Nos Réalisations

Terrain avec bail à construction (enseigne automobile) + bâtiment commercial (opérateur retail)

Un investisseur immobilier a confié à Carte Financement deux opérations successives d’acquisition de murs commerciaux dans de grandes zones commerciales des Hauts-de-France, toutes deux à proximité immédiate d’un hypermarché.

La première opération, d’un montant de 1 M€, porte sur un terrain assorti de son droit au bail avec un local de 1 223 m2 occupé par une enseigne nationale de distribution et de services automobiles dans le cadre d’un bail à construction de 30 ans (échéance 2040). Le montage en bail à construction nécessitait une analyse centrée sur la solidité de l’enseigne locataire.

La seconde, d’un montant de 1,1 M€, concerne un bâtiment commercial de 720 m², acquis en situation de transition locative, avec pour enjeu la sécurisation d’un nouveau locataire retail dans des conditions conformes aux exigences bancaires. Sur cette seconde opération, la complexité principale tenait à la vacance locative au moment de l’acquisition : le bien était acquis sans locataire en place, ce qui exposait l’investisseur à un risque de vacance et la banque à une absence temporaire de couverture de la dette. La banque a conditionné le maintien du crédit à la signature d’un bail ferme de 10 ans avec le nouveau locataire avant le 31 décembre 2026, avec un DSCR minimum de 110 %. Passé ce délai, le crédit devenait exigible.

Sur les deux dossiers, Carte Financement a négocié deux prêts de 850 K€ et 1 M€ à 3,3 % (Livret A + 1,8 % avec passage à taux fixe possible au bout de 3 ans) à amortissement constant.

Structure de garanties opération 1 : Hypothèque 1er rang, cession Dailly, caution holding (200 k€), cash réserve nantie (50 k€).

Structure de garanties opération 2 : Hypothèque 1er rang, cession Dailly, caution solidaire des holdings à 100 % sur les 5 premières années, puis ramenée à 200 000 € sur la durée résiduelle.

Nous avons récemment structuré le financement d’une opération de marchand de biens portant sur un ensemble immobilier mixte situé en première couronne parisienne, dans un secteur bénéficiant d’une forte profondeur de marché résidentielle et commerciale.

L’opération reposait sur une stratégie de détention courte avec revente progressive des différents actifs selon les conditions de marché les plus favorables.

Le coût global du projet ressortait à environ 1,5 M€ pour une valorisation cible proche de 2M€, faisant apparaître une marge prévisionnelle d’environ 30 %.

Le financement mis en place a été structuré sous la forme :

• d’une ligne acquisition d’environ 900 k€ ;
• ainsi que d’une ligne d’accompagnement destinée au financement des frais annexes, frais financiers et coûts liés à l’opération.

Le crédit a été accordé sur une durée de 36 mois avec un amortissement in fine indexé sur Euribor 12 mois + 2,80 %.

La structuration retenue permettait également une mobilisation souple de la ligne d’accompagnement afin de financer les frais liés à l’opération dès la phase d’acquisition, optimisant ainsi la gestion de trésorerie du projet.

Cette opération illustre notre capacité à structurer des financements courts termes sur des opérations de marchand de biens présentant des stratégies de sortie multiples et une forte granularité d’actifs.

Un investisseur privé a engagé une opération de marchand de biens portant sur l’acquisition d’une propriété résidentielle située dans une commune premium de l’ouest parisien. L’actif, implanté sur une parcelle de plus de 2 000 m², bénéficie d’un fort potentiel de valorisation foncière grâce à une stratégie de division parcellaire et de sécurisation administrative.

Le projet repose sur la création de deux actifs distincts :

• une maison individuelle conservée sur son terrain ;
• ainsi qu’un terrain à bâtir bénéficiant d’un permis de construire purgé.

L’opération présente un profil de risque maîtrisé dans la mesure où aucun risque de construction n’est porté directement par l’opérateur. La création de valeur repose principalement sur l’optimisation foncière, la sécurisation urbanistique et la revente séparée des lots.

Le coût global de l’opération ressort à environ 2M€ pour une valorisation cible d’environ 2.5M€, faisant apparaître une marge prévisionnelle proche de 24 % sur prix de revient.

Nous avons structuré un financement court terme composé :

• d’une ligne acquisition d’environ 1.7M€ ;
• ainsi que d’une ligne d’accompagnement complémentaire destinée aux frais annexes de l’opération.

Le financement a été mis en place sur une durée de 24 mois avec un amortissement in fine indexé sur Euribor 3 mois + 3 %.

L’un des points différenciants de cette opération réside également dans l’obtention de la ligne d’accompagnement sans commission d’engagement, permettant d’optimiser le coût global du portage financier.

Cette opération illustre la capacité à structurer des financements marchands de biens sur des actifs résidentiels à forte valeur foncière, dans des marchés tendus de l’ouest parisien.

Nous avons accompagné le dirigeant d’un groupe privé dans l’acquisition d’un immeuble de bureaux en pleine propriété, situé dans le 8ème arrondissement de Paris, d’une surface d’environ 925 m². L’actif, entièrement à usage commercial et restructuré entre 2019 et 2021, a été acquis dans le cadre d’une opération portée par la holding patrimoniale du groupe.

L’opération présentait un niveau de compétitivité élevé, le client ayant parallèlement sollicité plusieurs établissements bancaires de premier plan. Carte Financement a su mobiliser un partenaire bancaire offrant des conditions particulièrement adaptées au profil de l’opération.

Le financement mis en place s’élève à 5,5 M€ sur 15 ans, au taux fixe de 3,50 %, avec un différé d’amortissement de 6 mois permettant d’accompagner la phase d’installation de la société d’exploitation.

Cette opération illustre notre capacité à mettre en concurrence les établissements bancaires, y compris face aux banques historiques du client. En élargissant le champ des interlocuteurs, Carte Financement a obtenu des conditions bien plus compétitives que celles proposées en direct.

Accompagnement de clients privés néerlandais dans le financement d’une acquisition résidentielle hyper prime à Saint-Tropez, un appartement unique en son genre, acquis hors marché.

Des clients dans la cinquantaine, citoyens et résidents néerlandais, aux revenus solides et au patrimoine constitué. L’actif convoité l’est tout autant : un appartement sans équivalent sur le marché tropézien, cédé en transaction confidentielle hors marché. Une exigence claire : financer à hauteur maximale tout en maintenant un niveau de collatéral strictement contenu, entre 20 et 30 %, avec instruction d’y tendre le plus bas possible.

Le dossier, c’est aussi une course contre la montre. Compromis signé en février 2025. Après un an de tentatives infructueuses auprès d’autres intervenants, Carte Financement est mandaté en janvier 2026. Date limite de closing : le 15 avril. Sans financement, la clause pénale de 260 000 € s’applique. Thierry prend le dossier en main et structure un crédit immobilier de 2 490 000 €, finançant l’acquisition à hauteur de 96 % de la valeur du bien, consenti sur 180 mois à taux fixe de 3,25 %, avec un collatéral maintenu à 500 000 €. Les offres de prêt ont été réceptionnées à 48 heures du closing. Le déblocage des fonds est intervenu le 15 avril 2026, dans les délais contractuels.

Nous accompagnons depuis plusieurs années un groupe de restaurateurs solide et ancré dans son territoire. Lorsque l’opportunité s’est présentée d’acquérir les murs de la brasserie qu’ils exploitent depuis plus de quinze ans, la question était simple : comment transformer cette opportunité en levier de valeur sans peser sur l’exploitation ?

Guillaume BRUNIE, notre courtier expert du CHR, a structuré un financement calé précisément sur le montant des loyers jusqu’alors versés, de sorte que l’acquisition ne génère aucun effort supplémentaire pour l’entreprise. Un crédit de 3 400 000 € a été mis en place sur 240 mensualités à taux fixe de 4,10 %, pour une mensualité estimée à environ 20 800 €/mois. Le financement est garanti par les cautions des sociétés actionnaires et une hypothèque.

Une opération qui transforme une charge locative en constitution de patrimoine, sans friction pour l’activité.

En 2021, nous accompagnions ce client dans l’acquisition des murs et du fonds d’une brasserie à Montmartre, dans l’un des quartiers les plus emblématiques de Paris. Après d’importants travaux, il exploite aujourd’hui un établissement hôtelier et de restauration qui rencontre un vrai succès auprès de sa clientèle.

Fort de cette expérience et d’une base patrimoniale solide, notre client a saisi une nouvelle opportunité : l’acquisition d’un ensemble immobilier à Neuilly-sur-Seine, destiné à être transformé en appartements haut de gamme à la location. Une opération patrimoniale qui s’inscrit dans une logique d’acquisition groupée, portée par les synergies entre ses différentes activités.

Guillaume BRUNIE a négocié un financement de 4 200 000 € intégrant un différé d’amortissement de 12 mois, intérêts intercalaires uniquement, environ 14 350 €/mois, permettant de couvrir sereinement la phase de travaux et de mise en location avant le démarrage des remboursements en capital. Le crédit est consenti sur 240 mensualités à taux fixe de 4,10 %, pour une mensualité en amortissement d’environ 26 550 €/mois.

Carte Financement a accompagné une société du secteur culturel en région parisienne. L’opération portait sur deux volets simultanés : l’acquisition de ses murs professionnels et la reprise du fonds de commerce qui exploitait le lieu.

Ce type de dossier est fréquemment mal appréhendé par le réseau bancaire traditionnel. La raison est simple : une part significative des revenus provient de subventions publiques. Cette particularité exige une lecture analytique spécifique que peu d’établissements acceptent de mener.

Plutôt que de s’épuiser dans une approche classique, l’opération a été réorientée vers un crédit-bail immobilier. Ce choix s’est révélé mieux adapté au profil de la structure. Il a permis de débloquer le dossier et de tenir le calendrier.

Deux financements ont été mis en place simultanément.

Le premier est un crédit-bail immobilier de 1,4 M€ sur 15 ans. Le taux est variable à Euribor 3 mois + 2,16 %, avec souscription d’une couverture de taux, ou fixe à CMS 15 ans + 1,9 %. Le montage est adossé à une contre-garantie bancaire à hauteur de 50 %. À l’issue de la période de location, la société devient propriétaire de son outil de travail. Une option de rachat anticipé est prévue dès la 7ème année.

Le second est un prêt professionnel de 145 K€ sur 84 mois, à taux fixe de 3,55 %, contre-garanti à 60 % par un organisme de garantie publique. Il finance la reprise du fonds de commerce et le développement d’une activité événementielle auprès des entreprises.