Crédit immobilier entrepreneur : comment calculer sa capacité d’endettement avec des revenus variables ?
Les banques françaises évaluent le risque de crédit principalement en fonction des flux financiers (revenus et charges) plutôt que du patrimoine ou de l’apport personnel. Depuis janvier 2022, le taux d’endettement est encadré par la réglementation.
Les entrepreneurs et dirigeants non salariés ont souvent des revenus fluctuants : salaire de mandataire social, dividendes, revenus de source étrangère, reprise de comptes courants d’associés… Pour déterminer leur capacité d’emprunt, les banques préfèrent les revenus stables et récurrents.
En général, elles lissent les revenus exceptionnels (bonus, dividendes) sur les trois dernières années. Si un entrepreneur ne peut justifier de trois ans d’activité, ces revenus sont souvent exclus du calcul. De même, la reprise de comptes courants d’associés n’est pas considérée comme un revenu.
Toutefois, il existe des exceptions. Si un entrepreneur n’a pas perçu de dividendes depuis trois ans alors que son entreprise aurait pu en distribuer, une négociation est possible avec certaines banques.
Obtenir un financement en tant que chef d’entreprise : une question de risque et de relation bancaire
Au même titre que n’importe quel acte commercial, pour réaliser une bonne transaction il est primordial de comprendre les intérêts de deux parties. Pour un emprunteur, il s’agira d’obtenir le meilleur crédit au meilleur prix et pour le banquier il s’agira de capter ou conserver un client qui lui permettra de développer son produit net bancaire (chiffre d’affaires) de façon pérenne dans le temps. Le crédit immobilier est un enjeu stratégique pour les banques. Elles cherchent à attirer et fidéliser leurs clients grâce à ce produit peu margé, misant sur la souscription d’autres services bancaires plus rentables.
Le profil des entrepreneurs est varié : entreprise en lancement, entreprise rentable ou non, investisseur immobilier, holding, chef d’entreprise ayant cédé une partie ou la totalité de son capital, ayant déjà perçu une somme non-négligeable lors de la vente d’une partie du capital, détenant sa participation à travers une holding ou en direct…
Quelle que soit sa situation, lors de la demande d’un crédit immobilier, l’entrepreneur comme tout emprunteur doit se demander ce qu’il pourrait mettre en avant afin de séduire les banquiers : flux d’une ou plusieurs sociétés, patrimoine financiers, assurances, flux personnels, projets immobiliers… En fonction de sa situation et de son projet (résidentiel, commercial, locatif, résidence principale, défiscalisation…), il faudra se tourner vers la « bonne » banque et le « bon » banquier. Dans le mot « bon », il faut comprendre « adapté » à sa situation. Les banques sont constituées de nombreux départements qui sont plus ou moins adaptés au profil d’un client entrepreneur et son projet : la banque de réseau, la banque privée, la gestion de fortune, le banquier des professionnels, le centre d’affaires, la banque des professionnels de l’immobilier, les départements spécialisés (financements structurés, crédit-bail…)
Certaines banques ont des spécificités que n’ont pas les autres. Carte Financement utilise les services de 40 à 50 établissements prêteurs pour accompagner ses clients tous les ans. Le choix du prêteur n’est pas toujours une histoire prix.
Le cadre réglementaire du crédit immobilier depuis 2022
Depuis septembre 2021, le Haut Conseil de la Stabilité Financère (HCSF) impose des critères stricts aux banques selon l’article L. 631-2-1 du code monétaire et financier :
- Taux d’effort limité à 35 % des revenus nets (avec 20 % de dérogations possibles)
- Durée maximale de remboursement de 25 ans (27 ans sous conditions)
Ces mesures sont particulièrement pénalisantes pour les bas et hauts revenus. Pour les entrepreneurs, le calcul du taux d’endettement imposé par le HCSF peut être particulièrement pénalisant pour plusieurs raisons dont quelques-unes ci-dessous :
- Le HCSF a précisé la définition de « Revenus annuels » comme étant « le revenu net avant impôt de l’emprunteur…calculé comme le revenu net global tel que défini aux articles 156 et 156 bis du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte et minoré des revenus exceptionnels, c’est-à-dire les revenus qui par leur nature ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d’emprunt…». Cette définition des revenus est particulièrement désavantageuse pour les entrepreneurs qui auraient des revenus exceptionnels non négligeables issus de la vente d’actions ou tout autre actif mais également de revenus issus de placements financiers qui ne sont, par nature, pas des revenus stables et récurrents
- Le HCSF a défini que le taux d’effort est calculé comme étant « le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt… et au dénominateur les revenus annuels… ». Encore une fois ce calcul est fortement désavantageux pour les entrepreneurs ou autres emprunteurs ayant fait le choix d’investir fortement dans l’immobilier et qui avaient pris l’habitude de calculer le taux d’endettement comme étant le ratio qui comprend au numérateur les mensualités des crédits dont on retranchait les loyers perçus après pondération et au dénominateur tous les revenus du travail. Ce calcul du taux d’endettement était communément taux d’endettement différentiel car le numérateur représentait la différence entre les charges des crédits et les loyers perçus
- Les crédits in fine, couramment utilisés en banque privée, sont aussi impactés : leur taux d’endettement est calculé sur la dernière échéance, ce qui complique leur obtention.
Alternatives au crédit immobilier classique pour les entrepreneurs
Face à ces contraintes, les entrepreneurs peuvent envisager des financements professionnels ne rentrant pas dans le cadre du crédit à l’habitat légiféré par l’article L-313.1 du Code de la Consommation qui est visé par le HCSF.
Les banques peuvent accorder des crédits professionnels lorsque :
- L’achat immobilier concerne un bien commercial ou locatif
- Le financement est réalisé par une société/personne morale et non un particulier
Il est donc parfois stratégique d’emprunter via une société pour contourner ces restrictions.
Le rôle de Carte Financement pour l’obtention d’un financement en tant qu’entrepreneur
Les banques restent intéressées par les entrepreneurs, qui représentent des clients à fort potentiel pour leurs activités bancaires. Toutefois, elles doivent respecter des contraintes réglementaires strictes.
Carte Financement, en tant qu’intermédiaire en opérations de banque et service de paiement, maîtrise ces réglementations et collabore avec un large panel de banques. Son expertise permet d’optimiser les dossiers de financement et d’identifier les établissements bancaires les plus adaptés à chaque situation entrepreneuriale.
