Depuis le 19 juillet 2019, les règles de la location gérance se sont simplifiées. Voici comment faire bon usage de cette forme particulière d’exploitation d’un fonds de commerce.
Le propriétaire d’un fonds de commerce peut confier l’exploitation de ce dernier à une tierce personne, au lieu de le gérer lui-même en direct. Pour cela, depuis le 19 juillet 2019, il n’a plus l’obligation d’avoir exploité lui-même les lieux pendant au-moins deux ans. Cependant, pour encadrer cette délégation d’exploitation, les deux parties doivent toujours signer un contrat, comme par exemple un bail de location-gérance, pour fixer les règles d’occupation des lieux. Attention, ici il s’agit bien du propriétaire du fonds de commerce, et non le propriétaire des lieux. Si une même personne peut cumuler les deux casquettes, il se peut que cela soit deux personnes physiques ou morales différentes. Dans ce dernier cas, le propriétaire des lieux doit avoir donné son accord au propriétaire du fonds de commerce pour que le contrat de location-gérance puisse être conclu. La durée de location est libre. Cependant, dans la pratique, les accords portent le plus souvent sur une année renouvelable par tacite reconduction. En cas de rupture, il n’y a pas d’indemnisation. De même, le bailleur peut demander que soit inscrite une clause de non-concurrence pour encadrer le droit de rétablissement du gérant, et notamment en fixant une durée et une zone délimitée autour du commerce, où il ne pourra pas s’installer.
Les obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant doit lui-même répondre à plusieurs obligations. D’abord, il n’est pas un gérant salarié. Ensuite, il doit s’assurer d’être valablement commerçant : pas de tutelle ou curatelle, pas de condamnation pénale ou fiscale, pas d’interdiction d’exercer l’activité, pas de fonction incompatible comme fonctionnaire, notaire, huissier, avocat, mandataire judiciaire ou liquidateur, commissaire aux comptes, expert-comptable… Toutes ces conditions remplies, il peut signer le contrat et surtout s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, si cela n’est pas encore fait. Dès lors, il pourra gérer librement le fonds de commerce, sans que cela occasionne un quelconque risque pour le bailleur, et en conformité avec la destination convenue pour le local. L’utilisation du bail commercial occasionne bien sûr le paiement d’une redevance à régler au propriétaire du fonds de commerce. Son montant peut être fixe ou représenter une part du chiffre d’affaires, des bénéfices, ou des deux… Mais pas seulement. Le locataire doit respecter les engagements signés dans le contrat. Parmi les clauses les plus importantes, il y a celle de ne pas modifier l’activité ou d’en rajouter une nouvelle, sans avoir obtenu l’accord du bailleur. A laquelle s’ajoutent l’entretien des locaux et l’accès aux registres comptables pour le bailleur. A noter, à la fin de la location, si des salariés ont été embauchés, leurs contrats restent attachés au fonds de commerce et non au gérant.
Les obligations du bailleur du fonds de commerce d’une location gérance
Comme le contrat doit faire l’objet d’une publicité sur un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivants la signature, la loi prévoit une solidarité du bailleur avec les dettes contractées par le locataire-gérant pour l’installation de l’activité, jusqu’au jour de la publication. Ici ne sont pas concernées les dépenses non nécessaires et les créances comme les cotisations sociales. Quand bien même, il y a aussi solidarité sur les impôts directs tels que l’impôt sur les revenus, l’impôt sur les sociétés ou encore la contribution foncière des entreprises. Durant la période de location, le bailleur s’engage à ne pas concurrencer le locataire sur un périmètre défini autour du lieu. De même, il doit déclarer les sommes perçues au titre de bénéfice d’exploitation (bénéfices industriels et commerciaux) pour la redevance, et y appliquer la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20%. Enfin, au terme de la période de location, le bailleur s’engage à reprendre le stock de marchandises restant.
