Le cabinet Fleuret et Associés nous décrit quels travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des logements sont éligibles à un taux réduit de TVA (actuellement de 10%).
Les cas d’exclusion du taux réduit de TVA immobilière
Pour rappel, le taux réduit de TVA immobilière applicable a été introduit par la loi de finances pour 2000, du 30 décembre 1999, et ne vise que les logements achevés depuis 2 ans au moins, ce qui exclut en particulier les travaux qui concourent à la production d’immeubles neufs, ou leur remise à neuf.
Plus précisément, les travaux de construction et de reconstruction, l’extension des surfaces habituables des volumes existants de plus de 10% et les additions de construction supérieures à 9 m2, ne sont jamais éligibles au taux réduit.
Il en est de même que les travaux réalisés sur une durée de deux ans et qui remettent à neuf, soit la majorité des fondations (réparation, remplacement, renforcement et consolidation), soit la majorité des autres éléments de résistance et de rigidité (murs, piliers, colonnes et poteaux porteurs, dalles en béton, poutres et solives des planchers bois, contreforts éventuels et éléments de charpente stabilisants), soit la majorité de la consistance des façades (murs, murs-rideaux, murs-panneaux) qui assurent l’habillage sans déterminer la résistance ou la rigidité de l’immeuble.
Le taux réduit n’est pas non plus applicable lorsque les travaux, réalisés sur une durée de deux ans, remettent à neuf 2/3 de tous les éléments du second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieurs, installations sanitaires et plomberie, installations électriques, système de chauffage), ainsi qu’à l’ensemble des travaux qui aboutissent à une augmentation de la surface des planchers de plus de 10% dans les volumes existants.
Dans quels cas le taux réduit de TVA immobilière s’applique t’il ?
Malgré cette kyrielle de conditions, le champ d’application du taux réduit aux travaux portant sur des logements achevés depuis deux ans au moins est très large, et ne souffre pas d’une insécurité fiscale en cas de contrôle, pourvu que les entrepreneurs disposent de l’attestation requise et qu’elle ne soit pas manifeste insincère (imprimés modèle n° 1300 ou n° 1301, cerfa n° 13947*05 et 13948*05).
Il suffit de ne pas affecter significativement les fondations, murs porteurs, façades et planchers, pour être éligible au taux réduit, étant précisé que les travaux de revêtement ou de ravalement ne sont pas considérés comme des travaux affectant respectivement les planchers et les façades.
Le cas d’un immeuble neuf
Si des travaux réalisés sur un immeuble achevé depuis 5 ans au moins remettent à neuf l’une des quatre composantes supra (fondations, murs/planchers, façades ou second œuvre), celui-ci sera alors considéré comme un immeuble neuf, passible de la TVA sur le prix total en cas de vente ou revente par un professionnel avant le terme des 5 ans de l’achèvement desdits travaux.
Si cette nouvelle qualification a du sens lorsque les travaux font suite à une destruction intégrale ou quasi-intégrale de l’immeuble suivie de sa reconstruction, elle est en revanche beaucoup plus discutable lorsque, par exemple, la structure porteuse de l’immeuble est conservée.
Comment peut-on prétendre qu’un immeuble est neuf avec seulement des fondations reprises et stabilisées, ou des façades rideaux changées, ou encore des agencements intérieurs entièrement revus et modernisés, ce qui n’a pourtant rien d’évident intuitivement lorsque l’immeuble est apprécié dans son ensemble ?
Cette qualification soudaine d’immeuble neuf à l’achèvement des travaux est d’autant plus déstabilisante que l’administration fiscale admet qu’un immeuble ancien ne devient pas un immeuble neuf pendant la phase de ces travaux, quel que soit leur ampleur et/ou leur avancement, sauf dans le cas précis et compréhensible de travaux qui ont rendu l’immeuble totalement inutilisable (exemple : destruction de tous les planches et cloisons intérieures, pour ne conserver que la façade et le toit).
Elle admet également qu’un acquéreur d’un logement achevé depuis 2 ans au moins, n’est pas tenu par les travaux engagés par le cédant si bien que l’acquéreur peut même être éligible au taux de TVA de 10% au titre de ces travaux qu’il termine, et ce quand bien même les travaux pris dans leur ensemble sont susceptibles de concourir à la production d’un immeuble neuf.
Il aurait été logique que l’administration étende sa position « en cours de travaux », au terme des travaux, c’est-à-dire qu’un immeuble ancien ne devient jamais neuf, quel que soit l’ampleur des travaux, sauf le cas où les travaux ont rendu l’immeuble totalement inexploitable au cours du chantier.
Elle éviterait l’assujettissement des immeubles rénovés à un renchérissement fiscal, et résoudrait accessoirement la contradiction qui existe entre un propriétaire qui, remettant à neuf tous les éléments du second-œuvre, transformerait son logement en immeuble neuf, tandis que la scission de ces mêmes travaux entre deux propriétaires successifs, ne le transforme pas.
D’une manière générale, elle éviterait l’inégalité potentielle de traitement fiscal entre le vendeur professionnel d’un immeuble qui ne termine pas ses travaux engagés de restructuration lourde, de celui qui les achève.
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