Indivision : ce qu’il faut savoir pour détenir un bien à plusieurs

Indivision : ce qu’il faut savoir pour détenir un bien à plusieurs
indivision pour les nuls

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On parle d’indivision pour tout bien (indivis) détenu par plusieurs personnes. Ce qui veut dire qu’elles en partagent le droit de pleine propriété, de nue-propriété ou d’usufruit selon les situations. Chacune dispose d’une quote-part. Dans le cas d’une succession, cette dernière varie selon le degré de parenté avec le défunt et le nombre d’ayants-droits. Dans toutes les autres situations, elle est librement fixée par les parties comme le rappelle régulièrement la Cour de Cassation. C’est particulièrement vrai pour un couple marié, pacsé ou en union libre. Pour des raisons qui leur sont personnelles, il peut se répartir une quote-part très différente à la réalité des apports financiers de chacun. Cependant, la règle par défaut veut qu’elle soit proportionnelle à l’apport de chacun. De même, le statut d’indivision n’est que temporaire : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention”, précise la loi.

La gestion de la quote-part dans l’indivision

Il ne faut pas minimiser la question de la quote-part. Car celle-ci ouvre à des droits et des devoirs sur le bien. Prenons le cas d’une maison héritée par cinq personnes. Chaque indivisaire dispose d’un droit d’usage à proportion de sa quote-part : 20 %. Ici, chacun peut utiliser pendant 73 jours le bien. Si la jouissance de l’indivis dépasse cette durée, il doit dédommager les autres indivisaires. Et inversement. De même, si des travaux sont à effectuer, les montants à régler sont répartis selon cette quote-part. Si dans l’indivision, il y a une part à 50 % mais inférieure à 66 %, le bénéficiaire ne peut pas imposer ses décisions aux autres. Aussi, dès qu’il y a une indivision, mieux vaut prévoir la rédaction d’une convention entre l’ensemble des parties dans laquelle sont définis tous les droits et devoirs de chacun quant à l’usage du bien à des fins personnelles.

Chaque indivisaire peut librement utiliser ses parts sur le bien dès lors que cela ne nuit pas aux droits des autres indivisaires. Cependant, il sera très compliqué pour un indivisaire de financer l’acquisition de sa quote-part au moyen d’un crédit immobilier. Deux problèmes principaux se posent :Afin d’octroyer le crédit immobilier, la banque souhaitera prendre une garantie hypothécaire sur le bien détenu en indivision. Or, pour cela, il faudra l’accord de tous les autres indivisaires qui sont également propriétaires du bien.Bien que les indivisaires puissent donner leur accord pour cette prise de garantie hypothécaire en faveur de la banque, la banque refusera bien souvent de la prendre et refusera donc le crédit. En cas de défaut de l’indivisaire emprunteur, le principal risque pour la banque est de voir les autres indivisaires remettre en cause la garantie. Les indivisaires peuvent faire valoir le fait qu’ils n’avaient pas d’intérêt à agir en donnant en hypothèque le bien immobilier. Dans ce cas, la banque ne pourrait pas exercer la garantie pour rembourser le prêt en cas de défaut de l’emprunteur.

Une indivision peut tout à fait s’endetter pour différents projets (travaux, acquisition…). Au même titre que n’importe quel emprunteur, si l’indivision a des difficultés financières et ne rembourse pas son crédit, le créancier prioritaire peut exercer l’hypothèque qui aura été inscrite dans le cadre de la mise en place du prêt immobilier et décider de la vente du bien pour solder la dette restante. Théoriquement, chaque indivisaire peut aussi nantir ses parts ou décider de les vendre. Dans la pratique, les banques ne prendront pas les parts d’une indivision en garantie car cette garantie est trop peu liquide. Dans le cas d’une vente de parts, les autres indivisaires peuvent avoir un droit de regard sur le repreneur des parts, voire exercer un droit de préemption.

L’administration d’un bien indivis

Les indivisaires doivent respecter un cadre précis pour les décisions concernant le bien. C’est ici que les sources de blocage peuvent être nombreuses. La loi prévoit une majorité au moins égale des ⅔ pour les actes d’administration, la délégation à un tiers ou à un indivisaire d’un mandat d’administration, la vente de meubles indivis afin de payer les dettes et les charges de l’indivision, le renouvellement du bail si le bien a été mis en location… L’unanimité est quant à elle nécessaire pour tout acte qui n’entre pas l’exploitation normale du bien ou pour toute disposition, autre que la vente de biens meubles indivis, telle que la cession du bien en indivision.

La loi autorise chaque indivisaire à prendre des actes conservatoires sans avoir eu l’aval des autres parties. Il ne peut s’agir que d’une décision matérielle ou juridique dont le seul but est la préservation du bien, avec ou sans caractère d’urgence : abattre un arbre qui menace de tomber sur le bien, mise en demeure d’un prestataire qui n’a pas fait correctement sa mission, changement d’un équipement usagé… Pour financer ces décisions, il existe le fonds de l’indivision. Et s’il n’est pas suffisant, chaque indivisaire participe à hauteur de sa quote-part. Une condition : la dépense doit être raisonnable au regard du bien et de l’acte décidé. Bien sûr des conflits peuvent survenir entre indivisaires, et notamment lorsque la majorité des ⅔ ou l’unanimité ne se sont pas obtenus et empêchent la bonne administration du bien. En ce cas, le juge peut être saisi par un ou plusieurs indivisaires pour trancher le point de discorde.

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