Le budget 2025, récemment présenté par le gouvernement de Michel Barnier en octobre, pourrait bouleverser le secteur de l’immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP). En effet, l’une des mesures phares de ce projet de loi de finances consiste à supprimer la niche fiscale dont bénéficient les propriétaires de locations meublées non professionnelles. Cette disposition pourrait impacter les revenus des propriétaires, modifier leurs stratégies d’investissement, et potentiellement influencer l’offre locative en France. Cours Saint-Germain, agence immobilière parisienne experte en transaction et en gestion locative, nous livre son analyse de ce projet de loi.
Un contexte tendu pour le marché locatif
Le gouvernement justifie cette mesure en affirmant que l’avantage fiscal des LMNP accentue les tensions sur le marché locatif, en incitant les propriétaires à privilégier la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb. En réduisant ces avantages, il espère encourager une réorientation vers la location longue durée pour répondre à la pénurie de logements pour les résidents permanents.
Le dispositif LMNP : un atout fiscal en passe de disparaître
Les propriétaires en LMNP bénéficient actuellement d’un amortissement comptable, réduisant leur imposition en déduisant certaines charges des revenus locatifs. En cas de revente, ces amortissements ne sont pas inclus dans la plus-value imposable. Par exemple, un bien acheté 150 000 € et revendu 250 000 € génère une plus-value brute de 100 000 €. Si 40 000 € d’amortissements ont été cumulés, ils ne sont pas taxés actuellement, l’imposition se faisant sur 100 000 €. Avec la réforme, ces 40 000 € seraient ajoutés, portant la plus-value imposable à 140 000 €, augmentant ainsi l’impôt.
Impact fiscal et économique pour les propriétaires
Dans notre exemple, l’alourdissement de la fiscalité permettrait à l’État d’économiser 200 000 € en 2025, tout en incitant les investisseurs à privilégier la location non meublée, moins soutenue historiquement. Certains experts redoutent que cette réforme fragilise le marché du meublé sans réellement rendre la location non meublée plus attractive. Cependant, son impact serait surtout marqué lors des reventes rapides, car les abattements sur les plus-values pour longue détention pourraient en atténuer les effets à long terme.
D’autres réformes pour un marché immobilier en mutation
En plus de la réforme des LMNP, le projet de loi de finances 2025 prévoit l’extension du PTZ à tout le territoire, l’arrêt du dispositif Pinel, un assouplissement des critères du DPE, et des ajustements pour MaPrimeRénov’. Il met aussi l’accent sur le développement du logement social pour diversifier et renforcer l’offre de logements accessibles.
Une réforme encore en discussion
Ce projet de loi, encore soumis au débat parlementaire, pourrait évoluer et n’est toujours pas définitif. Cependant, le budget 2025 marque déjà un tournant pour les propriétaires de logements meublés, avec un objectif clair : réguler le marché locatif, limiter la spéculation et favoriser l’offre pour les locataires longue durée.
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