Le 3 février 2025, la Loi de Finances a été adoptée. Elle introduit de nouvelles mesures pour le secteur immobilier, et modifie plusieurs dispositions légales existantes. Cette nouvelle mouture fait ainsi évoluer la fiscalité des investissements immobiliers à travers la révision de taxes et d’avantages fiscaux entre autres. Pour les investisseurs, ce nouveau contexte réglementaire et fiscal peut être de nature à réorienter leurs stratégies.
Fiscalité alourdie pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
L’article 84 de la Loi de Finances modifie significativement la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), en durcissant le régime des plus-values.
Quels changements pour les propriétaires louant en LMNP ?
Jusqu’à présent, les amortissements comptabilisés sous le régime LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
Désormais, les amortissements déduits viendront réduire le prix d’acquisition du bien, augmentant ainsi la base taxable de la plus-value.
Mais quelques exceptions sont prévues, notamment pour les résidences étudiantes et les résidences services pour seniors.
Cependant, la fiscalité des plus-values immobilières demeure inchangée :
- Exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Cette réforme rend l’investissement en LMNP moins attractif, notamment pour les investisseurs souhaitant revendre à court ou moyen terme.
Quelles conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
Cette réforme incite les investisseurs à adopter une vision patrimoniale à long terme, en conservant leurs biens pour bénéficier d’une rente locative stable et optimiser la transmission de leur patrimoine.
Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
L’article 116 de la loi de finances 2025 autorise les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus communément appelés « frais de notaire ». Ce qui change :
- Jusqu’ici plafonnés à 4,5%, les DMTO peuvent être portés à 5%, selon la décision des conseils départementaux.
- Paris appliquera cette hausse dès le 1er avril 2025, et d’autres départements pourraient suivre.
Exonération temporaire de droits de donation pour l’investissement immobilier
L’article 71 de la loi de finances 2025 instaure une exonération exceptionnelle des droits de donation, dans la limite de 100 000€ par donateur et 300 000€ par donataire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
Conditions d’éligibilité :
- Les fonds donnés doivent être investis dans un délai de six mois, soit :
- Dans l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, destiné à être occupé par le donataire ou mis en location ;
- Dans des travaux de rénovation énergétique portant sur un logement ancien appartenant au donataire.
- L’engagement de détention et d’usage du bien doit être respecté pendant au moins 5 ans.
À noter : Cette exonération se cumule avec l’abattement de droit commun de 100 000€ par parent, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du Code général des impôts). Ainsi, un donataire peut recevoir jusqu’à 500 000€ en franchise de droits.
Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027
Le dispositif Loc’Avantage, introduit en 2022, accorde aux propriétaires une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs, proportionnelle à la modération des loyers pratiqués.
Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2024, il est finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Pour en bénéficier, le bien doit être loué en tant que résidence principale, avec un loyer plafonné, à un locataire respectant des conditions de ressources.
Cette prolongation vise à encourager l’offre de logements abordables et à soutenir les propriétaires investisseurs.
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire
Le PTZ, destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources, a été étendu à tout le territoire pour l’achat de biens neufs, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. Cette extension poursuit comme objectif l’uniformisation de l’accès à la propriété et elle entend par ailleurs offrir plus de flexibilité aux primo-accédants, sans contrainte de zonage.
La Loi de finances 2025 transforme sensiblement la fiscalité immobilière. L’extension du PTZ facilite l’accès au logement dans toutes les zones. L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) impacte les transactions.
La réforme des plus-values immobilières complexifie la gestion fiscale des investissements en LMNP. L’évolution de la taxe foncière affecte propriétaires et investisseurs. L’ajustement des règles d’amortissement des biens immobiliers modifie également la rentabilité des placements.
Les investisseurs doivent donc adapter leur stratégie patrimoniale en fonction de ces nouvelles réglementations pour optimiser leur fiscalité et leur rentabilité à long terme.
