Surélévation d’un bien immobilier : les règles à respecter

Surélévation d’un bien immobilier : les règles à respecter

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[vc_row][vc_column][vc_column_text]Depuis l’adoption de la loi ALUR en octobre 2013, les opérations visant à surélever un bâtiment ont été simplifiées d’un point de vue administratif, en particulier avec la suppression du coefficient d’occupation des sols. Dès que le bâtiment a plus de deux ans, il devient singulièrement plus aisé de procéder à une surélévation. Cependant une règle demeure : la jurisprudence Sekler (arrêt du Conseil d’Etat du 27 mai 1988). Celle-ci précise qu’une surélévation ne peut être accordée que si elle respecte ou permet au bâtiment de respecter les règles d’urbanisme local.

Obtenir l’accord de la mairie

Ces dernières sont définies dans le plan local d’urbanisme, qui fixe quartier par quartier, rue par rue, ce qui est permis, interdit et imposé. Donc avant toute décision, il convient de consulter le service d’urbanisme de votre commune ou communauté de commune, afin d’y lister les contraintes à respecter pour que le projet aboutisse. Sachant que certaines peuvent être contournées comme le nombre de place de stationnement minimum par bâtiment dans le cadre d’une extension en surélévation, comme le précise ce même arrêt du Conseil d’Etat.

De nombreux aspects doivent être traités en amont de votre projet. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un immeuble, l’appui d’un architecte ou d’un conseil en urbanisme peut permettre de préparer toutes les réponses aux objections : hauteur finale du bâtiment, alignement avec la voie publique, typologie de l’architecture de l’extension, intégration du projet dans le paysage local et lointain… Tous ces points vous permettront d’argumenter et de démontrer que votre projet s’inscrit dans les orientations générales du PLU.

L’aval du syndic de copropriété

Pour le cas d’un terrain, la situation est différente. Si le rehaussement est inférieur à 2 mètres ou ne dépasse pas 100 mètres carrés, aucune formalité n’est à respecter. La surélévation peut se faire, sauf s’il s’agit d’une zone classée, sauvegardée ou une réserve naturelle. Là, et pour tout rehaussement dépassant ces limites, il est nécessaire de déposer une déclaration préalable en mairie et indépendamment du permis de construire pour l’extension surélevée qui pourrait être érigée par la suite.

Pour une maison ou équivalent, les démarches s’arrêtent ici. En revanche, pour un immeuble, d’autres étapes sont à respecter : obtenir l’accord de la copropriété. Dans le cas d’une surélévation, bien sûr il y aura des réserves : solidité des fondations, durée des travaux, avantages des habitants du dernier étage. Mais il y a aussi de nombreux avantages : baisse des charges pour chacun des copropriétaires, indemnisation pour la période des travaux, vente du droit à construire… Pour ce dernier point, la copropriété peut y avoir un intérêt financier majeur : le montant perçu peut aider à éponger des dettes ou financer un ravalement de façade qui sera nécessaire à la fin des travaux. D’autant que les sommes perçues peuvent être exonérées de toute fiscalité. Du coup, la majorité des ⅔ peut être obtenue, là où avant la loi ALUR, l’unanimité était nécessaire.

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