Les établissements bancaires sont plus exigeants lorsqu’il s’agit de financer un marchand de biens et ce d’autant plus dans le contexte actuel. Pour prendre leur décision, au-delà de l’étude du bien immobilier et de l’opération, les banquiers s’attardent sur le profil du marchand de biens et sur son expérience.
Voici les points à vérifier avant de proposer à une banque de financer une opération de marchand de biens.
Point d’attention n°1 : le profil du marchand de biens
Lors de l’étude du financement d’une opération de marchand de biens, le banquier s’interrogera sur l’expérience du porteur du projet. A-t’il déjà réalisé des opérations d’achat revente ou des opérations similaires (opération de promotion immobilière ou d’aménagement foncier) ?
S’il n’a aucune expérience à son actif, il sera dans la plupart des cas difficile de financer le projet à moins que l’emprunteur exerce une activité dans le secteur immobilier. Architectes, dirigeants de sociétés de travaux, agents immobiliers seront ainsi des acteurs légitimes aux yeux du banquiers pour demander un financement de marchand de biens dans le cadre d’une opération relativement simple, ne nécessitant que peu de travaux et peu ou pas d’autorisations administratives.
Point d’attention n°2 : le lieu du projet et la liquidité du bien immobilier
Le principe de l’activité de marchand de biens est d’acheter un actif et de le revendre dans un laps de temps donné. En effet, lors de la signature de l’acte notarié, le notaire fait signer à l’acquéreur un engagement qui projette une revente du bien dans un maximum de 5 ans. Cet engagement de revente lui permet ainsi de bénéficier de droits de mutation réduits de 2,5% à 3% du montant de son achat.
Si l’engagement n’est pas respecté et que le marchand de biens n’a pas revendu le bien acquis avant les 5 ans, le fisc demandera à ce dernier de payer la totalité des frais de notaire qui auraient dû être réglés à la signature pour une acquisition immobilière classique soit environ 5 % de complément de droits. Des majorations sont également à prévoir dans ce cas.
Afin de prévenir cette situation et respecter l’engagement de revente, les banques analysent la liquidité du bien objet du financement. De façon générale, les actifs situés dans les grandes métropoles ou dans des localités où le marché immobilier est dynamique seront plus crédibles aux yeux des banquiers pour obtenir un financement.
Parmi les indicateurs étudiés, ces derniers regardent souvent la taille de la commune ou sa notoriété en observant le niveau de rareté des biens immobiliers sur le marché local et le niveau de la demande. Il doit ainsi y avoir une certaine profondeur de marché.
Attention aux biens atypiques tels que les châteaux qui ne sont pas considérés comme des biens liquides car trop spécifiques avec un prix immobilier qui ne correspond pas au prix au mètre carré du marché.
De même, les banquiers seront plutôt réticents à l’idée de financer des biens achetés à d’autres marchands de biens. Dans ce cas, ils considèrent que le prix a été déjà optimisé et qu’il y a peu de chance d’avoir un potentiel de marge.
Point d’attention n°3 : le coût de revient
Le marchand de biens doit estimer avec précision son coût de revient. Pour calculer les divers frais à prévoir dans le cadre d’une opération d’achat revente, il convient d’additionner le prix d’acquisition du foncier, les frais annexes (frais de notaire, frais d’architecte, taxes foncières ou de bureaux) et le coût des travaux auquel s’ajoute le coût du portage financier, c’est-à-dire le taux d’intérêt.
Bon à savoir : Pour que le projet soit finançable auprès d’un établissement financier, le prix de vente du bien doit générer une marge de 12% à minima.
De manière générale, le banquier finance un maximum de 80 à 85% du prix de revient total de l’opération hors frais.
Point d’attention n°4 : les autorisations administratives
Sauf rares exceptions, lorsqu’une opération de marchand de biens doit bénéficier d’une autorisation administrative (permis de construire ou autorisation préalable) avant le début des travaux, la banque demande à ce que ces autorisations soient purgées de recours et de retrait pour débloquer les fonds prêtés.
Néanmoins, si les autorisations ne sont pas encore obtenues et si le projet est viable financièrement sans les autorisations, c’est-à-dire que la marge financière est suffisante, deux scénarios peuvent être présentés aux banquiers :
- Un scénario sans autorisations
- Un scénario avec autorisations
Point d’attention n°5 : les informations juridiques, économiques et financières du projet
En plus des documents habituels demandés par une banque dans le cadre d’un financement plus classiques (résidence principale…etc), une opération de marchand de biens doit comporter un compte de résultat (bilan d’opération) et un track record des opérations réalisées quand c’est le cas.
