Indivision : définition
Être propriétaire en indivision signifie que plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien immobilier. A la différence d’une acquisition classique où le propriétaire détient un lot, ici chaque indivisaire possède une quote-part de la totalité du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat. Par conséquent, la clé de répartition du bien ne correspond pas à un lot en particulier, mais à des mètres carrés de la surface totale.
Ce partage des droits concerne la pleine propriété, la nue-propriété et/ou l’usufruit.
Une indivision peut survenir au cours d’une succession où plusieurs ayant droits héritent d’un même bien immobilier, ou lors d’une séparation ou d’une donation. Il se peut également que des acquéreurs réalisent l’achat d’un bien immobilier en commun en indivision. Cela peut présenter un certain intérêt notamment dans le cadre de l’acquisition d’une résidence secondaire. Cela permet de partager le prix d’acquisition et les coûts de gestion.
La gestion de l’indivision nécessite souvent des accords entre les indivisaires sur l’utilisation, l’entretien et la vente éventuelle du bien, car chaque décision doit être prise à l’unanimité. Les conditions de l’indivision peuvent être définies dans une convention liant ses membres. On parle alors d’une indivision conventionnelle.
Une indivision se caractérise par l’absence de copropriété. En effet, à la différence d’une copropriété, les indivisaires disposent de droits collectifs. En copropriété, bien que la propriété soit collective, chaque propriétaire dispose d’un droit exclusif sur la partie du bien qu’il détient.
Comment mettre fin à une indivision ?
Ce statut d’indivision n’est que temporaire. La loi indique au travers de l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
La sortie d’indivision est le processus par lequel les indivisaires sortants mettent fin à cette situation en optant pour l’une des trois solutions ci-dessous :
- Le partage à l’amiable du bien indivis
- La vente des droits indivis en priorité aux autres indivisaires ou à un tiers si ces derniers ne souhaitent pas se porter acquéreurs
- La vente du bien indivis qui permet ensuite de se répartir le produit de la vente : Depuis 2009, la sortie d’indivision est possible à n’importe quel moment. Auparavant il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des autres co-indivisaires pour sortir de l’indivision. La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures a permis de limiter cet accord à 2/3 des voix des co-indivisaires. Cette mesure ayant été jugée comme insuffisante, elle a été suivie par la publication de l’article 815, qui a levé tous les freins à la sortie d’indivision.
Dans le cadre d’une vente de biens indivis, trois avantages fiscaux sont à prendre en considération :
- Les frais droits de mutation entre indivisaires sont réduits : ils ne sont que d’environ 2,5% du prix de la vente de la cession. Ces frais seront en revanche compris entre 5,09 et 5,80% dans le cas de la vente à un tiers.
- En cas de partage entre membres originaires de l’indivision ou leurs descendant, la plus value immobilière est exonérée dans le cas où la vente porte sur des biens provenant d’une indivision successorale, conjugale, entre concubins ou partenaires d’un Pacs.
- Comme pour les règles de droit commun, les vendeurs peuvent bénéficier d’exonérations sur l’imposition des plus-values immobilières selon la durée détention du bien indivis :
- De 6 à 17 ans, l’abattement atteint 2%
- De 18 à 24 ans, l’abattement s’élève à 4%
- Au-delà de 25 ans, il est de 8%
- Au bout de 30 ans, il est total
Sortir d’une indivision successorale ou dans le cadre d’une séparation
A la suite d’une succession ou d’une séparation, si l’un des indivisaires souhaite conserver le bien immobilier indivis et en devenir l’unique propriétaire, il doit verser une somme d’argent, appelée soulte, à l’autre indivisaire. Cette soulte permettra de racheter la ou les parts des autres personnes physiques et de mettre fin à cette indivision. Dès lors, les autres indivisaires perdent la propriété et les droits d’utilisation qui étaient rattachés au bien indivis.
Pour en calculer le montant, il convient d’estimer la valeur actuelle du bien immobilier à l’aide d’une agence immobilière ou d’un notaire. Par ailleurs, il faudra également intégrer le rachat du capital restant dû si jamais le bien a été acquis à l’aide d’un crédit immobilier. Pour procéder au rachat de soulte, il convient d’étudier la meilleure option (prêt amortissable ou In Fine) à l’aide d’un expert.
Un rachat de soulte, induit un transfert de propriété et la rédaction d’un nouvel acte notarié. Il faut donc vous acquitter de frais de notaire (7 à 8% du montant compensatoire versé).
Sortir d’une indivision : le cas particulier d’un immeuble
Si le bien indivis est un immeuble, pour que les indivisaires puissent sortir de l’indivision en vendant l’immeuble à la découpe, ils doivent effectuer les démarches nécessaires afin d’individualiser les surfaces des nouveaux entrants. Ainsi dès le début du projet de sortie d’indivision, il est nécessaire de créer une copropriété, puisque celle-ci n’existe pas étant donné que le propriétaire est l’indivision. Cela impose un nouveau métrage de l’immeuble par un géomètre, l’élaboration d’un état descriptif de division (EDD) avec identification des lots avec leur tantièmes et identification des parties communes, puis l’élaboration et l’enregistrement par notaire d’un règlement de copropriété.
Par la suite, chaque vente nécessite les diagnostics d’usage.
Tout ceci peut nécessiter 3 à 4 mois de délai.
Financer une sortie d’indivision dans le cadre d’un immeuble : cas pratique
Nous avons récemment été consulté pour financer une sortie d’indivision composée de 25 personnes issues de 8 branches familiales.
Le bien immobilier concerné est un immeuble dans le centre de paris réparti en 6 locaux professionnels (44 % de la surface), 17 appartements (52% de la surface), et quelques chambres de service (4%).
L’immeuble a toujours été et demeure actuellement en gestion locative à travers un gérant. La société gérante a connu récemment des difficultés internes, de ce fait une baisse d’attention à l’entretien et à la gestion de l’immeuble a conduit à une stagnation des loyers et au besoin de quelques travaux de rattrapage.
Devant cette situation, une majorité d’indivisaires (68%) a manifesté le souhait de vendre immédiatement la totalité de leurs parts ou de vendre en bloc de l’immeuble. Ils ont reçu une offre d’achat en bloc de la part d’un marchand de biens, mais à un prix inférieur à celui du prix du marché.
Un « noyau sponsor », composé de 5 personnes d’une fratrie d’indivisaires et représentant les 32 % restants de l’indivision, nous a sollicité afin d’éviter cette vente en bloc à bas prix. Il voudrait, au contraire, en profiter pour permettre à la génération suivante d’acquérir à ce prix des surfaces dans cet immeuble.
Ils proposent un projet de restructuration complète de la propriété de l’immeuble, comportant 3 phases :
Phase I : Achat par les enfants de 14% des parts des sortants et 6% du noyau sponsor
- Phase II : Achat par le noyau sponsor des 54% des parts restantes aux indivisaires sortants. Le financement recherché servira à effectuer le rachat temporaire des parts des indivisaires sortants.
- Phase III : Vente à la découpe des 40% détenus par le noyau à un acquéreur extérieur
Le prix de rachat des parts entre indivisaires est fixé sur la base d’une valeur d’immeuble. De plus, il est nécessaire de réaliser des travaux pour remettre en location ou vendre quelques appartements.
