La fiscalité du co-investissement immobilier repose sur un principe simple : vous détenez des titres financiers, pas un immeuble. Vos intérêts, dividendes et plus-values sont donc imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % en 2026. À l’IFI, le ticket échappe souvent à l’impôt, mais pas dans tous les montages. Ce guide détaille ces deux mécanismes et les vérifications à mener avant de signer.
Pourquoi un co-investissement immobilier n’est pas imposé comme de l’immobilier en direct
Dans un co-investissement immobilier, plusieurs investisseurs financent ensemble une opération portée par un opérateur professionnel. Ils ne deviennent pas propriétaires de l’immeuble. Ils souscrivent des titres d’une société dédiée à l’opération, souvent appelée SPV (Special Purpose Vehicle).
Ces titres prennent deux formes. Les obligations rapportent des intérêts à taux fixe. Les actions donnent droit à d’éventuels dividendes et, surtout, à une plus-value à la sortie. C’est pourquoi la fiscalité applicable est celle des valeurs mobilières, et non celle des revenus fonciers.
Trois conséquences pratiques
Cette qualification produit trois effets que l’investisseur doit connaître dès le départ :
- Les gains relèvent du PFU, quel que soit le type d’actif immobilier sous-jacent.
- Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique, contrairement à la plus-value immobilière des particuliers.
- Le traitement à l’IFI dépend de l’activité de la société et de votre pourcentage de détention, pas seulement de la nature de l’actif.
Co-investissement immobilier et PFU : ce que vous paierez sur vos gains en 2026
Le PFU, qu’est-ce que c’est ?
Le PFU, aussi appelé « flat tax », est un impôt à taux fixe sur les revenus de votre épargne. Il s’applique notamment aux intérêts, aux dividendes et aux plus-values réalisées en revendant des titres. Il existe depuis 2018.
Son principe est simple : le même taux s’applique, quel que soit votre niveau de revenus. À l’inverse, vos salaires sont imposés selon le barème progressif, dont le taux augmente avec vos revenus, de 0 % à 45 %.
Le PFU regroupe deux prélèvements :
- L’impôt sur le revenu, au taux de 12,8 %.
- Les prélèvements sociaux, qui financent la protection sociale (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).
Concrètement, pour une plus-value de 5 000 € en 2026, vous payez 1 570 € et conservez 3 430 €. Les intérêts et dividendes sont imposés directement par la société avant leur versement. La plus-value, elle, se déclare l’année suivant la revente.
Un taux de 31,4 % sur intérêts, dividendes et plus-values
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 1,4 point sur les revenus du capital. Le prélèvement forfaitaire unique passe donc de 30 % à 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025).
Pour les plus-values de cession de titres, la hausse s’applique dès l’imposition des revenus 2025. Pour les intérêts et dividendes, elle vise les sommes perçues depuis le 1er janvier 2026. Les foyers aux revenus élevés peuvent en outre être redevables de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
L’option pour le barème progressif reste possible. Elle est toutefois globale et annuelle, donc elle ne profite généralement qu’aux foyers faiblement imposés.
Co-investissement immobilier et IFI : dans quels cas votre investissement est-il taxable ?
Le principe : l’IFI suit l’immobilier, même détenu via une société
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Il vise les biens détenus en direct, mais aussi ceux détenus indirectement via des sociétés (article 965 du Code général des impôts).
Les titres de société sont alors retenus à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immobilier. Le barème progresse de 0,5 % à 1,5 % et s’applique dès 800 000 €, une fois le seuil de 1,3 million franchi.
À l’inverse, les obligations sont des créances. Elles n’entrent donc pas dans l’assiette de l’IFI, quel que soit l’actif financé.
Deux exclusions fréquentes pour les investissements en actions
La première exclusion concerne l’activité opérationnelle. Les immeubles affectés à une activité commerciale de la société sont exclus de l’assiette. C’est en principe le cas des opérations de marchand de biens, de promotion ou d’exploitation hôtelière directe.
La seconde exclusion concerne la détention minoritaire. Un investisseur qui détient, avec son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société opérationnelle n’est pas imposé sur ces titres. Comme les tickets de co-investissement sont souvent minoritaires, cette exclusion joue fréquemment.
Les montages où l’investissement entre dans l’assiette
Les deux exclusions supposent une société réellement opérationnelle. La location nue ou la location d’un immeuble à un exploitant tiers relève de la gestion patrimoniale. Ainsi, une foncière qui loue des bureaux ou un hôtel donné à bail à un exploitant restent dans le champ de l’IFI, même pour un ticket inférieur à 10 %.
C’est pourquoi la qualification doit être vérifiée opération par opération, à partir de la documentation remise par l’opérateur. La durée de détention, elle, ne modifie pas ce traitement.
Loi de finances 2026 & IFI
L’impôt sur la fortune improductive, voté en première lecture à l’Assemblée nationale puis modifié au Sénat, a été écarté du texte final. La loi de finances pour 2026, adoptée le 2 février 2026, laisse l’IFI inchangé (source : loi n° 2026-103 du 19 février 2026).
Le débat reste néanmoins ouvert. Une opération de quatre à six ans peut donc traverser une réforme de l’assiette, ce qui justifie de ne pas fonder une décision sur le seul argument IFI.
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La fiscalité d’un co-investissement immobilier se lit à deux niveaux. Au PFU, le taux est uniforme à 31,4 % en 2026, sans abattement pour durée. À l’IFI, le ticket en actions est souvent exclu, à condition que la société soit réellement opérationnelle.
Les informations de cet article sont générales et fondées sur la réglementation applicable en 2026. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Pour étudier le financement de vos projets immobiliers, les conseillers Carte Financement peuvent établir une étude personnalisée de votre situation.
