La pierre papier constitue un bon moyen de diversifier son patrimoine et d’obtenir du rendement avec une mise initiale moins importante que l’achat d’un bien immobilier locatif en direct. Selon le site Pierrepapier.fr, le taux de distribution des SCPI s’est établi à 4,63% en 2016, contre 4,85% en 2015, soit un niveau appréciable (3,95%) par rapport au taux sans risque.
La pierre papier : qu’est-ce que c’est ?
Ce terme englobe tous les produits de placement à base d’immobilier.
L’investisseur acquiert des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI). La société de gestion, qui pilote ces deux supports, acquiert un patrimoine immobilier locatif diversifié : bureaux, locaux commerciaux, logements, en France ou à l’international.
Quels sont les avantages de ces placements immobiliers?
- Le risque est dilué. Il est plus faible qu’avec un bien immobilier détenu en direct, où il peut arriver que le locataire ne paie pas ou que le bien reste vide.
- Le souscripteur de parts de SCPI ou d’OPCI accède à un patrimoine immobilier locatif diversifié, un atout auquel un particulier a difficilement accès en direct.
- En cas d’emprunt, les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.
- Complément de revenus pour la retraite, il est possible de faire coïncider la fin de l’emprunt éventuellement souscrit pour l’achat des parts avec la fin de la vie active.
- Pour les SCPI d’immobilier résidentiel, il existe aussi des dispositifs fiscaux incitatifs (SCPI «Pinel» et SCPI «Malraux»).
Quelles sont les contraintes des SCPI et des OPCI ?
- La durée conseillée de conservation de parts de SCPI ou d’OPCI est de 8 ans minimum.
- Les SCPI ne sont pas complètement liquides. C’est pourquoi il est aussi possible de choisir une OPCI. Celui-ci intègre entre 60 % et 90 % d’actifs immobiliers, le solde pouvant être constitué d’autres instruments financiers plus liquides.
- Les parts de SCPI sont soumises à des frais de souscription et à des frais de cession, sans compter une commission de gestion annuelle.
- La conjoncture économique peut peser sur les performances. Les parts de SCPI ont pu perdre jusqu’à 8% par an entre 1993 et 1998.
Quelle rentabilité attendre de la pierre papier ?
La rentabilité d’un placement en pierre papier se décompose en deux parties :
- Les dividendes versés annuellement à l’investisseur en fonction des loyers encaissés sur la période (une fois déduites toutes les charges afférentes à la gestion du patrimoine immobilier locatif) et des plus ou moins-values immobilières réalisées par la société de gestion. Ces revenus sont imposés à l’IR.
- Le montant du capital perçu par l’épargnant lors de la vente de ses parts en cours de contrat ou lors de la liquidation du fonds. Les plus-values éventuelles sont alors imposables.
Lorsque le contrat est logé dans un contrat d’assurance vie, les revenus sont capitalisés. En outre, les avantages de la fiscalité de l’assurance vie s’applique lors des retraits ou en cas de décès.
La pierre papier séduit de plus en plus les Français. Néanmoins, il est essentiel de s’assurer du sérieux de l’intermédiaire qui les commercialise. Comme pour tous les autres placements, il ne faut pas se limiter à regarder les performances passées.
