Un lobby d’immeuble tertiaire, un recoin de centre commercial, un palier sous-exploité : des mètres carrés que les foncières paient à entretenir sans jamais les faire fructifier.
Un marché du commerce physique sous tension structurelle
Le contexte pousse. Selon le dernier baromètre Codata, la vacance commerciale atteint 11,6% en France tous formats confondus en 2025, et grimpe à 16,8% dans les centres commerciaux. Une mission d’information sénatoriale publiée en juillet a même relevé que 62% des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce. Plus préoccupant pour les gestionnaires d’actifs : cette vacance devient de plus en plus structurelle, avec près des deux tiers des locaux vides en centre commercial inoccupés depuis plus d’un an, signe de la difficulté croissante des bailleurs à recommercialiser certains emplacements.
Dans ce contexte, les foncières cherchent moins à remplir des cellules qu’à réinventer l’usage de leurs espaces. Cushman & Wakefield note dans ses perspectives 2026 une montée des projets mixtes et des concepts expérientiels, portée par une consommation des ménages plus sélective. La pression du e-commerce, qui a encore progressé de 7% en France en 2025 pour approcher les 200 milliards d’euros selon la FEVAD, accélère cette bascule.
Le specialty leasing, un outil encore peu exploité en France
C’est dans cette bascule que s’inscrit le specialty leasing : des surfaces flexibles, à engagement court et réversible, pensées pour compléter un mix locatif plutôt que le remplacer. En France, le principe existe déjà chez les grandes foncières, Klépierre, URW ou Altarea disposent depuis plusieurs années d’un département dédié, qui a professionnalisé une pratique longtemps cantonnée aux kiosques éphémères de fin d’année. Mais l’outil reste peu développé sur le segment art de vivre.
FLWR (prononcer « FLOWER »), une jeune société française occupe ce terrain avec un format qui pousse la logique jusqu’au bout : un distributeur autonome de bouquets frais, en libre-service 24/7, installé en à peine deux heures, sans travaux ni bail commercial classique. Un seul point de réassort à gérer, aucune vitrine à aménager. Pour une foncière, c’est un revenu récurrent sur un mètre carré qui, jusque-là, n’en générait aucun, sans les risques d’un commerce traditionnel : pas de loyer impayé, pas de remise en état à la sortie, pas d’engagement long terme. Le distributeur FLWR appartient à la catégorie que Xerfi appelle les nouveaux concepts de distribution automatique, un segment estimé à 720 millions d’euros en France en 2025 et en croissance rapide, distinct du vending traditionnel par sa fraîcheur et son positionnement premium, et responsable (fleurs de saison et 100% européennes).
Une offre lifestyle, pas un service technique
Les créations florales sont renouvelées plusieurs fois par semaine, composées le matin même, à l’opposé des bouquets pré-emballés sous cellophane qui ont fait la réputation défaillante des anciens automates à fleurs. Pour un actif premium, c’est le même registre qu’une conciergerie ou qu’un corner café : une aménité qui améliore l’expérience du lieu sans en bouleverser l’économie.
Une intégration au commerce local, pas une concurrence
Plutôt que de concurrencer les fleuristes indépendants, FLWR développe même avec certains d’entre eux un modèle de cobranding à partage de chiffre d’affaires. Fleurs sourcées à 100% en France et en Europe, circuit court de moins de 3 km entre l’atelier et le point de vente, livraison à vélo cargo, invendus donnés à des Ephads ou vendus au rabais via Too Good To Go. Pour une foncière soucieuse de son ancrage territorial, c’est un critère de plus en plus regardé dans les due diligences ESG.
Au-delà du retail : le tertiaire et la santé
Le retail n’est pas le seul terrain de jeu. FLWR se déploie aussi sur deux autres familles d’actifs. Le tertiaire d’abord : dans des quartiers d’affaires où l’offre retail de proximité est faible, un distributeur répond à un besoin réel, celui du collaborateur qui quitte le bureau tard le soir sans qu’aucun fleuriste ne soit plus ouvert sur son trajet. Dans un marché où la vacance de bureaux en Ile-de-France atteint 11,2% et où les propriétaires doivent redoubler de créativité pour fidéliser leurs locataires, c’est un service différenciant à intégrer dans une stratégie d’attractivité. La santé privée ensuite, cliniques et EHPAD, où le distributeur répond à un besoin d’occasion immédiate, la visite à un proche, dans des lieux où le fleuriste le plus proche est souvent à plusieurs centaines de mètres.
Des emplacements sélectionnés avec discipline
FLWR opère aujourd’hui cinq distributeurs à Paris (11 à la fin de l’été), dans des emplacements choisis avec discipline : le Palais des Congrès, géré par Viparis, le Passage du Havre, propriété de la foncière néerlandaise Eurocommercial, Passy Plaza, géré par Accessite, et la Galerie des Belles Feuilles, en copropriété entre Mercialys et Amundi Immobilier. La marque a d’ailleurs refusé des emplacements dont la clientèle ne correspondait pas à son positionnement, un choix rare pour un opérateur encore en développement.
Pour une foncière, un asset manager de bureaux ou un family office, un actif discret, à faible risque, qui muscle l’attractivité d’un site sans en changer la structure économique, sur un segment de marché qui a toutes les raisons de continuer à croître.
En savoir plus sur les partenariats FLWR : https://flwr.fr/partenariats/
Contact : Franck Mallez CEO fm@flwr.fr
