Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, pour de multiples raisons, il se peut que l’acquéreur ne puisse pas recourir à un crédit immobilier et qu’il finalise la transaction sur ses deniers personnels ou en bénéficiant d’un prêt de famille ou d’amis. Dans ce cas, il peut être intéressant d’avoir recours à un post financement.
Pourquoi réaliser un post financement ?
Quelques raisons pour lesquelles vous pourriez vous retrouver dans cette situation :
- Timing trop juste pour mettre en place un crédit immobilier
- Situation professionnelle changeante au moment de l’acquisition (CDI en cours de période d’essai par exemple)
- Projet nécessitant des autorisations pour réaliser de lourds travaux de transformation. Par exemple, une banque ne pourra pas accorder un crédit immobilier si le projet d’acquisition nécessite l’obtention d’un permis de construire
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Si vous n’avez pas pu obtenir de crédit immobilier pour une raison qui pourrait être réglée dans les semaines ou mois qui suivent votre acquisition réalisée au comptant, vous pouvez procéder au post-financement de cette acquisition. C’est-à-dire que la banque pourra refinancer cette acquisition dans les mois qui suivent la date d’acquisition. Le but de cette opération est de vous permettre de récupérer l’argent que vous ou vos proches auraient dû avancer pour signer dans les temps.
Dans quel délai réaliser l’opération ?
Attention, bien souvent, la banque pourra financer après coup ou post-financer le bien immobilier au maximum dans les six mois qui suivront votre acquisition. Au-delà de cette durée de six mois, la banque considère cette opération comme étant un crédit hypothécaire non-affecté. Un bon nombre d’entre elles refuseront par conséquent de financer ce type de crédit hypothécaire.
Ce délai de six mois est lié à une tolérance de l’administration fiscale qui considère qu’il est possible d’affecter une dette à un bien immobilier uniquement si cette dette a été souscrite dans les six mois suivant l’acquisition.
Bien entendu, avant de payer comptant votre acquisition assurez-vous bien que votre banquier ou votre courtier en crédit immobilier (idéalement spécialisé sur les financements de ce type comme l’est Carte Financement) pourra vous suivre pour faire ce post-financement et récupérer les fonds que vous aurez avancés.
Quelles différences entre un post financement et un crédit immobilier classique ?
Bien que certains banquiers ne soient pas toujours favorables à réaliser un post-financement, il faut savoir que cette opération de post-financement est presque identique à une opération de crédit immobilier classique. La principale différence réside dans les frais de garantie. Si la société de cautionnement (Crédit logement ou Saccef) qui est habituellement interrogée pour garantir le crédit immobilier n’accepte pas d’intervenir, la banque devra enregistrer une hypothèque pour financer l’opération. C’est la principale subtilité.
En temps normal, pour financer une acquisition, lorsque la société de cautionnement n’intervient pas, la banque peut octroyer un crédit immobilier garanti par un privilège de prêteur de deniers. Il faut savoir que l’hypothèque vous coûtera environ 1% plus cher que le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers). Pour information, la base de calcul utilisée pour le PPD et l’hypothèque est égale au montant du crédit immobilier octroyé. Finalement, si vous faites une acquisition immobilière de 500 000 € payée comptant et que vous souhaitez ensuite post-financer cette acquisition en demandant un crédit de 400 000 € à votre banquier, le surplus de ce post-financement par rapport à la mise en place d’un crédit immobilier classique sera environ de 1%, soit environ 4 000 €.
Enfin, dans certains cas, il se peut que les banques margent un peu plus le taux du crédit immobilier d’un post-financement par rapport à un financement. Mais cela reste généralement minime.
