Nos Réalisations

Une famille souhaitait acquérir une propriété dans le Var, au sein d’un environnement patrimonial recherché. L’opération a été réalisée via une SARL de famille constituée pour l’occasion, avec une logique de détention et de transmission à long terme.

Le dossier présentait plusieurs spécificités. Il s’agissait d’une résidence secondaire acquise par une personne morale, avec la présence d’un associé non-résident fiscal. Dans ce contexte, l’analyse reposait autant sur la qualité du patrimoine global que sur la capacité à structurer un financement cohérent et lisible pour la banque.

Une structuration en deux poches complémentaires

Le projet représente un montant total de 2 300 000 €, financé à hauteur de 1 800 000 €, l’apport familial s’établissant à 650 000 €. Le financement a été structuré en deux lignes distinctes. Une première tranche de 1 300 000 € amortissable sur 15 ans, à un taux de 3,35 %. Une seconde tranche de 500 000 € in fine sur 10 ans, à un taux de 3,65 %. Cette articulation permet de maîtriser l’effort de trésorerie mensuel grâce à la poche in fine, tout en conservant une flexibilité patrimoniale sur le long terme. Une caution personnelle a par ailleurs été mise en place pour sécuriser l’ensemble du montage.

Ce que cette opération illustre

Sur ce type de dossier, l’enjeu ne se limite pas à obtenir un financement. Il s’agit de construire une structuration cohérente entre les objectifs patrimoniaux, les contraintes bancaires et l’horizon de détention. C’est précisément cette lisibilité patrimoniale et financière qui permet d’inscrire l’actif dans une logique de transmission durable.

Un franchisé de la grande distribution spécialisée souhaitait acquérir les murs de son magasin d’exploitation. Cette étape lui permettait de sécuriser son outil de travail et de poser les bases d’un patrimoine immobilier professionnel durable.

L’enjeu central résidait dans le niveau de financement sollicité. Le client envisageait initialement une quotité de 80 %. C’est la limite haute des ratios généralement acceptés par les établissements bancaires pour ce type d’acquisition. Après une structuration rigoureuse du dossier, un financement à 100 % du prix d’acquisition a été obtenu, soit 1 800 000 € sur 180 mois, à un taux fixe de 3,79 %. La couverture en assurance emprunteur a été limitée à 25 %, optimisant ainsi le coût global du financement.

Une structuration sans immobilisation définitive de capital

Le montage retenu repose sur un nantissement de trésorerie représentant 10 % du montant financé. Cette somme est libérée par tiers chaque année sur trois ans. À l’issue de cette période, le client récupère l’intégralité du capital nanti. Aucune immobilisation définitive n’est donc requise.

Cette structuration permet au franchisé de devenir propriétaire de son outil de travail sans mobiliser durablement ses fonds propres, tout en accédant à un financement intégral dans un cadre bancaire exigeant.

Un immeuble mixte à Cap d’Ail, aux portes de Monaco

Datant des années 1920, cet immeuble de 451 m² en R+3 est situé à Cap d’Ail, à cinq minutes à pied de Monaco. Il comprend plusieurs appartements, un local commercial, un entrepôt et des caves. L’opérateur est un professionnel de l’immobilier aguerri. Il intervient simultanément sur des projets court terme de marchand de biens et sur un portefeuille locatif long terme, avec un patrimoine immobilier brut de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Le projet consiste à rénover l’ensemble, puis à le revendre en 8 lots distincts : 6 appartements, un local commercial et un entrepôt/atelier. L’objectif est d’atteindre un DPE de classe C ou D après travaux. Les travaux comprennent la pose de parquet chêne massif, la refonte complète des installations électriques et de plomberie, ainsi que la création de cloisons et une peinture intégrale. Certains lots en étage bénéficieront par ailleurs d’une vue panoramique sur la plage Marquet, le Port de Fontvieille et le Palais de Monaco. Le chiffre d’affaires prévisionnel s’établit à 3 600 000 €, pour un coût de revient de 2 600 000 €, dégageant ainsi une marge de 38 %.

Structure du financement

Le foncier ayant été réglé sur fonds propres préalablement, deux lignes de crédit ont été structurées auprès d’un partenaire bancaire. La première est un crédit acquisition en post-financement de 1 072 000 €. La seconde est un crédit d’accompagnement travaux de 845 000 €, débloqué sur présentation des justificatifs réglementaires : déclaration préalable, assurances dommages-ouvrage et décennale, état descriptif de division. Les deux lignes sont rémunérées à Euribor 12M + 3,50 %, avec une commission d’engagement de 0,50 % l’an et des frais de dossier de 16 000 €. Les garanties comprennent, quant à elles, une hypothèque de premier rang, une caution notariée personnelle du dirigeant et une assurance protection du dirigeant.

Ce que cette opération illustre

Sur un marché où la rareté de l’offre et la qualité de la demande internationale sécurisent structurellement les opérations de rénovation-revente, cette opération démontre qu’un profil combinant activité court terme et foncière patrimoniale long terme peut accéder à une structuration bancaire adaptée, y compris en post-financement du foncier.

Dirigeant d’une société de rénovation disposant d’une implantation locale à Nice, cet opérateur engage une opération d’acquisition-rénovation-revente portant sur deux appartements contigus situés dans un immeuble avec vue panoramique sur la Méditerranée. Les deux lots, d’une surface totale de 140 m², ont été acquis auprès d’un même vendeur pour un prix net de 940 000 €.

La rénovation, réalisée en interne par la société de travaux du groupe, s’inscrit dans le segment très haut de gamme. Forte de plus de 15 ans d’expertise et de plus de 600 projets menés à bien, l’équipe maîtrise l’intégralité de la chaîne de valeur, de l’acquisition jusqu’à la livraison du chantier. Après rénovation, les deux appartements seront revendus séparément, chacun avec cave, ciblant une clientèle aisée et des investisseurs attirés par le fort potentiel locatif saisonnier de l’adresse.

Le coût total de l’opération s’élève à 1 400 000 €, tous frais inclus, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 1 700 000 €, dégageant une marge de 21 %.

Nous avons structuré deux lignes de crédit complémentaires auprès d’un partenaire bancaire : un crédit acquisition de 640 000 € et un crédit d’accompagnement de 470 000 €, chacun sur 36 mois, destinés respectivement au prix d’achat et aux dépenses de travaux. Les deux lignes, rémunérées à Euribor 12M + 2,95 % avec une commission d’engagement de 1 %, sont garanties par une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers et une caution notariée personnelle à hauteur de 100 % de l’engagement. L’apport de l’opérateur s’élève à 300 000 €.

Cette opération illustre comment la maîtrise complète de la chaîne de valeur, de l’acquisition au chantier, combinée à un historique solide de réalisations, permet d’accéder à une structuration bancaire optimisée sur des marchés prime.

Détenue par la même famille depuis plus de vingt ans, une brasserie emblématique du 16ᵉ arrondissement de Paris engage une rénovation complète afin de moderniser son outil de travail tout en préservant son positionnement haut-de-gamme.

Les travaux, réalisés sur une période de quatre semaines sous la direction d’un architecte spécialisé dans les établissements de restauration, ont pour objectif d’améliorer significativement le confort des équipes tout en maintenant l’exigence de qualité et d’expérience offerte à la clientèle.

Nous avons accompagné les propriétaires dans la structuration du financement nécessaire à la réalisation de cette transformation.

L’opération a été financée par un emprunt sur 120 mois, intégrant une période de franchise adaptée au calendrier des travaux, permettant une réouverture progressive et maîtrisée de l’établissement.

Nous avons accompagné un promoteur régional et ses équipes dans le cadre d’une opération de promotion immobilière en VEFA d’envergure, située au sein d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) de la métropole toulousaine.

Le projet porte sur l’acquisition d’un terrain à bâtir en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier en R+2, composé de surfaces commerciales et de bureaux, ainsi que de 90 places de stationnement.

Le permis de construire a été obtenu et purgé de tout recours. Il a été transféré au profit d’une société par actions simplifiée dédiée à l’opération.

L’ensemble développera 24 lots, répartis entre 5 locaux d’activité et 19 lots de bureaux.
Le coût total de l’opération s’élève à 5,95 M€, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 7,1 M€.

Afin de compléter les fonds propres nécessaires au lancement, nous avons structuré un financement adapté permettant de sécuriser le bouclage financier de l’opération.

L’un de nos partenaires en crowdfunding a pu être mobilisé en 24 heures, permettant d’initier l’opération dans des délais particulièrement contraints.

Après trois années d’exploitation réussie de la brasserie Café Concorde, située boulevard Saint-Germain à Paris (75007), notre client a saisi l’opportunité d’en acquérir le fonds de commerce.

Accompagnant le groupe dans son développement depuis plus de six ans, nous avons une nouvelle fois été mandatés pour structurer cette opération stratégique, à la fois sur l’acquisition du fonds et sur l’optimisation de la structure financière globale.

Les financements mis en place ont permis de couvrir :

• l’acquisition du Fonds de Commerce de la brasserie CAFÉ CONCORDE
• le refinancement partiel des travaux significatifs réalisés lors de la période de location-gérance.

L’opération a été structurée autour :

• d’un prêt acquisition de 1 150 000 € sur 120 mois (avec 12 mois de phase de préfinancement),
• complété par un prêt de 80 000 € destiné au refinancement des travaux, sur 84 mois.

L’apport a principalement été constitué par les investissements importants autofinancés lors de la prise en location-gérance, traduisant l’engagement fort de l’exploitant dans la valorisation de l’établissement.

Cette structuration a permis de sécuriser la reprise du fonds tout en préservant la capacité d’exploitation et la trajectoire de croissance du groupe.

Nous continuons l’accompagnement d’une jeune marchande de biens qui se développe exclusivement dans le centre de Bordeaux. Il s’agit de sa 4ème opération qui consiste en l’acquisition d’un appartement ancien en plein centre de bordeaux avec une vue sur le grand théâtre.

La rénovation complète de cet appartement est prévue afin d’en faire un appartement de standing.

Le financement a pu se contractualiser grâce à l’intervention d’une banque privée. Sur un budget total de 975k€ un apport de 25% a été demandé. L’opération sera portée sur 24 mois, le temps de la réalisation des travaux et de la commercialisation.