Depuis plusieurs années, l’investissement collectif en immobilier connaît un engouement certain. SCPI, club deals, crowdfunding immobilier : ces solutions séduisent de plus en plus d’épargnants et d’investisseurs en quête de diversification, de rendement et d’accès facilité au marché immobilier. En 2025, alors que les taux d’intérêt entament un cycle baissier et que l’incertitude économique plane encore, comment évolue ce marché ? Quelles tendances fortes peut-on observer ? Décryptage.
Le crowdfunding immobilier, un modèle qui se professionnalise
Après une explosion entre 2020 et 2023, le crowdfunding immobilier entre dans une nouvelle phase : celle de la maturité. Ce mode d’investissement, qui permet de financer des opérations de promotion ou de rénovation immobilière en contrepartie d’un rendement attractif (souvent entre 7% et 10% par an), avait séduit par sa simplicité d’accès et ses tickets d’entrée très bas (quelques centaines d’euros).
Mais les premiers défauts de projets en 2023-2024, liés à des difficultés de livraison ou de commercialisation dans un contexte tendu, ont refroidi certains investisseurs. En réponse, les plateformes ont renforcé leurs critères de sélection, allongé les délais de financement et amélioré la transparence des projets.
En 2025, on observe ainsi :
- Une montée en gamme des projets proposés, souvent plus sécurisés et portés par des promoteurs expérimentés.
- Un retour des investisseurs institutionnels sur certaines plateformes.
- Une augmentation des durées d’investissement (plutôt 24-36 mois qu’une sortie rapide en 12 mois).
Le crowdfunding immobilier reste attractif, mais il s’adresse désormais à un public plus averti, conscient du risque de perte en capital.
Les SCPI, toujours plébiscitées malgré des ajustements de valeur
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont connu un énorme succès auprès des particuliers ces dernières années, en tant que produit d’épargne générant des revenus réguliers.
2023 a cependant marqué un tournant, avec plusieurs baisses de prix de parts annoncées par des SCPI majoritairement investies dans des bureaux ou du commerce. La remontée des taux d’intérêt avait mécaniquement pesé sur la valorisation des actifs immobiliers.
En 2025, la situation semble se stabiliser :
- Les SCPI diversifiées qui représentent environ 20 % du marché tirent leur épingle du jeu avec des rendements et des collectes records en 2024. Comète, la SCPI de la société de gestion Alderan, affiche un rendement de plus de 11 % et Transitions Europe (Arkea REIM) bat le record de collecte avec 431 M€ en 2024.
- Les sociétés de gestion privilégient désormais des acquisitions “core” (actifs de qualité, bien situés, sécurisés par des baux longs).
- Le rendement moyen se maintient autour de 4 à 5% net de frais, ce qui reste compétitif par rapport aux autres placements. Les nouvelles SCPI comme Remake Live ou Iroko Zen affichent des taux de distribution de plus de 7 % en 2024.
Le grand défi pour les SCPI aujourd’hui est de continuer à drainer de nouveaux capitaux sans sacrifier la qualité des investissements. La diversification internationale, notamment en Allemagne, en Espagne ou en Irlande, est également de plus en plus exploitée pour booster les performances.
Le retour en force des club deals pour les investisseurs fortunés
À mi-chemin entre l’investissement institutionnel et l’investissement individuel, les club deals immobiliers séduisent un public averti, notamment les chefs d’entreprise, les cadres dirigeants et les family offices.
Concrètement, un club deal réunit un nombre restreint d’investisseurs (souvent entre 5 et 20) autour d’une opération spécifique : achat d’un immeuble de bureaux, d’un hôtel, d’un programme résidentiel de standing… Chaque participant investit un montant significatif (généralement à partir de 100 000 €), ce qui permet d’accéder à des actifs normalement réservés aux grands institutionnels.
En 2025, plusieurs tendances sont visibles :
- Une forte appétence pour les actifs “value-add” (bâtiments nécessitant une rénovation ou une restructuration, offrant un potentiel de plus-value important).
- Un regain d’intérêt pour les projets en région ou dans des capitales secondaires européennes (Lisbonne, Milan, Varsovie…).
- Une exigence accrue en matière de montage juridique, fiscal et de gouvernance des opérations.
Le club deal séduit par la possibilité de co-investir sur des opérations concrètes, de mieux maîtriser les risques et de viser des TRI attractifs (souvent entre 8% et 12% par an).
Quelle évolution pour les prochaines années ?
L’investissement immobilier collectif a définitivement trouvé sa place dans les stratégies patrimoniales, à côté de l’investissement en direct. Les épargnants recherchent de la mutualisation des risques, de l’accès facilité à des actifs de qualité, mais aussi de la transparence sur l’utilisation de leur capital.
À l’avenir, on peut anticiper :
- Une montée en puissance de l’investissement ESG, avec des projets labellisés “verts” ou engagés dans la transition énergétique.
- Une digitalisation accrue, avec des plateformes toujours plus performantes et des processus de souscription simplifiés.
- Une concurrence renforcée entre les différents acteurs (SCPI, crowdfunding, club deals) pour séduire un public toujours plus exigeant en termes de performance et de sécurité.
Dans tous les cas, le succès de l’investissement immobilier collectif dépendra toujours d’un facteur clé : la qualité du sous-jacent immobilier. Comme souvent dans l’immobilier, le fameux adage reste vrai : “Location, location, location” !
