Le marché du coworking a fait la une de l’actualité en ce début de mois avec l’effondrement de WeWork, leader mondial du secteur qui a popularisé le modèle et dont les activités aux Etats-Unis ont été placées sous la protection du régime des faillites en raison d’une mauvaise gestion de son hyper-croissance. La chute de ce géant peut-elle entacher le marché français ?
Le coworking, un marché en croissance
En 2022 la France comptabilisait environ 3 500 lieux de coworking pour une surface cumulée supérieure à 1 million de mètre carrés, selon une étude réalisée par Ubiq. La part des espaces de coworking sur l’ensemble du parc immobilier du QCA à Paris représenterait 4% selon Knight Frank. Les prises à bail à Paris représentent quant à elles 75 % des volumes pris à bail par les opérateurs de coworking en Île-de-France depuis 2015.
A l’échelle de la France entière, le marché du coworking a connu en 2022 une croissance de 20 % de son activité, selon le conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield. Les acteurs majeurs tels que IWG, WeWork, Morning et Mojo ont même atteint 27% de croissance sur l’année passée. Mais au-delà des leaders du secteur, on remarque une diversification croissante des types d’acteurs de toutes tailles se développant en Île-de-France. Selon Knight Frank, au début de l’activité les petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²) représentaient l’essentiel des transactions, mais entre 2017 et 2019 les transactions supérieures à 5 000 m² ont représenté 53% des volumes loués en Ile-de-France en raison de l’arrivée des poids lourds du secteur. Cependant depuis 2020, ces surfaces ont à nouveau diminué au profit des moyennes surfaces.
Au niveau mondial, le marché du coworking devrait également poursuivre sa progression et atteindre 120 milliards de dollars en 2025, contre seulement 30 milliards en 2018, selon Welkin & Meraki.
Le coworking a réellement pris son envol il y a une dizaine d’années à l’arrivée de WeWork qui a éveillé les entreprises et indépendants à de nouveaux usages. Après un coup d’arrêt brutal lié à la crise sanitaire en 2020, la demande s’est amplifiée. Le taux d’occupation sur toute la France était tombé à 62% en mars 2020 contre 91% en 2022.
À l’ère post-Covid, les besoins ont évolué, et les professionnels recherchent désormais des solutions flexibles et personnalisées pour se libérer des contraintes des baux commerciaux classiques, 3, 6 et 9 ans, qui ne permettent pas de s’adapter à des phases d’hyper croissance. Les espaces de coworking répondent à ce besoin de flexibilité et proposent des espaces privatifs entièrement personnalisables. Les sociétés peuvent donc quasiment s’y installer (et les quitter) du jour au lendemain, en bénéficiant d’un service clé en main avec des aménagements sur-mesure. Cette offre séduit aussi bien les startups que les grandes entreprises.
Au-delà de cette flexibilité « Les normes comptables rendent aussi plus lourdes les prises à bail traditionnelles, qui ont un impact direct sur le bilan des entreprises. Et confier ses espaces de travail à un spécialiste du coworking permet de lui laisser gérer à votre place l’application du décret tertiaire», indique Christophe Burckart, directeur général d’IWG pour la France. Ce décret vise à améliorer la performance énergétique du parc immobilier tertaire pour tous les biens immobiliers (par exemple les bureaux) de plus de 1 000 m² de surface de plancher (SDP).
Vers un nouveau modèle hybride
Le marché du coworking est désormais un marché plus mature où l’intensité concurrentielle s’est accrue. Cependant le secteur poursuit sa croissance et évolue vers une offre hybride entre coworking et bail classique.
La chûte de WeWork ne devrait donc avoir que peu de répercussions sur le marché français. Le modèle de bureau flexible est en effet désormais généralisé et la plupart des acteurs sont rentables et se sont regroupés.
En effet, au cours de l’année passée Multiburo et StartWay ont par exemple rejoint La Poste Immobilier. Wojo a pris une licence de marque afin de gérer « Mama Works », la marque d’espaces de bureaux flexibles du groupe Mama Shelter, toutes deux membres du groupe Accor.
Au-delà de la concentration du marché, les grands bailleurs suivent cette tendance. Icade développe sa filiale Imagine Office et La Française a décidé de convertir certains de ses actifs en bureaux opérés avec la marque Wellcome.
De nouveaux usages pour l’immobilier de bureau : bureau opéré (BOP) et flex out
Le modèle du coworking doit faire face à de nouvelles attentes de plus en plus élevées en matière de services et de flexibilité. C’est ainsi que le bureau opéré tire son épingle du jeu. À Paris, on dénombre près de 200 000 m² de bureaux opérés et leur nombre a été multiplié par 1,5 en un an, entre novembre 2021 et novembre 2022.
Le principe du bureau opéré est relativement similaire au coworking dans le sens où il a cette même flexibilité. En revanche l’offre de services y est plus développée qu’au sein d’un espace de coworking. Un contrat de prestation de service est en général signé. Les utilisateurs bénéficient d’un espace privatif et indépendant leur permettant de bénéficier d’une zone de confidentialité plus importante. Les acteurs du coworking sont de plus en plus nombreux à développer leurs actifs en bureaux opérés.
Financer l’acquisition d’un espace de coworking avec un expert en financement
Carte Financement accompagne régulièrement des acteurs immobiliers opérant sur diverses tailles d’actifs. Nos experts en financement d’entreprises peuvent aussi bien financer les sociétés de coworking dans leur développement, qu’accompagner les investisseurs souhaitant louer des espaces à des sociétés de coworking.
Notre dernière réalisation en date dans ce secteur, concerne le refinancement de deux obligations contractualisées en 2018 pour faire face au développement d’un réseau de coworking haut-de-gamme parisien et qui sont arrivées à maturité en 2024.
