Acheter un immeuble en bloc pour le revendre appartement par appartement est une stratégie classique du marchand de biens. Son équilibre économique repose largement sur le régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts, qui réduit très fortement les droits d’enregistrement. Ce régime s’applique à condition de revendre dans un délai déterminé : cinq ans en principe, deux ans dans certaines ventes à la découpe.
Trois arrêts de la Cour de cassation rendus entre 2015 et 2024 ont clarifié la mécanique de ce délai réduit. L’enseignement principal est contre-intuitif : le délai de deux ans ne se décide pas à l’acquisition, il se constate à son échéance, logement par logement. Ainsi, la conséquence pratique dépasse largement la fiscalité. Elle touche le calendrier de commercialisation, la durée du crédit et, dans certains dossiers, la faisabilité même de l’opération.
Un régime de faveur dont l’enjeu n’a jamais été aussi élevé
L’article 1115 du CGI exonère des droits et taxes de mutation l’acquisition réalisée par un assujetti à la TVA qui prend, dans l’acte, l’engagement de revendre. L’acquisition n’est pas pour autant gratuite : en application de l’article 1020 du CGI, elle supporte une taxe de publicité foncière de 0,70 %, majorée de 2,14 % de frais d’assiette, soit 0,71498 %, hors contribution de sécurité immobilière et émoluments du notaire.
Face à ce taux, le droit commun atteint désormais 6,3185 % dans la plupart des départements. L’écart représente environ 56 K€ pour 1 M€ d’acquisition. La qualification du délai n’est donc pas un point de doctrine : c’est une ligne du business plan.
Ce que vise réellement le délai de deux ans
Le dernier alinéa de l’article 1115 ne parle ni de nombre de lots, ni de mise en copropriété. Il vise « les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption » prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (première vente après division) ou à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (congé pour vente).
Ce n’est donc pas la division de l’immeuble qui déclenche le délai court, mais l’existence d’un droit de préemption effectivement attaché au lot vendu. Ainsi, un immeuble découpé en trente lots revendus libres de toute occupation ne relève pas du délai de deux ans. En revanche, un immeuble de six lots dont deux restent loués peut y basculer partiellement.
Trois arrêts, une mécanique en trois temps
- La division ne suffit pas. Se placer sous le régime de l’article 1115 et diviser l’immeuble en lots ne déclenchent pas, à eux seuls, le droit de préemption des locataires. Des lots revendus libres relèvent donc du délai de cinq ans (Cass. com., 7 juillet 2015, n° 13-23.366).
- Le compteur part de l’acquisition. Deux ans ou cinq ans, le délai court depuis l’acte d’acquisition. Retarder la notification des offres de vente ne repousse pas l’échéance d’un jour (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17.541).
- L’occupation se regarde à l’échéance. Le délai de deux ans s’applique aux lots occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi au jour où ce délai expire et non selon l’état de l’immeuble au jour de l’achat (Cass. com., 9 octobre 2024, n° 22-20.175).
Un régime fiscal devenu mixte
Il faut donc raisonner appartement par appartement, en se projetant à l’échéance. Deux situations coexistent couramment dans un même immeuble :
- un lot encore occupé par un locataire préemptable au terme des deux ans, ou pour lequel une offre de vente a été notifiée, relève du délai de deux ans ;
- un lot libre à cette date, sans préemption déclenchée, reste soumis au délai de droit commun de cinq ans.
La bonne question à l’acquisition n’est donc pas « quel régime choisir ? », mais « quels logements seront libres dans vingt-quatre mois, et lesquels ne le seront pas ? ». Ce qui déplace l’analyse du terrain fiscal vers le terrain locatif.
Le calendrier locatif commande la fiscalité
Quatre mécanismes, souvent cités sans leurs chiffres, décident en réalité de la vitesse de sortie des lots.
La purge de l’article 10 de la loi de 1975.
Avant toute vente consécutive à la division, le bailleur doit notifier à chaque locataire le prix et les conditions. Cette notification se fait par lettre recommandée et à peine de nullité de la vente. Elle vaut offre de vente pendant deux mois. Aucun seuil de logements ne s’applique, et le temps écoulé depuis la division est indifférent. Ainsi, acheter un immeuble déjà divisé mais dont les lots n’ont jamais été vendus n’évite pas cette étape. En sens inverse, le Conseil constitutionnel a jugé que la protection ne bénéficie pas au locataire dont le bail est postérieur à la division (décision n° 2017-683 QPC du 9 janvier 2018). Autrement dit, une relocation après division ne recrée pas de droit de préemption.
Le verrou ALUR sur le congé pour vente
Lorsque le bien est acquis occupé, l’article 15, I de la loi de 1989 prévoit que si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente ne peut être délivré qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Un bail de trois ans expirant dix mois après le closing ne libère donc pas le logement à trois ans et dix mois, mais à six ans et dix mois. La fenêtre fiscale de deux ans est dépassée avant même d’avoir commencé.
La prorogation automatique en zone tendue
L’article 11-2 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, prévoit que lorsqu’un immeuble d’habitation ou mixte de cinq logements ou plus situé en zone tendue est mis en copropriété, les baux dont le terme intervient moins de trois ans après la mise en copropriété sont prorogés de plein droit de trois ans, et les autres jusqu’à permettre au locataire d’occuper le logement six ans à compter de la mise en copropriété. En Île-de-France, c’est le principal obstacle matériel au délai de deux ans.
Le dispositif « vente en bloc » de la loi Aurillac
Depuis la loi du 13 juin 2006, complétée par ALUR, la vente en une seule fois d’un immeuble comportant plus de cinq logements ouvre un droit de préemption aux locataires du vendeur, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours pendant six ans (article 10-1 de la loi de 1975). Cette préemption ne figure pas à l’article 1115 et ne déclenche donc pas le délai court. Mais l’engagement de prorogation, souvent souscrit pour fluidifier l’entrée dans le dossier, interdit mécaniquement de libérer les lots dans les deux ans : l’échappatoire à l’acquisition devient un verrou à la revente.
À cela s’ajoute une obligation d’information largement ignorée. L’accord collectif du 16 mars 2005 a été rendu obligatoire par décret du 10 novembre 2006 pour les deuxième et troisième secteurs locatifs. Il s’applique à toute mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, libres ou occupés. Cela suppose une information préalable des associations représentatives de locataires puis de chaque locataire. S’y ajoutent des propositions de relogement sous plafond de ressources et le renouvellement de bail pour certains locataires fragiles. Contrairement à une idée répandue, il ne concerne pas que les bailleurs institutionnels. En effet, le troisième secteur locatif de l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 englobe toutes les personnes morales autres que les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales. Une SAS de marchand de biens y est incluse.
La mise en copropriété : trois contraintes techniques à vérifier en amont
Lorsque l’immeuble n’est pas divisé, la création de la copropriété ouvre trois points de blocage possibles. D’abord, le diagnostic technique global. Il est obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4 du CCH). Ensuite, les divisions interdites. Sont notamment visées la création de logements de moins de 14 m² et 33 m³. Sont aussi interdits les logements dépourvus d’eau potable, d’évacuation ou d’électricité (article L. 126-17 du CCH, sous sanctions pénales). Enfin, l’éventuel « permis de diviser » institué par la commune ou l’EPCI. Il concerne les zones d’habitat dégradé ou les secteurs de mixité sociale (articles L. 126-18 et L. 126-19 du CCH). Ce permis ne vise que les travaux créant plusieurs logements et non la seule division en lots. Son instruction dure un mois et le silence vaut accord.
Ce que cela change pour le financement
C’est l’angle le moins souvent anticipé. Le calendrier de libération des logements détermine directement la durée du crédit marchand de biens, le niveau de fonds propres à immobiliser, le coût financier porté pendant l’opération, et la capacité à tenir l’engagement fiscal.
En pratique, deux scénarios seulement se tiennent. Soit une revente occupée rapide, dans les vingt-quatre mois, en assumant la décote correspondante. Soit un calendrier assumé à cinq ans sur les lots qui resteront occupés, en provisionnant dès le montage le rappel de droits sur ces lots. Une opération rentable sur le papier peut basculer si trois logements sur huit sortent avec dix-huit mois de retard : les intérêts intercalaires supplémentaires et le rappel de droits se cumulent au même moment.
La déchéance est proportionnelle et dépend de la rédaction de l’acte
Le fait générateur des droits d’enregistrement étant l’acte de mutation, la déchéance rend exigibles les droits qui auraient été dus au jour de la présentation de l’acte à la formalité (Cass. com., 14 février 2024, précité) : c’est le taux applicable à l’acquisition qui sert de référence, non celui en vigueur au jour du rappel. S’y ajoute l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (articles 1727 et 1840 G ter du CGI).
Surtout, la sanction n’est pas globale. Selon la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-50, n° 110), lorsque l’engagement n’est respecté que pour une fraction du bien, les droits sont dus à hauteur de la différence entre le prix d’acquisition et le prix des fractions effectivement revendues. Toutefois, cette solution s’applique par lot dès lors que leur prix d’acquisition a été distingué dans l’acte. Un prix global peut donc se révéler plus protecteur qu’un prix ventilé lot par lot, la comparaison se faisant alors sur l’ensemble. Enfin, c’est le point le plus actionnable de tout le sujet, et il se joue chez le notaire le jour de la signature.
Trois autres pièges de l’article 1115
- Délai repris, non renouvelé. Si le vendeur était lui-même sous engagement de revendre, son délai s’impose à l’acquéreur : on reprend le solde.
- L’apport n’est pas une revente. Les apports purs et simples et les transferts en fiducie ne valent pas vente pour l’application de l’engagement : un apport à une SCI ne le purge pas.
- Pas de prorogation. Contrairement à l’engagement de construire, l’engagement de revendre n’est pas prorogeable, hors force majeure strictement appréciée, et biens en zone d’aménagement concerté acquis par l’aménageur.
À analyser avant la signature de la promesse
Cinq vérifications conditionnent la solidité du montage :
- l’audit de chaque bail (échéance, occupation effective, antériorité par rapport à une division existante)
- l’historique de division de l’immeuble
- un calendrier de libération construit avec les articles 15, I et 11-2 en main, et non sur des hypothèses commerciales
- la faisabilité technique de la mise en copropriété
- le chiffrage du dépassement des deux ans sur les lots identifiés comme durablement occupés
En conclusion
La jurisprudence récente n’a pas assoupli le régime : elle en a déplacé le centre de gravité. Le délai de deux ans se constate lot par lot à son échéance, en fonction de la situation locative réelle. L’analyse des baux n’est donc plus un travail postérieur au closing mais un préalable à la promesse. En effet, elle conditionne autant la fiscalité que la structure de financement.
