Immobilier locatif : ces règles de défiscalisation pointées du doigt

Immobilier locatif : ces règles de défiscalisation pointées du doigt
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[vc_row][vc_column][us_separator size= »small »][vc_column_text]Selon un récent rapport de la Cour des comptes, il y aurait quelques soixante-six niches fiscales dédiées à l’investissement locatif pour un total de 18 milliards d’euros de réductions fiscales accordées. Parmi ces dispositifs, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) occupe la première place. Elle profite d’un taux réduit pour les travaux d’amélioration des habitations construites depuis au moins deux ans. Une partie du parc immobilier locatif est concerné à travers les résidences de services : résidence pour étudiant, résidence de tourisme (sauf hôtel) et d’affaires, résidence pour sénior ou encore établissement pour les personnes âgées en perte d’autonomie (ehpad).

Pour les sages de la rue Montpensier à Paris, le compte n’y est pas : le cadre législatif n’est pas assez contraignant pour l’ensemble des niches fiscales et surtout ne prévoit pas, par exemple, d’objectif d’économie d’énergie à atteindre dans les logements. A ces avantages fiscaux, ils semblent préférer les dispositifs gérés par l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH). Sauf qu’ils ne concernent que les résidences principales occupées par son propriétaire.

Les programmes de défiscalisation immobilière

Cette préférence tient en une explication : les dispositifs de défiscalisation immobilières actuels seraient trop orientés sur les propriétaires-bailleurs, et beaucoup moins sur les propriétaires occupants. Sont donc visés les dispositifs comme Denormandie, Pinel, Censi-Bouvard, et leurs anciennes versions comme Scellier et Robien. Dans les faits (voir tableau ci-dessous), ce ne sont pas les niches fiscales les plus coûteuses. De plus, elles permettent bien souvent de débloquer la construction d’immeuble d’habitations mixtes (propriétaire, locataires à loyers intermédiaires et locataires à loyers sociaux). Car ils répondent tous à un objectif précis, en plus de mettre en place un plafonnement des loyers et des ressources pour les locataires…

Le Denormandie permet de faciliter la réhabilitation de biens anciens dans les centres de petites et moyennes villes. Les lois Pinel-Duflot , Scellier et Robien s’intéressent principalement à l’immobilier locatif intermédiaire dans les zones où les marchés de l’immobilier sont les plus tendus en France. Enfin, la réduction Censi-Bouvard concerne le développement de résidence de services sur des publics ciblés : étudiants, retraités autonomes ou dépendants, quartier d’affaires… Tous participent à leur façon à la mise en place d’une dynamique de territoire. Mais toutes les zones éligibles n’offrent pas forcément la rentabilité promise : localisation mal adaptée, projets économiques avortés… Mais ceci vaut pour tout type de biens immobiliers.

La question du déficit foncier et des abattements

Pour l’immobilier locatif, la disposition fiscale la plus avantageuse, et qui semble ne pas être remise en cause, porte sur le déficit foncier. C’est aussi la troisième niche la plus importante en immobilier selon la Cour des Comptes. Pour rappel, le législateur permet aux propriétaires-bailleurs de déduire des revenus fonciers perçus, le montant des charges qu’ils supportent sans les recouvrir auprès du locataire (régime réel). Parmi les charges éligibles : les impôts fonciers, l’amortissement du montant d’achat sous condition, les frais d’entretien et de gestion du bien, les coûts des éventuels travaux… Enfin, la location en meublé non professionnelle permet d’obtenir un abattement forfaitaire automatique de 50 % (régime micro BIC pour bien non classé) ou de 71 % (régime micro BIC pour bien classé et chambre d’hôtes). En clair, le maillage fiscal actuel correspond bien aux différentes envies des investisseurs particuliers. Ils ont le choix et c’est très bien ainsi.

principales mesures fiscales pour le logement plf 2019

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