Après deux années marquées par une forte baisse des prix et du volume des transactions, le marché de l’immobilier ancien semble montrer des signes de stabilisation, voire de reprise. Avec 774 000 transactions enregistrées sur un an à fin octobre 2024 (-11 %), la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) souligne que ce « point bas historique » s’accompagne de « signes encourageants de stabilisation du marché ». Côté prix, la Fnaim a observé une baisse de 0,8 % du prix moyen au m² en France en 2024, après un recul plus marqué de 4,1 % en 2023. Selon les données du réseau Century 21, en deux ans, le prix moyen au m² a diminué de 5,6 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Ce réajustement des prix a favorisé une reprise des transactions.
L’immobilier d’entreprise connaît lui aussi un retour de dynamisme, avec 4,1 milliards d’euros investis au cours du quatrième trimestre 2024, selon ImmoStat, soit une hausse de 27 % par rapport à la même période en 2023. La stabilisation des taux directeurs et des rendements immobiliers a joué un rôle clé dans cette reprise. Les taux « prime » des bureaux situés dans le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris sont restés stables, oscillant entre 4,00 % et 4,25 %. « Ce rattrapage progressif au cours de l’année écoulée reflète un regain d’intérêt des investisseurs, notamment pour les actifs core dans des localisations centrales », précise Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.
Le marché de l’investissement en commerces affiche également des signaux encourageants, porté par un sentiment positif et un couple rendement/risque attractif, selon Jessica Jaoui, Head of Retail Capital Markets chez JLL. Malgré des volumes en baisse, la demande reste soutenue, en grande partie grâce aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à réduire leur exposition aux bureaux.
Ces évolutions traduisent une adaptation progressive du marché immobilier à un nouvel environnement économique. Après une période d’ajustement marquée par une forte correction des prix et des volumes, l’année 2025 pourrait confirmer cette tendance à la stabilisation, voire amorcer un véritable rebond pour certains segments.
Taux directeur BCE – Politique monétaire et anticipation des taux court terme
La Banque Centrale Européenne a décidé d’abaisser les trois taux de 25 points de base : « en conséquence, les taux d’intérêt de la facilité de dépôt, des opérations principales de refinancement et de la facilité de prêt marginal seront ramenés à respectivement 3,00 %, 3,15 % et 3,40 % à compter du 18 décembre 2024 », a indiqué l’institution européenne dans un communiqué. Elle a également précisé que « le processus de désinflation est en bonne voie ».
Euribor 3 mois – Les prêts à taux variable sont majoritairement indexés sur cet indice
L’Euribor 3 mois passe sous le seuil des 3%, à 2,84% contre 3,02% fin novembre.
OAT 10 ans – Les taux des prêts à taux fixe sont fortement corrélés à cet indice
L’OAT 10 ans reste stable à 3,04% en début de semaine.
Taux SWAP 15 ans
Le taux SWAP 15 ans est à 2,22% fin décembre.
Ce taux est un l’indicateur à suivre afin de déterminer une fourchette de taux pour les financements long terme octroyés par les banques aux entreprises. Pour les utilisateurs qui font l’acquisition de leurs bureaux, les meilleurs dossiers pourront obtenir un taux fixe égal au taux swap 15 ans + 1 % de marge, soit un taux fixe d’environ 3,22% actuellement. Les investisseurs se verront souvent appliquer une marge un peu plus élevée aux alentours de 2 %, soit un taux fixe sur 15 ans d’environ 4,22%.
