Longtemps considérés comme des actifs à part, trop spécifiques ou trop saisonniers, les loisirs et la montagne s’imposent désormais comme une véritable classe d’investissement immobilier. Parcs d’attraction, domaines skiables, complexes sportifs ou resorts touristiques ne relèvent plus seulement de l’exploitation : ils incarnent un immobilier opéré, intensif en capital, profondément ancré dans les territoires et pensé sur des horizons longs.
L’interview récente de Dominique Thillaud, directeur général de la Compagnie des Alpes, publiée par Les Échos, illustre parfaitement cette mutation. À travers le parcours de ce groupe, gestionnaire de domaines skiables majeurs et acteur incontournable des parcs de loisirs, c’est toute une philosophie de l’investissement immobilier qui se dessine : patience, intensité capitalistique et création de valeur dans le temps.
Le loisir : une classe d’actifs immobiliers en voie d’institutionnalisation
Les grands acteurs de l’immobilier (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, Knight Frank) convergent désormais sur un point : le loisir n’est plus un marché de niche. Il s’inscrit dans la catégorie des real assets alternatifs, aux côtés de l’hôtellerie, de la santé ou des data centers.
Parcs d’attraction, parcs indoor, complexes sportifs ou destinations touristiques partagent des caractéristiques communes :
- des fonciers spécifiques, souvent vastes et contraints,
- des investissements initiaux élevés,
- une dépendance forte à l’expérience client,
- et une nécessité de réinvestir régulièrement pour maintenir l’attractivité.
Contrairement à l’immobilier tertiaire classique, la valeur ne repose pas uniquement sur le bâti, mais sur la capacité du site à générer durablement des flux. Fréquentation, renouvellement de l’offre, notoriété de la marque et qualité de l’exploitation deviennent des paramètres clés de la valeur immobilière.
La Compagnie des Alpes : un modèle d’investissement patient
La trajectoire de la Compagnie des Alpes est emblématique. Créée en 1989 par la Caisse des Dépôts pour sauver des stations en difficulté, elle répondait à une impasse bien connue dans les années 1970 : un immobilier de montagne développé rapidement, mais des infrastructures (remontées mécaniques) sous-investies et incapables de soutenir le modèle à long terme.
L’analyse de Dominique Thillaud est limpide : le ski ne peut fonctionner que si l’hébergement et les infrastructures avancent ensemble. Faute de vision de long terme, le système montagnard s’était fragilisé. La réponse a été un investissement massif, continu, et assumé sur des cycles longs, exactement l’inverse d’une logique opportuniste.
Aujourd’hui, la Compagnie des Alpes est un groupe coté, rentable, affichant des résultats record, tout en revendiquant un modèle fondé sur la durée, la modernisation permanente et la préservation de son actif principal : la montagne.
Le ski : un immobilier d’infrastructure sous contrainte
D’un point de vue immobilier, le ski relève davantage de l’infrastructure que du loisir pur. Les remontées mécaniques, les réseaux de neige de culture, les accès, les équipements constituent des actifs lourds, coûteux, soumis à des contraintes réglementaires et environnementales fortes.
Les cabinets comme EY et KPMG soulignent que la valeur des stations repose désormais sur leur capacité d’adaptation :
- altitude et pérennité de l’enneigement,
- modernisation des équipements,
- gestion énergétique,
- acceptation du renoncement à l’extension des domaines.
Comme le rappelle Dominique Thillaud, le développement « à tous crins » n’a plus de sens. La création de valeur passe par l’optimisation de l’existant, la réduction de l’empreinte carbone et une vision industrielle du service rendu.
L’hébergement : le chaînon immobilier à repenser
L’article récemment publié par les Échos met également en lumière un point souvent sous-estimé : l’inadéquation partielle de l’offre immobilière en montagne, notamment hors saison hivernale. Le modèle du petit logement fonctionnel pour l’hiver montre ses limites pour une montagne quatre saisons.
Pour les investisseurs immobiliers, l’enjeu est clair :
- repenser les typologies de logements,
- intégrer davantage d’usages (terrasses, espaces extérieurs, modularité),
- adapter l’offre à une fréquentation estivale encore marginale mais stratégique.
La transformation du parc immobilier existant devient ainsi un levier majeur de valorisation, bien plus que la construction neuve.
Les parcs de loisirs : l’immobilier opéré par excellence
La diversification de la Compagnie des Alpes vers les parcs de loisirs (Parc Astérix, Futuroscope, France Miniature) n’est pas un hasard. Elle répond à une logique de lissage des cash-flows et de croissance maîtrisée.
Les parcs sont des actifs immobiliers très particuliers :
- impossibles à étendre indéfiniment,
- dépendants de l’investissement continu dans l’expérience,
- fortement liés à la marque et à la fréquentation récurrente.
Les acteurs du conseil en immobilier rapprochent souvent ces actifs de l’hospitality élargie : un immobilier où l’exploitation est indissociable de la valeur. Le rendement n’est jamais immédiat, mais la résilience peut être forte lorsque le modèle est bien structuré.
Désaisonnalisation et diversification : un impératif économique
Ski, parcs, complexes sportifs : tous ces actifs partagent un objectif commun, réduire la dépendance à un seul temps fort.
Le développement du padel, du football à cinq, des loisirs indoor ou des événements illustre cette tendance.
La fréquentation peut fluctuer, mais les dépenses de loisirs restent, comme le soulignent KPMG et EY, mieux sanctuarisées que d’autres postes de consommation. L’expérience prime sur l’achat d’impulsion, ce qui confère à ces actifs une certaine résilience.
Un immobilier exigeant, mais profondément résilient
Au fond, ces actifs rappellent une évidence parfois oubliée : la création de valeur ne se mesure pas uniquement dans l’instant, mais dans la capacité à investir, entretenir et inscrire les projets dans le temps long. Une logique qui redonne toute sa place à l’immobilier de loisirs dans les stratégies d’investissement.
