Le projet loi de finances 2026, actuellement en discussion, s’inscrit dans un contexte budgétaire contraint. L’État vise un déficit public ramené à 4,6 % du PIB d’ici 2026 grâce à un plan d’économies de près de 44 milliards d’euros. Cette rigueur n’empêche pas l’exécutif et les parlementaires d’avancer plusieurs mesures pour relancer l’investissement locatif et soutenir le marché immobilier.
Un nouveau statut pour les bailleurs privés
Le rapport Daubresse–Cosson propose une refonte profonde de la fiscalité locative, avec des dispositifs susceptibles de transformer le cadre de l’investissement immobilier :
- Amortissement du capital : 5 % par an pour un logement neuf (sur 20 ans) et 4 % par an pour un logement ancien avec travaux (≥ 15 % du prix). Un bonus est prévu en cas de loyers sociaux ou intermédiaires.
- Micro-foncier renforcé : abattement porté de 30 % à 50 %, avec un plafond de revenus fonciers doublé (30 000 €).
- Déficit foncier : plafond déductible sur le revenu global relevé de 10 700 € à 40 000 €.
- IFI : exonération des logements loués en tant que résidence principale du locataire.
- Plus-values : exonération totale après 20 ans de détention.
Ces mesures pourraient générer 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030 et rapporter près de 2 milliards d’euros de recettes fiscales annuelles.
Réforme du bail et simplification des règles
Le projet loi de finances 2026 s’accompagne de propositions visant à moderniser le cadre de l’immobilier locatif :
- meilleure définition des charges récupérables,
- outils renforcés pour prévenir les impayés,
- assouplissement ou suppression possible de l’encadrement des loyers,
- simplification des obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Loc’Avantages et logement social
Le dispositif Loc’Avantages, qui incite à la mise en location à loyers modérés, pourrait être prolongé jusqu’en 2027 et devenir plus attractif. Les évolutions proposées incluent :
- transformation en crédit d’impôt plutôt qu’en réduction d’impôt,
- relèvement du plafond fiscal de 10 000 € à 18 000 €,
- extension aux petites surfaces et aux logements meublés.
En parallèle, le gel des APL et des prestations sociales prévu en 2026 pourrait réduire la solvabilité des ménages, avec un impact indirect sur le marché locatif et l’accession à la propriété.
Points à retenir
Le projet loi de finances 2026 pourrait marquer un tournant favorable aux investisseurs grâce à une refonte de la fiscalité locative et à des mesures incitatives. Ces évolutions encourageraient la rénovation, la mise en location et la détention longue durée. Néanmoins, le contexte budgétaire et politique reste incertain, ce qui pourrait retarder ou modifier certaines réformes.
Notre analyse
Si ces mesures sont adoptées, elles ouvriraient une véritable fenêtre d’opportunité pour les investisseurs souhaitant se positionner sur l’immobilier locatif, notamment dans l’ancien avec travaux. Il faudra attendre le vote de confiance du Parlement envers le Premier Ministre, François Bayron, le 8 septembre proche pour voir si ces mesures ne sont pas rejettées.
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