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La copropriété d’un bien dispose d’un statut particulier : un regroupement de personnes pour le gérer et notamment les parties communes pour ce qui concerne l’immobilier. Elle ne dispose pas de revenus propres. Les dépenses sont financées par tous les copropriétaires à proportion du nombre de lots (les tantièmes) qu’ils détiennent, et aussi selon la localisation du logement. Par exemple, les frais d’entretien de l’ascenseur pèseront plus sur les habitants du dernier étage de l’immeuble que ceux qui logent au rez-de-chaussée, même si ces derniers ont plus de surface.
Les provisions sur compte et livret
Les dépenses ne sont pas réalisées au hasard. Lors de la première assemblée générale, les copropriétaires désignent un syndic qui va avoir la charge de gérer la copropriété selon les décisions qu’ils auront votées. Parmi elles, il y a le budget annuel qui permet de fixer les provisions anticipatives : chaque copropriétaire verse en une ou plusieurs fois le montant des charges estimées pour permettre à la copropriété de disposer des fonds nécessaires avant d’engager les dépenses prévues. Concrètement, depuis son compte bancaire ou son livret d’épargne, la copropriété prélève chaque mois par exemple, le montant convenu en assemblée générale. A côté des provisions anticipatives, il y aussi les provisions dites “article 18”. Il s’agit d’un fonds dédié, non pas aux dépenses courantes comme le sont les provisions anticipatives, mais au financement des gros travaux tels que le ravalement de façade ou l’étanchéité du toit. Les sommes obtenues sont placées sur un compte d’épargne dont les intérêts viennent s’ajouter au capital à chaque début d’année.
Le prêt bancaire pour les copropriétaires ou la copropriété
Quand survient une grosse dépense, il se peut que les sommes mises de côté ne soient pas suffisantes. Deux cas de figures se présentent : soit les copropriétaires apportent les fonds manquants, soit ils n’en sont incapables. Dans le premier cas, ils peuvent individuellement souscrire un prêt et profiter de diverses dispositions comme le crédit d’impôts pour la transition écologique, des prêts auprès des Caisses d’allocations familiales ou des distributeurs d’énergie, ou bien encore des prêts sur critères sociaux. Dans le second cas, la copropriété peut décider de souscrire elle-même un prêt. Pour cela, il faut la même majorité que celle qui est nécessaire pour valider les travaux : majorité simple des personnes favorables, majorité simple de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents), majorité des ⅔ ou l’unanimité selon les cas prévus par la loi. Le prêt est remboursé par l’ensemble des copropriétaires ayant accepté cette solution, à proportion de leurs tantièmes détenus. Si une mensualité est défaillante, ce n’est pas la copropriété qui est mise en défaut de paiement, mais le ou les copropriétaires qui n’ont pas honoré l’échéance.
Les mesures et aides d’accompagnement
Si les copropriétaires peuvent avoir des aides individuelles, la copropriété peut aussi obtenir une aide sans passer par les démarches des copropriétaires. Quatre sont à retenir. D’abord, elle peut bénéficier d’une tva à taux réduit pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans. Ensuite, le prêt bancaire peut avoir la forme d’un éco-prêt à taux zéro pour un immeuble dont la construction est achevée avant 1990 et dont 75 % des occupants sont en résidence principale. En ce cas, il est possible d’obtenir entre 10 à 30 000 euros remboursables sur une période de 10 à 15 ans sous condition de réalisation des travaux dans un délais de trois ans. Puis, il y a des aides de l’Agence nationale pour l’habitat. Et enfin, les subventions délivrées par les communes, les départements et les régions. En aucun cas, ces dispositifs vont permettre de financer la totalité des travaux. En revanche, ils viennent réduire de manière significative les besoins de financement et donc les montants à la charge des copropriétaires.
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