Le b.a-ba de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Le b.a-ba de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
VEFA

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[vc_row][vc_column][vc_column_text]La vente en VEFA (état futur d’achèvement) concrétise l’achat d’un bien immobilier neuf qui reste à construire à partir de plans très détaillés. Dès la signature d’un contrat de vente devant un notaire, le bénéficiaire du bien acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l’avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade… De son côté, le promoteur s’engage à respecter les plans de construction et d’aménagement, tels qu’ils ont été conçus et validés avec l’acheteur. Qu’il s’agisse d’un local professionnel ou d’une habitation, la procédure est à la même. Bien sûr, des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges initial. En ce cas, le promoteur doit faire signer un avenant.

Attention, pendant la période de réservation, une VEFA peut être annulée si le promoteur ne parvient pas à commercialiser au-moins 80 % du programme immobilier. Du coup, selon la localisation, la période de réservation peut durer plusieurs mois. Aussi, il paraît raisonnable de tabler sur un délai maximum de deux ans entre la réservation et le début des travaux. Il est difficile d’attendre plus longtemps en cas de financement par un crédit. En effet, les différés de remboursement ne dépassent pas 24 mois. Au total, en ajoutant les dix mois pour la construction, le bien sera livré dans un délai de trois ans plus tard. Une perspective qu’il faut avoir en tête pour bien apprécier l’intérêt du projet. Sachant que dès le contrat de vente est signé, il existe différentes garanties dont celle de l’achèvement, qui vous assure que le bien sera construit.

Contrat de réservation versus contrat de vente en VEFA

Le contrat de réservation, premier document à signer, permet d’obtenir le bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel de l’opération mais aussi la surface, la localisation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques (HQE, THQE, BBC…). Il précise aussi la date où la vente définitive doit être conclue, ainsi que les conditions pour lesquelles le promoteur peut renoncer au projet. Dans tous les cas, il est nécessaire de fournir un dépôt de garantie équivalent à 5 % du prix estimé, si la vente définitive intervient dans l’année, ou à 2 % si c’est dans les deux ans. Aucun dépôt de garanti ne peut être exigé pour un délai supérieur.

Lorsque le projet immobilier est confirmé et que les travaux peuvent débuter, tous les titulaires d’un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception. Il est envoyé un mois avant sa signature chez le notaire et précise le prix définitif ainsi que les modalités de paiements. Il décrit également l’immeuble à construire et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale…). La version envoyée pour signature n’étant pas modifiable, si vous souhaitez faire des corrections, le promoteur doit envoyer un nouveau document conforme aux changements.

La renonciation à la VEFA

La signature d’une VEFA est révocable. Déjà, il existe un délai légal de rétractation de sept jours. Il est également possible – c’est même recommandé – de prévoir dans le contrat de réservation une clause de renonciation si le financement par crédit n’est pas accordé. Enfin, si les conditions de réalisation ont beaucoup changé, avec notamment des équipements qui ne seront pas réalisés ou si le montant est finalement plus élevé de 5 % par rapport au prix prévisionnel, le réservataire a la possibilité de se rétracter et de demander la restitution de son dépôt de garantie.

Dans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît sous deux formes : une période exprimée en mois (15 mois, 18 mois, 22 mois…) ou une date précise. Si le choix est permis, optez pour la date. Ainsi, en cas de retard, il sera plus facile d’obtenir une compensation. Et comme aucun programme n’est livré sans retard, cela peut être l’occasion de négocier un petit aménagement de confort de dernière minute. Cela étant, ce sont des gestes commerciaux.

Dans les faits, aucun dédommagement n’est garanti, c’est à vous de mettre le promoteur face à ses engagements et de le contraindre à vous verser des pénalités sous forme pécuniaire ou en nature. Enfin, s’il existe une garantie d’achèvement, elle porte seulement sur la défaillance financière pendant la construction. Et elle assure que l’immeuble sera achevé par un autre promoteur.

La livraison et les modalités de paiement

La livraison correspond au jour où le promoteur remet les clés du bien et que celui-ci peut être occupé. Il ne s’agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s’opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Ce qui ne doit pas vous empêcher de reprendre le contenu du contrat de vente et vérifier, point par point, les engagements pris par le promoteur : surface habitable, partie commune, dépendances, matériaux utilisés… Demandez la copie de l’acte de réception des travaux. Vous aurez ainsi connaissance des points litigieux déjà constatés. Si vous en trouvez de nouveaux, il faut émettre une réserve notifiée dans le procès verbal de la livraison. Si vous avez oublié, vous disposez d’un délai de 30 jours pour les faire connaître.

Le paiement d’une vente en l’état futur d’achèvement se réalise au gré de l’avancement de la construction. Lorsque les fondations sont posées, 35 % de la valeur de l’appartement doit être réglée (20 % pour le cas d’une maison). Quand l’immeuble ou la maison sont hors d’eau, autrement dit lors de la pose du toit, 70 % du prix vente a été acquitté (45 % pour une maison). A l’achèvement des travaux, il ne doit rester que 5 % (15 % pour une maison) du montant total. Ce solde est réglé une fois que les tous litiges sur le procès verbal de la livraison sont résolus.

 

Pour en savoir plus :

Vefa : un régime encore perfectible pour mieux protéger les acquéreurs

Logement VEFA : les indemnités en cas de retard de livraison sont-elles toujours automatiques ?

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