Ce ratio se situe souvent aux alentours de 3 voire 2. Ces ratios peuvent varier fortement d’une catégorie d’actif à l’autre ou d’un emplacement à l’autre. Une banque n’accepte pas les mêmes ratios de LTV, DSCR ou ICR pour un immeuble de bureau dans la QCA à Paris ou pour un local d’activité en périphérie d’une ville de petite taille. Les rendements de ces actifs peuvent d’ailleurs varier du simple au triple.

Contrairement aux opérations de marchand de biens ou value add qui peuvent dégager des marges significatives et qui peuvent plus facilement absorber des hausses de taux, les foncières doivent maitriser le coût de leur dette de plus près et couvrir le taux de la dette sur la durée la plus longue possible, voire sur toute la durée. Les banques de réseaux peuvent souvent offrir des taux fixes agressifs sur des durées allant jusqu’à 15 ans quand les banques d’investissement proposent des solutions de couverture de taux partielles ou totales suivant les opérations et les conditions de marché.

L’acquisition d’un bien immobilier offrant un rendement de 5 % peut être financée au maximum avec une LTV de 60 % avec un crédit immobilier sur 15 ans à 2,5 %. Il est possible de monter à 70 % de LTV si le taux de ce même crédit n’est que de 1,5 %, soit 10 % d’apport en moins pour la même opération. Alors que le coût des fonds propres est bien supérieur à 10 %, il est facile de comprendre que l’optimisation du coût du financement soit un enjeu réel pour ce type d’investisseur.

Les foncières valorisent les actifs qu’elles achètent en fonction du rendement que ces mêmes actifs peuvent générer afin d’atteindre un objectif de taux de rentabilité interne fixé par les actionnaires. Plus l’actif immobilier sera dans une zone « Prime » (cœur de ville, quartier d’affaires…) plus le rendement attendu sera faible est donc la valorisation élevée. Par exemple, une stratégie d’investissement Core consiste à se focaliser sur des actifs immobiliers avec des baux fermes longs avec des locataires de premier rang dans les meilleures zones. Le rendement est alors d’autant plus réduit que le risque est faible. En période d’augmentation des taux, il parait logique que les rendements attendus augmentent et que les valorisations des actifs baissent. Une hausse concomitante des loyers peut atténuer la baisse de la valeur de l’actif. Par exemple, un investisseur réalise l’acquisition d’un bien immobilier à 1 M€ avec un loyer de 40 K€ par an (soit un rendement brut de 4 %). Si les taux augmentent de 1 %, le rendement attendu sur ce même actif immobilier serait alors de 5 %. En considérant un loyer constant de 40 K€, la valeur de ce même bien immobilier passerait de 1 M€ à 800 K€ pour un rendement brut attendu de 5 %, soit une baisse de 20 % de la valeur du bien. Si dans la même période, le loyer augmente de 10 % en passant de 40 K€ à 44 K€, pour un rendement brut de 5 %, la valeur de ce même bien immobilier serait de 880 K€. Ce bien immobilier verrait sa valeur baisser de 12 % au lieu de 20 %. La variation des taux de rendement des actifs dépend fortement du risque pris par les investisseurs et pourra, par exemple, être comparé au taux sans risque de l’obligation d’Etat à 10 ans. Une hausse de ces taux impacte mécaniquement la valorisation des biens immobiliers. Sur des stratégies d’investissement long terme, en cas de valorisation de l’actif immobilier, si la dette n’a pas été au moins partiellement amortie, la LTV serait bien entendu dégradée et peut, dans certains cas, déclencher des convenants imposés par le prêteur.