Nos Réalisations

Nous avons accompagné un entrepreneur spécialisé dans la rénovation et l’expertise de biens immobiliers, également investisseur aguerri, dans le cadre d’un post-financement portant sur un immeuble situé à Ruffec (16700). Le porteur de projet dispose d’un patrimoine immobilier significatif, avec plus de 4 M€ d’actifs bruts et une valorisation nette d’environ 800 000 €, traduisant une expérience confirmée en matière d’investissement.

Le bien avait été acquis en amont en fonds propres, à un prix sensiblement inférieur à sa valeur de marché. L’actif est aujourd’hui estimé à 319 000 €, et le projet prévoit une enveloppe de travaux de 140 000 €, destinée à valoriser durablement le bien et à renforcer son potentiel locatif et patrimonial.

Enjeu et structuration financière

L’objectif du post-financement était double : refinancer une partie de l’investissement initial afin de reconstituer de la liquidité, tout en intégrant le financement des travaux dans une structuration bancaire de long terme. Malgré la qualité du profil emprunteur et la décote à l’acquisition, l’opération nécessitait une lecture fine de la création de valeur future et de la cohérence globale du projet.

Nous avons ainsi structuré un financement bancaire global de 324 000 €, sur une durée de 20 ans, à un taux de 4,75 %. Ce montage permet d’accompagner la phase de travaux tout en optimisant l’équilibre entre effort de trésorerie, durée de détention et valorisation de l’actif.

Nous avons accompagné une cliente de nationalité américaine, âgée de 48 ans, associée au sein d’un cabinet international de premier plan, dans le cadre de l’acquisition d’un appartement de prestige situé à Paris. Déjà expérimentée en matière d’investissement immobilier aux États-Unis, elle souhaitait réaliser une première opération résidentielle en France, avec une approche patrimoniale structurée et une forte exigence d’optimisation financière.

Le projet immobilier

L’actif ciblé est un appartement ancien idéalement localisé et bénéficiant de prestations haut de gamme, répondant à une double logique de placement patrimonial et de jouissance personnelle à moyen terme.

L’objectif principal de la cliente consistait à mobiliser un minimum de liquidités détenues aux États-Unis tout en maximisant l’effet de levier bancaire en France. Cette stratégie impliquait plusieurs contraintes : statut de non-résidente, revenus perçus à l’étranger, structuration de garanties adaptées et accès à une assurance emprunteur compatible avec un profil résident fiscal américain.

Structuration financière et solution mise en place

Nous avons structuré un financement bancaire de 1,7 M€, représentant une quotité de financement de 90 %, sur une durée de 15 ans, à un taux fixe de 3,15 %, dans un contexte de marché pourtant exigeant pour les profils non-résidents.

Afin de renforcer la sécurité du montage sans immobiliser excessivement de trésorerie, une partie du risque a été couverte par la constitution d’un collatéral financier équivalent à 20 % du montant investi, placé sur des supports de type ‘securities‘. Cette structuration a permis de répondre aux exigences prudentielles de la banque tout en préservant la flexibilité patrimoniale de la cliente.

Par ailleurs, nous avons assuré la mise en place d’une assurance décès spécifiquement adaptée à un résident américain, à un taux particulièrement compétitif de 0,11 %, malgré les contraintes habituelles liées aux profils internationaux.

Cette opération illustre la capacité à structurer des financements immobiliers complexes pour des profils internationaux exigeants, en conciliant optimisation de l’effet de levier, maîtrise des garanties et accès à des conditions de financement compétitives. Elle démontre également que, même dans un cadre transfrontalier, une approche globale intégrant financement, garanties financières et assurance permet de sécuriser des opérations patrimoniales de premier plan sur le marché parisien.

Nous avons été missionnés pour structurer le refinancement bancaire d’un immeuble ancien situé au cœur de Paris, dans la perspective d’une opération de promotion immobilière. Le projet porte sur la démolition du bâti existant et la réalisation d’un programme mixte comprenant des logements privés et des surfaces commerciales.

L’enjeu principal de cette opération résidait dans l’absence de permis de construire à la date de mise en place du financement, le dossier étant alors en cours d’instruction auprès de la Ville de Paris. Cette contrainte réglementaire limitait fortement les capacités d’intervention des établissements bancaires traditionnels.

Grâce à une structuration adaptée, nous avons néanmoins obtenu un portage financier sur une durée de 3 ans, offrant au porteur de projet un horizon suffisant pour finaliser les études techniques, sécuriser les autorisations administratives et mener le projet à son terme dans des conditions sereines.

Le financement mis en place porte sur un montant de 3,6 M€, sans pénalité en cas de remboursement anticipé pendant la durée du portage.

Les frais de dossier bancaires ont été négociés à la baisse, ramenés de 1 % à 0,50 %, soit une économie de 18 000 € par rapport aux conditions usuelles. La garantie repose sur une subrogation dans le bénéfice du privilège de prêteur de deniers du banquier précédent, solution plus efficiente qu’une nouvelle prise d’hypothèque.

Le prêt est consenti pour une durée maximale de trois ans, à un taux d’intérêt de 4,75 % l’an, avec un remboursement du capital in fine et un paiement trimestriel des intérêts.

Carte Financement est récemment intervenue sur une opération de marchand de biens à usage médical, située à Paris intra-muros, portant sur la transformation d’un local commercial en cabinet de kinésithérapie en vue d’une revente à un investisseur institutionnel.

Le projet

• Local commercial vacant d’environ 250 m²
• Acquisition, rénovation complète et relocation à un exploitant de santé identifié
• Stratégie de création de valeur par transformation, puis revente sur la base d’un rendement

Une opération bancaire complexe

Cette opération a rencontré plusieurs freins majeurs côté financement :

• Les locataires pressentis (centres de kinésithérapie) sont des structures récentes, dont la rentabilité se stabilise généralement après 18 mois d’exploitation ;
• Les banques disposent donc de peu de recul historique, rendant la sécurisation du cash-flow locatif plus délicate ;
• Le porteur du projet intervient en tant qu’investisseur et non utilisateur, ce qui constitue un critère plus contraignant que pour les professionnels libéraux exploitant eux-mêmes leurs murs.

Ces éléments ont conduit plusieurs établissements à ne pas accompagner l’opération, malgré un actif bien situé et une stratégie claire.

Le facteur clé de déblocage

L’opération a pu être réalisée grâce à une structuration sécurisée de la sortie, intégrée dès l’origine du projet :

• Revente anticipée à un investisseur institutionnel spécialisé, sur la base d’un rendement cible,
• Cette visibilité sur la liquidité à la sortie a permis de compenser l’absence d’historique long des locataires et de sécuriser l’analyse du risque.

Chiffres clés de l’opération

• Investissement global : 2,065 M€ TTC
• Prix d’acquisition : 1,50 M€
• Travaux & honoraires : 363 k€
• Frais financiers (12 mois) : 90 k€
• Apport en fonds propres : 520 k€

Solution de financement mise en place

Deux lignes de financement court terme (36 mois) ont été structurées :

1- Crédit acquisition

• Montant : 1,10 M€
• Taux : EUR 12M + 2,80 %
• Commission d’engagement : 1 %
• Garanties :
  • Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers
  • Cautions notariées solidaires des associés

2- Crédit d’accompagnement

• Montant : 380 k€
• Taux : EUR 12M + 2,80 %
• Commission d’engagement : 1 %
• Garantie : Hypothèque de second rang derrière le crédit acquisition
• Déblocage sur présentation des devis travaux, avec paiement direct des factures par la banque

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Cette opération illustre les exigences renforcées auxquelles sont confrontés les projets immobiliers de santé portés par des investisseurs non exploitants, en particulier lorsque les locataires présentent un historique d’activité encore limité. Dans ce contexte, l’analyse bancaire ne peut reposer uniquement sur la sécurisation immédiate des flux locatifs. La structuration de la sortie apparaît alors comme un levier déterminant : la visibilité donnée dès l’origine sur la liquidité future de l’actif permet de compenser l’incertitude initiale et de sécuriser l’appréciation du risque. Plus largement, cette opération démontre qu’une lecture strictement locative est insuffisante. Seule une approche globale, intégrant la transformation de l’actif, la logique patrimoniale et la stratégie de cession, permet d’aboutir à une décision de financement sur ce type d’opérations complexes.

Carte Financement a accompagné une maison de ventes aux enchères en plein développement dans la structuration et la sécurisation du financement de son futur site d’exploitation en Île-de-France. Le projet consiste en la construction d’un ensemble immobilier intégrant des salles de ventes, des espaces d’exposition, des bureaux et une zone logistique conçue pour répondre aux exigences opérationnelles du métier. Ce nouvel outil permettra au groupe de centraliser ses activités, d’optimiser ses flux et de soutenir sa montée en puissance.

L’opération présentait plusieurs enjeux : un apport initial très limité, la nécessité de mettre en place une structure immobilière dédiée et la coordination de multiples intervenants tout en veillant à la soutenabilité du modèle économique dans un contexte de forte croissance.

Nous avons accompagné le client sur l’ensemble du montage, depuis la définition de la structure juridique jusqu’à la négociation des conditions bancaires, en veillant à sécuriser deux lignes de financement long terme adaptées à un programme immobilier avec travaux. Le schéma retenu repose sur deux prêts complémentaires totalisant 6 M€.

Le premier financement, un prêt foncier de 2 M€, a été obtenu sur vingt ans, au taux indicatif de 2,75 % (soit environ 3,19 % garanti inclus), avec un différé d’amortissement de 24 mois. Le remboursement du capital ne débute ainsi qu’à l’issue des deux premières années.

Le second financement, un prêt construction de 4 M€, s’étale également sur 20 ans, au même taux indicatif. Il prévoit une mobilisation progressive sur vingt-quatre mois, en fonction de l’avancement du chantier, et un différé d’amortissement additionnel de vingt-quatre mois. Ce mécanisme offre quarante-huit mois complets sans remboursement du capital, parfaitement alignés avec la durée des travaux et la montée en charge du nouveau site.

Ce montage permet au client de financer l’intégralité de son projet sans générer de charge d’amortissement durant la phase de construction, tout en sécurisant un niveau de dette soutenable sur le long terme. Une structuration sur mesure, conçue pour accompagner la croissance d’un acteur en pleine expansion.

Nous avons accompagné un client ayant une double activité professionnelle : promoteur depuis deux générations et dirigeant d’un réseau sous franchise.

Afin de permettre le développement de ses sociétés notre client avait un besoin de trésorerie de 900 K€.

En parallèle, dans une optique de vente progressive des parts de sa société, notre client, s’approchant de la retraite, venait de signer un mandat de recherche à un cabinet spécialisé afin de l’accompagner dans la cession de 30% de son capital.

Nous nous sommes appuyés sur ce projet et avons sollicité un partenaire bancaire qui offre la possibilité de mettre en place une ligne de relais de cession. Nous avons pu obtenir une ligne de 900K€, correspondant au montant souhaité par notre client, avec un remboursement In Fine sur 3 ans à Euribor 3M+ 2,5% d’intérêts. Les seules garanties demandées étaient une clause de négative pledge sur les titres et une clause de remboursement anticipé en cas de cession des titres. 

Nous avons récemment accompagné un couple d’entrepreneurs franco-américains, résidant en Californie, dans le financement d’une propriété très haut de gamme en France. Leur situation présentait plusieurs difficultés majeures : une résidence fiscale aux États-Unis, des revenus perçus en dollars et une activité professionnelle gérée à distance. À cela s’ajoutaient des exigences prudentielles renforcées, notamment la nécessité pour la banque d’obtenir une vision claire de leurs actifs financiers détenus hors Europe. Autant d’éléments qui, dans un contexte international, peuvent considérablement rallonger les délais et durcir les conditions d’accès au crédit en France.

Malgré ces contraintes, nous avons structuré une solution de financement complète et compétitive. L’acquisition a été financée à 100 %, soit 1,5 M€, sans apport initial. 

Nous avons obtenu un prêt amortissable sur 15 ans, au taux fixe de 3 %, un niveau particulièrement performant compte tenu de la situation cross-border des clients. Pour répondre aux exigences de garantie, un collatéral limité à 500 k€ a été mis en place – soit environ un tiers seulement du montant emprunté – permettant de préserver la liquidité de leurs placements existants. Ce collatéral a pu être logé directement aux États-Unis, sans transfert vers une banque française, ce qui a simplifié l’organisation patrimoniale et réduit les frictions opérationnelles.

Financement intégral d’un chalet et de ses travaux en vue d’une mise en location saisonnière à

Val-Thorens (73)

Nos clients, des entrepreneurs avec de nombreuses sociétés, et investisseurs chevronnés nous ont sollicité pour l’acquisition d’un chalet à Val Thorens afin de réaliser de la location saisonnière. Une société a été crée pour l’occasion, détenue pour moitié par une Holding.

L’acquisition portait sur 853 000 € et 130 000 € de travaux.

Nous avons financé la totalité sur 20 ans au taux de 3.45%, avec en contrepartie un nantissement de 270 000 €.