La transformation de bureaux en logements après la loi Daubié et la loi Huwart : où en est-on en 2026 ?
La transformation de bureaux en logements a franchi un cap législatif en 2025. Deux textes ont été promulgués coup sur coup pour lever les freins juridiques et administratifs qui bloquaient ces opérations : la loi Daubié du 16 juin 2025, puis la loi Huwart du 26 novembre 2025. Pour les investisseurs et propriétaires d’actifs tertiaires, le cadre juridique est désormais plus lisible, même si la rentabilité économique reste l’enjeu central.
Pourquoi la transformation de bureaux est devenue urgente
Le constat est désormais établi par les pouvoirs publics. Selon le rapport Bouyer-Lépine remis à la ministre du Logement Valérie Létard en juillet 2025, 9 millions de m² de bureaux sont inoccupés en France, dont 2 millions en vacance structurelle depuis plus de 2 ans. En Île-de-France, les chiffres se sont nettement dégradés depuis le déclenchement de la crise tertiaire post-Covid : selon JLL, l’offre immédiate atteignait 6,3 millions de m² au 1er trimestre 2026, soit un taux de vacance de 11,4 %, contre environ 8 % avant Covid. À titre d’illustration, le seul secteur de Plaine Commune affiche désormais un taux de vacance estimé à 23 %.
Cette vacance n’est plus conjoncturelle. La quasi-stagnation prévisible de la population active francilienne, combinée à la généralisation du télétravail, conduit l’IEIF à anticiper une sur-offre structurelle de l’ordre de 14 millions de m² à moyen terme en Île-de-France. Pendant ce temps, le déficit de logements demeure massif. Le rapport Bouyer-Lépine estime à 20 000 le nombre de logements pouvant être produits en 5 ans par transformation de bureaux durablement vacants, dont 80 % en Île-de-France.
La loi Elan de 2018 avait déjà introduit un bonus de constructibilité pouvant aller jusqu’à 30 % et des dérogations aux obligations de mixité sociale. Mais les freins opérationnels restaient nombreux. C’est précisément ce que les lois Daubié puis Huwart sont venues corriger.
Loi Daubié : les principales mesures
1. Dérogation au PLU au cas par cas
Mesure phare du texte. L’article 1er crée les nouveaux articles L. 152-6-5 et L. 152-6-6 du Code de l’urbanisme, permettant au maire (ou au président d’EPCI) de déroger, au cas par cas, aux règles de destination du PLU pour autoriser la création de logements par changement de destination, sans avoir à modifier l’ensemble du document d’urbanisme. La dérogation s’applique également aux travaux d’extension ou de surélévation accompagnant la transformation. Un avis défavorable ne peut être motivé que par des critères limitativement énumérés : nuisances avérées, accessibilité insuffisante par les transports alternatifs, impact sur la démographie scolaire, atteinte à la mixité sociale et fonctionnelle.
2. Création du permis de construire multi-destinations (et multi-états)
L’article 5 de la loi insère un nouvel article L. 431-5 dans le Code de l’urbanisme. Ce permis « réversible » autorise plusieurs destinations successives d’un bâtiment dès la phase de conception. Concrètement, les changements de destination prévus par le permis peuvent être réalisés sans nouvelle autorisation d’urbanisme pendant 20 ans à compter de la délivrance, sous réserve d’une simple information préalable au maire 3 mois avant le changement effectif. Les modifications ultérieures du PLU sont sans incidence sur la validité du permis pendant cette même durée.
À noter : ce dispositif s’applique uniquement dans les secteurs spécifiquement délimités par l’autorité compétente en matière de PLU (avec avis conforme du conseil municipal). Le décret d’application en Conseil d’État est attendu pour 2026 ; un projet est en consultation publique depuis le 11 avril 2026.
3. Assouplissement des règles de copropriété
Avant la loi, le changement de destination d’un local privatif en logement pouvait nécessiter l’unanimité des copropriétaires lorsqu’il contrevenait à la destination de l’immeuble, une exigence très souvent bloquante. La loi Daubié modifie l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pour soumettre désormais cette décision (et la modification corrélative de la répartition des charges) à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
4. Extension de la servitude de résidence principale
Élargissement d’un dispositif récent. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 avait créé une servitude permettant aux PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements doivent être affectées à un usage exclusif de résidence principale (article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme), dans les communes touristiques tendues. La loi Daubié étend ce dispositif aux logements issus de transformations de bâtiments à destination autre que l’habitation. L’objectif : éviter que les opérations de reconversion ne bénéficient principalement aux meublés de tourisme.
5. Champ d’application large
La loi vise tout bâtiment à destination autre que l’habitation : bureaux, anciennes trésoreries, postes, cités administratives, locaux hôteliers, commerciaux, et même bâtiments agricoles désaffectés (sous condition d’inutilisation depuis plus de 20 ans).
6. Mesures fiscales d’accompagnement
Adoptées dans la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 111) : exonération de la taxe annuelle sur les bureaux pour les locaux vacants au 1er janvier faisant l’objet d’un engagement de transformation en logements (V bis des articles 231 ter et 231 quater du CGI). L’exonération court jusqu’à l’achèvement des travaux, dans la limite de 4 ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. À défaut d’achèvement dans ce délai, la taxe devient exigible rétroactivement, assortie d’une majoration de 25 % (art. 1764, V CGI), sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du redevable. La loi prévoit également la possibilité pour les collectivités de percevoir la taxe d’aménagement afin de financer les investissements publics liés à l’accueil de nouveaux habitants. Enfin, l’article 4 de la loi Daubié étend le champ d’application du projet urbain partenarial (article L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme) aux opérations de transformation de locaux d’activité en logements.
Loi Huwart : ce qui change depuis le 28 novembre 2025
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite « loi Huwart », est entrée en vigueur le 28 novembre 2025. Plusieurs de ses dispositions complètent directement le dispositif de la loi Daubié :
- Extension à toutes les communes des dérogations PLU prévues à l’article L. 152-6 (gabarit, densité, stationnement, retrait), auparavant réservées aux communes des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et aux communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
- Création des Opérations de Transformation Urbaine (OTU), nouvel outil applicable dans les zones d’activité économique et les secteurs pavillonnaires pour favoriser la requalification du bâti existant (nouvel article L. 151-7-3 du Code de l’urbanisme).
- Accord obligatoire du maire lorsque l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme n’est pas le maire, pour toute dérogation au PLU intercommunal.
- Aménagement du contentieux de l’urbanisme pour limiter les recours dilatoires.
Les deux textes sont donc complémentaires et doivent être lus ensemble par tout investisseur envisageant une opération de transformation.
Ce que cela change concrètement pour les investisseurs
Trois obstacles juridiques majeurs sont désormais levés simultanément : la rigidité du PLU, le blocage en copropriété, et la complexité du permis de construire. La dérogation PLU évite une procédure de modification qui pouvait prendre plusieurs années. Le permis multi-destinations sécurise le projet sur 20 ans, indépendamment des évolutions ultérieures du PLU.
Pour autant, la rentabilité de l’opération reste l’enjeu central. Le rapport Bouyer-Lépine reconnaît explicitement que le logement issu de transformation est souvent encore plus cher qu’un logement existant, du fait de la destruction de valeur de l’actif tertiaire obsolète et des coûts techniques de mise aux normes (incendie, acoustique, percements de façade, redécoupage des trames).
Selon l’indicateur de recyclage des bureaux publié par l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Île-de-France, dernière publication février 2025, mise à jour 2026), la transformation des bureaux vacants pourrait permettre de créer 127 000 à 150 000 logements en Île-de-France, soit le logement d’environ 300 000 à 340 000 personnes. L’ORIE évalue 34 marchés tertiaires franciliens à partir d’un indice combinant la faisabilité économique (40 %), la dynamique tertiaire (30 %) et la dynamique résidentielle (30 %). Les secteurs les mieux notés se concentrent en première couronne : Clichy/Saint-Ouen, Rueil, Sèvres/Meudon/Saint-Cloud, Asnières/Gennevilliers. À l’inverse, Paris intra-muros, Neuilly et Levallois offrent peu de potentiel ; les villes nouvelles (Cergy, Évry) manquent de demande résidentielle.
Conclusion
Avec la loi Daubié puis la loi Huwart, le législateur a déployé en 2025 un arsenal juridique inédit pour débloquer la transformation de bureaux en logements. Ces textes ne résoudront pas seuls la crise du logement. Mais ils offrent aux investisseurs, promoteurs et collectivités un cadre plus lisible pour engager des opérations complexes, sous réserve de la publication du décret d’application sur le permis multi-destinations, attendu en 2026.
Pour analyser la faisabilité financière d’une opération de transformation tertiaire-logement, Carte Financement accompagne les investisseurs sur la structuration du montage, qu’il s’agisse de l’acquisition de l’actif initial, du financement des travaux, ou de l’articulation des différentes phases de l’opération.
Sources :
Ministère de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique, fiche « Le permis multi-destinations et multi-états »
Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements (loi Daubié), JORF n°0139 du 17 juin 2025, Légifrance
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (loi Huwart), JORF du 27 novembre 2025, Légifrance
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (loi Le Meur)
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 111 ; commentaire administratif BOFiP ACTU-2025-00031
Rapport N. Bouyer / X. Lépine, Transformation de bureaux en logements – Modèle économique et financement, remis à la ministre chargée du Logement, juillet 2025 (ecologie.gouv.fr)
ORIE, Indicateur de recyclage des bureaux, publication du 11 février 2025, mise à jour 2026 (orie.asso.fr)
JLL, Marché locatif des bureaux en Île-de-France – T1 2026, avril 2026
