Un arrêt récent de la cour administrative d’appel de Douai rappelle que la frontière entre gestion de patrimoine privé et activité commerciale se joue désormais sur la réalité économique des opérations, plus que sur la seule forme juridique du véhicule.
Le contexte
En pleine campagne déclarative des revenus 2025, de nombreux investisseurs continuent de déclarer leurs cessions immobilières sous le régime des plus-values des particuliers. Or, certaines de ces opérations peuvent en réalité relever d’une activité commerciale au sens de l’article 35 du Code général des impôts, avec des conséquences fiscales lourdes.
Le sujet n’est pas neuf : la jurisprudence du Conseil d’État sur la qualification de marchand de biens est ancienne. Ce qui évolue, en revanche, c’est l’analyse de plus en plus concrète de la réalité économique des opérations. Entre 2020 et 2024, beaucoup d’investisseurs particuliers ont multiplié les opérations d’achat-rénovation-revente, parfois portées par des SCI à l’impôt sur le revenu, sans toujours mesurer le risque de requalification.
Ce que dit le texte
L’article 35-I-1° du CGI considère comme bénéfices industriels et commerciaux ceux réalisés par les personnes qui « habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles » (texte officiel, Légifrance).
Deux critères cumulatifs sont traditionnellement retenus par la doctrine administrative et la jurisprudence :
- le caractère habituel des opérations, apprécié au regard d’un faisceau d’indices (répétition, fréquence, organisation des opérations) ;
- l’intention spéculative, appréciée à la date d’acquisition du bien et non à la date de cession.
Ces critères sont rappelés explicitement au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 (BOFIP).
Lorsque ces conditions sont remplies, les profits sont imposés en BIC pour une personne physique. Pour une société civile, l’article 206-2 du CGI prévoit alors un assujettissement à l’impôt sur les sociétés, indépendamment de l’objet social inscrit dans les statuts.
Une décision récente révélatrice
Dans un arrêt du 28 août 2025 (CAA Douai, n° 24DA01320), la cour administrative d’appel de Douai a confirmé la requalification d’une SCI en marchand de biens, assortie de l’application de la majoration de 80 % pour activité occulte.
Les faits sont éclairants. La SCI avait pour objet « l’exercice d’une activité de location de terrains et d’autres biens immobiliers ». Entre 2009 et 2011, elle a acquis trois ensembles immobiliers, qu’elle a divisés en lots, rénovés, puis revendus de manière échelonnée entre 2012 et 2017, à raison de cinq opérations de cession. Trois des cinq biens cédés n’avaient jamais été mis en location.
La cour a retenu :
- la brièveté du délai entre acquisition et revente, révélatrice d’une intention spéculative dès l’achat ;
- l’absence de mise en location pour la majorité des biens, écartant la logique de gestion patrimoniale ;
- les divisions cadastrales et rénovations systématiques, indices d’une logique de valorisation commerciale ;
- la répétition des opérations sur une période continue.
L’objet social civil n’a pas suffi à protéger la société : l’activité réellement exercée a primé sur la forme juridique (source : LégiFiscal, 8 septembre 2025).
Le vrai danger : la qualification d’activité occulte
Au-delà de la requalification fiscale en elle-même, le point le plus pénalisant est la notion d’activité occulte, prévue à l’article L. 169 du Livre des procédures fiscales.
Une activité est réputée occulte lorsque le contribuable, cumulativement :
- n’a pas déposé dans les délais légaux les déclarations qu’il était tenu de souscrire ;
- n’a pas fait connaître son activité auprès d’un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce.
Conséquences :
- délai de reprise porté à 10 ans au lieu de 3 ans de droit commun (LPF, art. L. 169 pour l’IR/IS ; art. L. 176 pour la TVA) ;
- majoration de 80 % des droits dus (CGI, art. 1728, 1, c) ;
- application possible à l’IS, à la TVA et à l’IR.
Point important confirmé par la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 7 décembre 2015, n° 368227) : l’absence d’immatriculation et de dépôt des déclarations professionnelles permet à l’administration de présumer le caractère occulte de l’activité, sauf si le contribuable démontre avoir commis une erreur justifiée (source : Deloitte Société d’Avocats).
En pratique, cette preuve reste difficile à apporter lorsque les opérations présentent un caractère répété, organisé et spéculatif.
Les indices désormais regardés
À la lecture de la jurisprudence consolidée, les éléments suivants augmentent le risque de requalification :
- pluralité des acquisitions et reventes sur une période courte ;
- délais réduits entre achat et revente, révélateurs d’une intention spéculative dès l’acquisition ;
- travaux de valorisation lourds : division parcellaire ou cadastrale, rénovation structurelle, changement d’usage, création de lots ;
- absence de logique locative réelle ou locations très brèves uniquement destinées à patienter avant revente ;
- recours répété à des financements court terme orientés vers la revente ;
- organisation préalable de la revente : préparation des travaux et commercialisation rapide.
À l’inverse, la jurisprudence reconnaît qu’un délai long de détention ou l’utilisation effective comme résidence principale du gérant peuvent écarter la qualification mais la charge de la preuve pèse sur le contribuable.
Ce qu’il faut en retenir
Le marché immobilier n’interdit évidemment ni la revente, ni la valorisation par travaux. Ce que sanctionnent les juridictions, c’est le décalage entre :
- une forme juridique présentée comme patrimoniale (SCI à l’IR, déclaration en plus-values des particuliers) ;
- une réalité économique qui s’apparente à une activité commerciale organisée.
Pour les investisseurs qui multiplient les opérations d’achat-rénovation-revente, deux logiques cohabitent désormais :
Assumer une logique patrimoniale stricte
Durée de détention longue, mise en location effective, opérations isolées et espacées.
Assumer une logique professionnelle
Structuration en société commerciale (SAS, SARL marchand de biens), inscription au RCS, déclaration de l’activité, comptabilité commerciale, TVA, IS avec, en contrepartie, un cadre fiscal plus cohérent avec l’activité exercée et l’accès à des financements spécifiquement conçus pour les opérations de marchand de biens.
La requalification peut également entraîner des conséquences importantes en matière de TVA immobilière et de droits d’enregistrement, souvent sous-estimées par les investisseurs particuliers.
La zone grise (opérations actives mais portées par une structure civile non déclarée) est précisément celle où le risque de redressement apparaît aujourd’hui le plus élevé.
