À mi-parcours, le marché immobilier 2026 se lit en deux temps. Le résidentiel des particuliers a conservé des volumes élevés et des prix stables. Mais sa dynamique s’est cassée dès le début du printemps. L’immobilier d’entreprise, lui, a signé le plus mauvais premier trimestre de la décennie. Il a ensuite été sauvé par une transaction exceptionnelle. Le point commun aux deux marchés n’est pas la décision de la BCE du 11 juin. Celle-ci est trop tardive pour expliquer des dégradations déjà anciennes de plusieurs mois. Le vrai facteur commun est le choc géopolitique du 28 février. Ce relèvement des taux directeurs n’en aura été qu’une réplique différée
Le décor a changé le 28 février, pas le 11 juin
Pendant l’hiver 2025-2026, un apaisement relatif s’installait. Le vote du budget 2026 en janvier avait desserré l’incertitude politique. Celle-ci pesait sur la dette française depuis la dissolution de 2024. L’OAT 10 ans était retombée à 3,30 % fin février. C’était son niveau le plus bas depuis plusieurs mois. Cette accalmie n’aura duré que le temps d’être démentie.
Le 28 février 2026, des frappes américaines et israéliennes en Iran ouvrent un nouveau front au Moyen-Orient. Le choc est immédiat sur les marchés de taux. L’OAT 10 ans quitte sa fourchette de calme dès le mois de mars. Elle oscille alors entre 3,60 % et 3,90 %. Cette poussée s’explique par la remontée des prix de l’énergie. S’y ajoute la crainte d’un blocage prolongé du détroit d’Ormuz. C’est cette poussée de mars qui explique l’essentiel de ce qui suit, pas une décision de banque centrale. Le résidentiel décélère dès février-avril et l’immobilier d’entreprise s’effondre au premier trimestre. Ces deux mouvements sont antérieurs de plusieurs mois à toute réunion de la BCE.
La BCE n’a fait qu’entériner, avec retard, ce qui était déjà arrivé. Réunie le 11 juin 2026, elle relève ses trois taux directeurs de 25 points de base. C’est la première hausse depuis 2023, portant le taux de dépôt à 2,25 %. Elle répond à une inflation remontée à 3,2 % en mai, sous l’effet du même choc énergétique. Mais au moment de cette décision, l’OAT évoluait déjà au-dessus de 3,60 % depuis trois mois. Moody’s avait déjà dégradé la perspective de la France en avril. Et le pire trimestre de l’immobilier d’entreprise en dix ans était déjà consommé.
Le marché n’a d’ailleurs pas réagi par une nouvelle hausse immédiate des taux longs. La décision étant largement anticipée, l’OAT est même repassée sous 3,65 % à la mi-juin. Ce mouvement s’inscrivait dans le sillage de l’accord USA-Iran du 17 juin. Cet accord a temporairement apaisé les craintes énergétiques. Mais l’accalmie a été brève. L’OAT est repartie à la hausse tout au long du mois de juillet. Elle a atteint 3,89 % le 29 juillet selon l’Agence France Trésor (TEC 10). C’était au-dessus de son propre pic du premier trimestre. Pourtant, la BCE, réunie le 23 juillet, a choisi de ne pas modifier ses taux directeurs. Le spread contre le Bund s’établissait à 75 points de base fin juin. L’Euribor 3 mois se situait autour de 2,32 % à la même date.
Autrement dit, ce n’est pas la BCE qui a cassé la dynamique des deux marchés immobiliers. C’est la guerre. Et ce n’est pas non plus la BCE qui la maintient sous tension aujourd’hui. Elle a en effet choisi de ne pas bouger fin juillet. La décision du 11 juin ferme, tardivement, la fenêtre de détente monétaire qu’on anticipait encore début 2026. Mais la pression sur les taux longs français s’est poursuivie indépendamment de la politique monétaire. Elle est allée jusqu’à dépasser son propre pic de mars. Ce double mouvement structure tout le marché immobilier 2026 de ce premier semestre.
Résidentiel : des volumes qui tiennent, une dynamique qui casse
Le marché du logement ancien a conservé un niveau d’activité élevé. Sur les douze mois à fin mai 2026, 949 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées en France. C’est une progression de 5,7 % sur un an.
Mais c’est le rythme qui compte. L’évolution annuelle est passée de +11,4 % à fin février à +7,9 % à fin mars. Elle est ensuite tombée à +5,3 % à fin avril. La décélération est nette. Et vue de plus loin, la perspective est plus sévère. Entre fin 2023 et fin mai 2026, le volume annuel de transactions n’a progressé que de 1,8 %. Le marché ne « repart » pas. Il s’est stabilisé autour de 950 000 transactions annuelles. Ce niveau reste très inférieur au pic de 2021-2022. Il correspond, comme le soulignent les notaires, à un marché d’utilisateurs plutôt qu’à un marché d’investisseurs.
La FNAIM lit la même réalité de manière plus alarmiste, sur son propre périmètre. Le nombre de ventes serait passé de 958 000 à fin février à 941 000 à fin avril, en cumul glissant. Cela représente 17 000 transactions perdues en deux mois. La fédération anticipe une fin d’année entre 900 000 et 920 000 ventes. Ce serait un recul de 5 à 6 % par rapport à 2025. Le niveau resterait toutefois au-dessus du point bas de fin 2024, à 845 000 transactions.
Les deux lectures ne sont pas contradictoires. Le niveau reste supérieur à celui de 2025 en glissement annuel, mais la pente s’est inversée. Le débat porte sur ce qui compte le plus, le stock ou la tendance. À nos yeux, la tendance.
En Île-de-France, le premier trimestre 2026 illustre l’ambiguïté. Les notaires du Grand Paris ont enregistré 29 130 ventes de logements anciens. C’est un repli de 3 % sur un an, mais une hausse de 22 % sur deux ans. Le recul s’explique largement par un effet de base. L’anticipation de la hausse des droits de mutation au 1er avril 2025 avait gonflé le premier trimestre 2025. Cela explique le -13 % observé à Paris. Sur douze mois glissants, la région reste à près de 124 000 ventes, en progression de 7 %.
Un point mérite l’attention des investisseurs. Les notaires franciliens décrivent un investissement locatif absent des transactions. Ils relèvent que le dispositif Jeanbrun n’a pas encore produit d’effet visible. Le marché repose donc presque exclusivement sur l’acquisition de la résidence principale.
Prix : la stabilité comme condition de fonctionnement
Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens progressent de 0,2 % sur un an en France métropolitaine, après +1 % au quatrième trimestre 2025 et +0,6 % au troisième. Les appartements gagnent 0,6 %, les maisons cèdent 0,2 %. La province est à l’arrêt (0 %) après quatre trimestres de hausse, tandis que l’Île-de-France progresse pour le troisième trimestre consécutif (+0,6 %), portée par les appartements (+1 %).
La FNAIM, sur son indice propre, aboutit à un diagnostic voisin : au 1er juin 2026, le prix moyen des logements anciens s’établit à 2 994 €/m², quasi stable sur un an (-0,1 %), avec des appartements en hausse de 1,8 % (3 838 €/m²) et des maisons en recul de 1,6 % (2 357 €/m²).
Le vrai signal est prospectif. Les projections issues des avant-contrats situent les prix à -0,6 % sur un an à fin juillet 2026, sous l’effet des maisons (-0,9 %), les appartements restant proches de la stabilité (-0,3 %). Sur l’Île-de-France, les avant-contrats pointent vers 6 140 €/m² pour les appartements au deuxième trimestre (-0,6 % en trois mois) et 320 300 € pour les maisons (-1,1 %).
Cette dispersion appartement/maison est le fait marquant du cycle : à l’échelle francilienne, l’écart va de -1,6 % dans les Yvelines à +1,7 % dans les Hauts-de-Seine sur les appartements, et les projections maisons sont négatives dans tous les départements. À Paris, l’amplitude est encore plus forte entre arrondissements, de -6,9 % dans le 8e à +5,9 % dans le 6e sur un an, mais ces prix standardisés portent sur des effectifs réduits et doivent être maniés avec prudence.
Le crédit : l’amortisseur bancaire
C’est probablement l’enseignement le plus important du semestre pour les professionnels du financement : la hausse des taux directeurs ne s’est pas transmise au crédit habitat.
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établit à 3,21 % en mai 2026, après 3,22 % en avril et en mars. Un an plus tôt, il était à 3,11 %. La production mensuelle hors renégociations ressort à 11,4 Md€ en mai, après 12,0 Md€ en avril et 12,6 Md€ en mars. Sur douze mois glissants (juin 2025 – mai 2026), la production française atteint 158 Md€, contre 159 Md€ en 2025 et 119 Md€ en 2024.
Les notaires attribuent cette relative décorrélation à la volonté des banques de préserver une activité de crédit à l’habitat qui reste un levier commercial majeur. C’est exactement ce que nous observons sur le terrain : les établissements arbitrent en faveur du volume et acceptent une compression de marge sur le résidentiel. La FNAIM mesure malgré tout une dérive de 20 points de base depuis juin 2025, de 3,05 % à 3,25 % sur son propre observatoire.
Deux points de vigilance. D’abord, cet amortisseur n’est pas gratuit : il se paie en marge et il n’est pas indéfiniment reconductible si les taux longs restent au-dessus de 3,5 %. Ensuite, la France reste l’un des marchés les moins chers de la zone euro, 3,21 % contre 3,48 % en moyenne, 3,51 % en Italie et 3,93 % en Allemagne, ce qui laisse mécaniquement moins d’amortisseur disponible qu’ailleurs.
À noter enfin, un point rarement relevé : le taux fixe représente 99 % de la production, la durée initiale moyenne atteint 23 ans et 5 mois (23 ans et 11 mois pour les primo-accédants), et le nombre de prêts accordés aux primo-accédants progresse plus vite que le nombre de ventes depuis début 2025. La solvabilité se maintient par l’allongement de la durée, pas par l’amélioration du pouvoir d’achat.
Le neuf : toujours le point noir
En mai 2026, les autorisations de logements atteignent 34 832 unités (+23,7 % en données sur un mois), après une chute de 31,3 % en avril et une hausse de 33,8 % en mars ; les mises en chantier s’établissent à 27 115 unités (+1,1 %). Ces variations mensuelles à deux chiffres, alternativement positives et négatives, disent surtout une chose : il n’y a pas de tendance lisible.
Au premier trimestre, les réservations par des particuliers progressent de 4 % sur un trimestre, mais les mises en vente reculent de 12,7 %, dont -28,4 % sur les maisons. Le stock à commercialiser se contracte plus vite que la demande. Les notaires soulignent que les mises en chantier restent insuffisantes et que l’investissement demeure contraint par l’absence d’un véritable dispositif général d’incitation fiscale.
Immobilier d’entreprise : un premier trimestre historiquement bas
Le contraste avec le résidentiel est frappant, et il tient à une raison simple : l’investissement, contrairement au crédit habitat, n’a pas d’amortisseur bancaire. Il se cale directement sur l’OAT.
Pour situer 2026, il faut la série longue. Les volumes engagés en immobilier d’entreprise en France (BNP Paribas Real Estate / ImmoStat) :
| Année | Volume |
| 2016-2019 | 27 à 42 Md€ (pic 2019) |
| 2020 | 28,7 Md€ |
| 2021 | 27,5 Md€ |
| 2022 | 29,7 Md€ |
| 2023 | 15,1 Md€ |
| 2024 | 15,9 Md€ |
| 2025 | 17,1 Md€ (+8 %) |
La rupture de 2023, une division par deux en un an, n’a jamais été refermée. 2025 a bien marqué une reprise. On a recensé 797 transactions pour une taille moyenne de 21 M€. Le quatrième trimestre a été solide, à 6 Md€ (+9 %), pour une progression annuelle de 8 %. Mais BNP Paribas Real Estate rappelait alors une réserve importante. Les volumes restaient inférieurs de 27 % à la moyenne quinquennale. Le même acteur anticipait néanmoins 17 à 18 Md€ pour 2026.
Cette prévision est aujourd’hui caduque. Le premier trimestre 2026 s’est établi à 2,5 Md€ seulement, en recul de 37 % sur un an. C’est le plus faible trimestre des dix dernières années (127 transactions, taille moyenne 20 M€). Aucune classe d’actifs n’a été épargnée. Bureaux Île-de-France -40 %, bureaux régions -51 %, commerce -35 %. La logistique et les locaux d’activité chutent de 54 % (413 M€). Seule l’hôtellerie tient (-1 %, 502 M€).
Deux traits structurels méritent d’être retenus. D’abord, la polarisation extrême. Les quatre opérations supérieures à 100 M€ du trimestre sont toutes situées dans Paris intra-muros. Environ 75 % des volumes bureaux franciliens se concentrent dans le QCA. Ensuite, l’assèchement régional : aucune transaction enregistrée sur Aix-Marseille.
Le deuxième trimestre a redressé l’apparence des chiffres. Selon CFNews Immo, l’immobilier d’entreprise traditionnel atteint 6,5 Md€ sur le premier semestre. Plus de 4,2 Md€ ont été engagés au seul deuxième trimestre. Une note de BPCE Solutions immobilières confirme ce résultat de façon quasi identique (6,6 Md€, +9 % sur un an). Mais 2,3 Md€ de ce montant proviennent d’une transaction unique. Il s’agit de l’acquisition par Blackstone et CPP Investments (Canada Pension Plan) de 66 % du portefeuille industriel Proudreed. Cela représente 2,2 millions de m² répartis sur l’ensemble du territoire français. Hors ce deal, le semestre est atone.
Il faut ici corriger une lecture trop rapide de la ventilation par classe d’actifs. Ce n’est pas la logistique qui profite de l’opération Proudreed, mais les locaux d’activité. Ces derniers atteignent 2,5 Md€ sur le semestre, un résultat historique. Cette seule transaction en porte 86 %. La logistique proprement dite, à l’inverse, s’effondre à 0,4 Md€ (-71 % sur un an). C’est son plus bas niveau en cinq ans. La thèse d’une reprise de l’investissement industriel au sens large ne survit donc pas à la ventilation fine. C’est un effet de portefeuille isolé, pas un frémissement de la logistique.
Le bureau reste sous 2,5 Md€, mais de façon beaucoup plus granulaire, sans grande transaction. Le commerce franchit le milliard grâce à quelques signatures parisiennes : BHV Marais (280 M€), 29-33 et 91 Champs-Élysées.
L’alternatif apporte environ 2 Md€ supplémentaires. Le logement en bloc représente autour du milliard. L’hôtellerie fait autant, en une cinquantaine de transactions, dont le Pullman Tour Eiffel à 430 M€. La santé est quasi absente, à moins de 30 M€.
Les prévisions se sont ajustées en conséquence. MSCI attend 13,3 Md€ en 2026, en deçà de 2025. Puis 15,6 Md€ sont attendus en 2027.
Le marché locatif confirme cette fragilité. En Île-de-France, 750 000 m² de bureaux ont été placés au premier semestre, en repli de 5 % sur un an. C’est le résultat le plus bas depuis 2021. L’offre disponible continue parallèlement de progresser, à 6,6 millions de m² (+10 % sur un an). Le taux de vacance francilien atteint ainsi 11,6 %, contre 10,6 % un an plus tôt. La dispersion reste marquée. Paris QCA affiche 7,3 % (+240 points de base sur un an). Le Croissant Ouest atteint 21,4 % et la première couronne 19,5 %. Le délai d’absorption théorique grimpe à environ 6 ans dans ces deux dernières zones. Il n’est que de 2 ans à Paris intra-muros. BPCE Solutions immobilières anticipe 1,4 à 1,6 million de m² placés sur l’ensemble de 2026.
Taux de rendement : la décompression a repris
C’est le sujet que nous suivons le plus attentivement, parce qu’il détermine directement la faisabilité des business plans.
Après un cycle de décompression brutal en 2023, les taux prime s’étaient stabilisés en 2024-2025. Le mouvement a repris au premier trimestre 2026 : le bureau prime Paris QCA passe de 4,10 % à 4,25 %, le commerce pied d’immeuble de 4,00 % à 4,50 %, la logistique de 4,90 % à 5,00 %. Sur les marchés moins liquides, les niveaux restent très élevés : 5,25 % pour Paris hors QCA, 5,80 % à Lyon, 5,90 % à Lille, 8,25 % en première couronne, 6,50 % pour les retail parks.
Le plus instructif est la prime de risque immobilière, soit l’écart entre le taux prime et l’OAT 10 ans. Le calcul, sur le bureau prime Paris QCA en fin de période :
| Période | Taux prime QCA | OAT 10 ans | Prime de risque |
| Fin 2022 | 3,00 % | 3,10 % | −10 pdb |
| Fin 2023 | 4,50 % | 2,56 % | +194 pdb |
| Fin 2024 | 4,00 % | 3,18 % | +82 pdb |
| Fin 2025 | 4,10 % | 3,56 % | +54 pdb |
| T1 2026 | 4,25 % | 3,79 % | +46 pdb |
| Fin juin 2026 | 4,25 % | 3,61 % | +64 pdb |
Un investisseur qui achète du bureau prime parisien accepte aujourd’hui une rémunération inférieure de moins d’un point à celle d’une obligation d’État. C’est tenable pour un actif emblématique détenu en fonds propres ; ce n’est pas une équation de financement. Et cela signifie qu’à OAT constante, la poursuite de l’ajustement passera par les valeurs, pas par les loyers.
Cette lecture appelle toutefois une réserve importante : elle suppose un investisseur qui prend l’OAT comme référence de taux sans risque, ce qui est le cas naturel des assureurs-vie et institutionnels domestiques, dont le passif est lui-même largement adossé à de la dette française. Ce n’est pas nécessairement celui des investisseurs internationaux ou paneuropéens. Dans ce cas, nous pourrions également analyser le taux swap 10 ou 15 ans. Il faut bien se rappeler que la relation entre l’OAT 10 ans et le taux swap s’est un peu inversée. Historiquement, l’OAT, portée par une notation parmi les meilleures de la zone euro, se traitait proche du swap EUR, parfois même en-dessous.
Ce n’est plus le cas : au 28 juillet 2026, le CMS EUR 10 ans s’établit à 3,14 %, contre 3,89 % pour l’OAT 10 ans (TEC 10, 29 juillet), un écart d’environ 75 points de base, du même ordre que le spread OAT-Bund (74 pdb début juillet). Rapportée au swap plutôt qu’à l’OAT, la prime du bureau prime QCA (4,25-4,30 %) ressort à environ 110-115 points de base, contre 36 à 64 pdb selon la date si l’on prend l’OAT comme référence. Autrement dit, une partie de la compression mise en évidence dans le tableau ci-dessus reflète moins un excès de confiance sur l’immobilier qu’une dégradation spécifique du risque souverain français.
Le contrepoint : nuances dans un tableau sombre
Le tableau n’est pas uniformément sombre, mais il n’est pas non plus en train de s’arranger sur tous les fronts, il serait aussi trompeur d’ignorer les points d’appui que de les surdimensionner.
La récession technique a été évitée. Après un recul de 0,1 % du PIB au premier trimestre, qui avait fait craindre l’enclenchement d’une récession au sens strict, soit deux trimestres consécutifs de contraction, l’Insee a publié le 30 juillet une première estimation à +0,2 % pour le deuxième trimestre. C’est en retrait par rapport aux +0,3 % que l’institut anticipait encore récemment mais le scénario de récession technique ne s’est pas concrétisé. Ce rebond doit beaucoup à un dénouement géopolitique : la signature, le 17 juin, d’un accord entre les États-Unis et l’Iran a entraîné un reflux rapide des prix de l’énergie, et l’inflation française est retombée à 1,8 % sur un an en juin, contre 2,4 % en mai.
La consommation des ménages repart, modestement. Après un recul de 0,3 % au premier trimestre, elle progresse de 0,2 % au deuxième, tirée par les biens fabriqués et les services. Les ménages ont en revanche réduit leurs achats de produits pétroliers et d’énergie, cohérent avec la détente des prix consécutive à l’accord de juin plutôt qu’avec un regain de pouvoir d’achat généralisé.
La BCE a marqué une pause, mais les taux longs ne l’ont pas suivie. Réunie le 23 juillet, la Banque centrale européenne a choisi de ne pas relever une nouvelle fois ses taux directeurs, contre un scénario de deux à trois hausses supplémentaires encore évoqué en mai. Les marchés n’anticipent plus qu’une probabilité faible (environ 10 %) d’un nouveau tour de vis en septembre. C’est, en soi, un frein retiré côté politique monétaire. Mais l’OAT 10 ans ne s’est pas stabilisée pour autant : après un bref repli à la mi-juin, elle est repartie à la hausse tout au long de juillet pour atteindre 3,97 % le 23 juillet (TEC 10, Agence France Trésor), son plus haut niveau de l’année, au-dessus même du pic du premier trimestre.
Des opportunités se dessinent, sélectivement. BPCE Solutions immobilières le confirme dans son enquête auprès d’investisseurs institutionnels : les intentions d’achat pour 2026 se concentrent sur la logistique et les locaux d’activité (20 % des intentions, en tête de toutes les classes d’actifs), l’hôtellerie (16 %, le tourisme de loisirs étant cité comme segment le plus attractif par 47 % des répondants) et le résidentiel classique (14 %), trois classes relativement épargnées par la correction en cours. Près de la moitié des investisseurs interrogés (48 %) envisagent par ailleurs de transformer des bureaux en un autre usage d’ici 2027, principalement en résidentiel (23 %).
L’immobilier de santé recueille de son côté 11 % des intentions d’achat, un segment encore marginal en volumes mais qui échappe largement à la logique cyclique du reste du marché. Nous avons cette conviction que l’immobilier « d’exploitation » est source d’opportunités intéressantes et que le résidentiel bien acheté en bloc permet d’afficher de belles marges à la découpe avec un délai de commercialisation maitrisé.
Notre lecture
Sur le résidentiel, la question n’est pas le niveau de la demande mais sa concrétisation. Les acquéreurs arbitrent, négocient, allongent la durée de leur crédit. Les primo-accédants restent le segment le plus exposé à toute dégradation des conditions de financement, et c’est précisément là que les normes HCSF font débat.
Sur l’immobilier d’entreprise, le marché fonctionne à deux vitesses assumées : Paris intra-muros et les actifs core d’un côté, tout le reste de l’autre. La liquidité en régions ne s’est pas reconstituée. Prudence, enfin, avec les chiffres semestriels : un semestre dont un tiers du volume provient d’une transaction unique ne dit rien de la profondeur du marché, et cette transaction, on l’a vu, concerne les locaux d’activité, pas la logistique, dont le repli reste au contraire l’un des signaux les plus nets du semestre.
Sur les business plans, nous continuons de considérer qu’il est risqué de parier sur une compression des taux de capitalisation à court terme. Nous l’écrivions déjà à l’automne dernier, le premier semestre 2026 nous a plutôt confortés. La sensibilité aux taux longs est le premier facteur à tester dans les scénarios, avant l’hypothèse locative.
