Nos Réalisations

Structuration d’une ligne obligataire de 580 000 € pour l’acquisition et la réhabilitation complète d’un immeuble de 180 m² en Alsace.

Un financement sur 18 mois, in fine, adossé à une hypothèque de premier rang, couvrant l’intégralité du besoin d’un projet affichant 631 500 € de coût de revient pour un chiffre d’affaires attendu de 850 000 €.

Structurer une ligne obligataire adossée à une garantie hypothécaire de premier rang, sur une durée courte et un remboursement in fine, suppose de bien connaître les critères des financeurs et d’aligner durée, garantie et économie de l’opération. C’est précisément ce travail de structuration que nous menons aux côtés de nos opérateurs.

Carte Financement a accompagné un couple de résidents fiscaux français, de nationalité étrangère. L’opération portait sur l’acquisition de leur résidence principale. Il s’agit d’un hôtel particulier situé dans un quartier résidentiel prisé du 16e arrondissement de Paris.

Les emprunteurs disposent de revenus salariés élevés et réguliers, complétés par des revenus d’activité indépendante. Ils détiennent un patrimoine consolidé de l’ordre de 5,5 M€. Ce patrimoine présente néanmoins une double particularité qui complexifie tout financement classique. D’une part, la composante immobilière est majoritairement située à l’étranger, aux États-Unis et en Asie du Sud-Est. Elle est donc difficilement mobilisable en garantie sur le territoire français. D’autre part, une épargne liquide significative est logée en compte courant. Un profil solide, une acquisition patrimoniale d’exception, mais une structuration bancaire exigeante compte tenu de l’internationalisation des avoirs.

L’opération représente un prix d’acquisition de 4 500 000 €, financé à hauteur de 4 100 000 € par crédit. Le solde est couvert par un apport personnel.

Nous avons structuré le concours bancaire auprès d’un établissement de banque privée. Le montage repose sur un crédit patrimonial in fine :

• un prêt in fine de 4 100 000 €, destiné à financer l’acquisition de la résidence principale ;
• un adossement à une mise en gestion d’actifs, l’emprunteur constituant un dépôt gagé d’un minimum de 2 000 000 € confié en gestion discrétionnaire à l’établissement.

Ce dépôt gagé doit être maintenu sur toute la durée du crédit, pour une valeur de marché minimale de 2 000 000 € et une valeur d’emprunt d’au moins 1 500 000 €.

Le prêt est consenti pour une durée indéterminée. Il est à taux variable indexé sur l’EURIBOR 1 ou 3 mois. S’y ajoute une marge de 1,50 %, dégressive à 1 % dès lors que le compte gagé est alimenté d’un montant complémentaire de 500 000 €. Seuls les intérêts sont réglés en cours de vie du crédit. Le capital est remboursé en totalité à l’échéance. L’ensemble est adossé à une hypothèque de premier rang sur le bien financé. S’y ajoute un gage de premier rang sur un portefeuille-titres. Sa valeur pondérée de couverture doit à tout moment demeurer supérieure aux obligations garanties.

Carte Financement a accompagné une foncière patrimoniale dans le financement de l’acquisition d’un local commercial de plus de 300 m², destiné à accueillir un centre paramédical en région parisienne.

Acquis libre de toute occupation, l’actif devait faire l’objet de travaux d’aménagement préalablement à l’installation du futur exploitant. L’opération reposait sur une séparation claire entre la société propriétaire des murs et la structure exploitant l’activité médicale.

Un dossier présentant une double lecture du risque

Le projet bénéficiait de plusieurs fondamentaux solides : un prix d’acquisition maîtrisé, un apport significatif, un actif adapté à une activité de santé et des investisseurs disposant d’une expérience patrimoniale importante.

La principale difficulté résidait toutefois dans l’analyse du futur locataire.

Celui-ci appartenait à un réseau de cabinets paramédicaux en forte croissance, regroupant plusieurs dizaines de praticiens et réalisant déjà plusieurs centaines de milliers de consultations chaque année. Toutefois, une grande partie des centres avait été ouverte récemment et se trouvait encore en phase de montée en charge.

Les comptes historiques du réseau ne permettaient donc pas encore d’observer pleinement sa rentabilité normative. Les flux financiers disponibles reflétaient notamment :

• les coûts d’ouverture des nouveaux cabinets
• les investissements nécessaires à leur aménagement
• les avances de besoin en fonds de roulement
• les charges liées à la structuration du réseau
• la consommation de trésorerie des sites encore en phase de lancement

À l’inverse, les cabinets les plus matures présentaient déjà des flux d’exploitation plus stabilisés. La trajectoire financière prévoyait un retour à l’équilibre des nouveaux centres dans un délai de 12 à 15 mois.

L’enjeu consistait ainsi à démontrer à la banque que les résultats historiques ne traduisaient pas une faiblesse structurelle du modèle économique, mais les conséquences temporaires d’une stratégie de déploiement rapide.

Le travail réalisé par Carte Financement

Carte Financement a réalisé une analyse détaillée du groupe afin de distinguer :

• la performance des cabinets matures de celle des centres récemment ouverts
• les charges récurrentes des dépenses liées au développement
• le risque immobilier du risque d’exploitation
• la capacité financière du porteur immobilier de celle du futur locataire

Cette analyse a également permis de mettre en avant la taille déjà atteinte par le réseau, la progression régulière de son activité, la présence d’un investisseur institutionnel à son capital et la validation antérieure de son modèle économique par un acteur spécialisé de l’immobilier de santé.

La solution de financement obtenue

À l’issue de cette analyse, Carte Financement a obtenu un prêt immobilier de 700 000 € sur 15 ans, à un taux fixe de 4,65 %.

Le financement comprend une franchise en capital de six mois, permettant d’accompagner la période de travaux et le démarrage du futur centre avant l’entrée en amortissement du prêt.

Carte Financement a également négocié une grille d’indemnités de remboursement anticipé dégressive :

• 3 % au cours des quatre premières années d’amortissement
• 1,5 % de la cinquième à la huitième année
• exonération au-delà de la huitième année

hors cas de rachat du financement par une autre banque.

Cette souplesse constitue un élément important de la structuration, puisqu’elle permet à l’investisseur de conserver une capacité d’arbitrage ou de refinancement à moyen terme, avec un coût de sortie progressivement réduit.

Carte Financement a accompagné une société civile de construction-vente (SCCV) dans le cadre d’une opération de promotion immobilière portant sur la construction d’un ensemble résidentiel de 17 logements d’habitation, situé dans une ville du Val d’Oise.

L’opération est développée sur un terrain de 1 367 m², pour une surface de plancher de 782 m², l’ensemble des logements étant destiné à la vente au détail. La mise en place du concours bancaire a été conditionnée à une pré-commercialisation minimale de 1 800 000 € TTC, matérialisée par des contrats de réservation aux prix de la grille commerciale, assortis des offres de prêt acceptées des acquéreurs.

Le coût total de l’opération (prix de revient total TTC) s’établit à 4 056 K€, pour un chiffre d’affaires prévisionnel (prix de vente TTC) de 4 256 K€, dégageant une marge d’opération de 200 K€. Le plan de financement repose sur 700 K€ de fonds propres (19 %), 1 800 K€ de produits de pré-commercialisation (50 %) et 1 000 K€ de crédit (28 %).

Structuration du financement obtenu :

Nous avons structuré le concours bancaire auprès d’un partenaire bancaire autour de deux volets complémentaires :

• Un crédit d’accompagnement de 1 000 000 € sur 36 mois, destiné à couvrir l’ensemble des dépenses reprises au plan de financement, rémunéré à EUR 3M + 2,50 %, assorti d’une commission d’engagement de 1 % et de frais de dossier de 12 000 €.
• Une garantie financière d’achèvement (GFA) sur une assiette de 760 000 €, indispensable à la commercialisation, rémunérée par une prime de 32 000 € à la remise de l’attestation puis 750 € payables trimestriellement d’avance, et dénouée à réception de l’attestation d’achèvement conforme à l’article R.261-1 du CCH.

L’ensemble est adossé à des garanties communes : hypothèque de 1er rang à hauteur de 1 000 000 €, cautionnement notarié couvrant 100 % de l’engagement, et promesse d’hypothèque au titre de la GFA. L’apport de l’opérateur s’élève à 700 K€.

Cette opération illustre la capacité de Carte Financement à structurer le financement d’opérations de promotion immobilière – en associant crédit d’accompagnement et garantie financière d’achèvement – au bénéfice d’opérateurs maîtrisant leur programme de la maîtrise foncière jusqu’à la livraison, et adossant leur montage à une pré-commercialisation solide.maîtrise foncière jusqu’à la livraison, et adossent leur montage à une pré-commercialisation solide.

Un couple de clients US persons souhaitait acquérir une propriété d’exception dans la Haute-Garonne : 43 hectares, un lac, 730 m² habitables et 11 chambres. Une résidence principale hors normes, pour un profil que la plupart des établissements refusent d’instruire.

Le sujet n’était pas le crédit. C’était la gestion du collatéral après le changement de résidence fiscale. Les revenus continuaient d’arriver des États-Unis, mais l’installation en France fermait la porte à une gestion américaine des actifs. Mal structuré, ce seul point suffisait à faire tomber le dossier.

Nous avons structuré le transfert de collatéral autour du critère de résident français, jusqu’à ce que la banque lise une garantie là où elle percevait un risque. La couverture assurantielle a été organisée en parallèle pour répondre aux exigences du taux d’usure.

Résultat : 1 350 000 € financés sur 18 ans à 3,50 %, adossés à 700 000 € de collatéral nanti et 650 000 € couverts en DC/PTIA. Signé dans les délais, clés en main.

Le contexte

Deux repreneurs souhaitent acquérir un fonds de commerce de restauration en région parisienne, un établissement déjà installé et reconnu sur sa zone. Le projet ne se limite pas au rachat : il intègre un programme de travaux de rénovation destiné à remettre le lieu au goût du jour avant la reprise pleine de l’exploitation. L’acquisition est portée par une société d’exploitation nouvellement créée, elle-même détenue par deux holdings.

Comprendre le montage : société d’exploitation et holdings

Dans une reprise de fonds de commerce, on distingue souvent deux niveaux. La société d’exploitation (l’opérationnel) porte le fonds, emploie le personnel et réalise le chiffre d’affaires. Au-dessus, une ou plusieurs holdings détiennent les titres de cette société d’exploitation. Ce schéma n’est pas un artifice : il permet d’organiser proprement la détention entre associés, de faire remonter les résultats vers le haut de la structure, et de loger les garanties au bon endroit. Pour la banque, c’est aussi un gage de sérieux : le projet est cadré juridiquement avant même la signature du crédit.

L’enjeu du financement

Financer une reprise de ce type suppose de couvrir, dans un même tour de table, deux besoins distincts : le prix d’acquisition du fonds et le coût des travaux. Or, pendant la phase de rénovation, l’établissement ne tourne pas à plein régime, voire pas du tout. Demander à l’emprunteur de rembourser un crédit à plein dès le premier mois reviendrait à l’étrangler avant même que l’activité ne reprenne.

La solution mise en place

Notre partenaire bancaire a mis en place un crédit de 1,3 M€ sur 120 mois. Ce financement inclut 300 K€ de travaux pour améliorer l’outil de travail. Il couvre à la fois l’acquisition du fonds et la rénovation de l’établissement. La durée d’amortissement est de dix ans. Elle est assortie d’une période de préfinancement de douze mois. Cette période permet de réaliser les travaux et de relancer l’exploitation. Les remboursements de capital ne démarrent qu’ensuite.

Le montage s’est accompagné d’une architecture de garanties équilibrée, point souvent décisif pour emporter l’accord de la banque :

• un nantissement du fonds de commerce, garantie naturelle sur l’actif financé ;
• des cautions personnelles et solidaires réparties entre la holding et les dirigeants, chacun à hauteur d’une quote-part définie, ce partage évite de faire peser tout le risque sur une seule tête et démontre l’engagement personnel des repreneurs ;
• une assurance homme-clé couvrant les dirigeants, qui sécurise le prêteur en cas de défaillance d’un acteur central du projet.

Le contexte

Un opérateur marchand de biens acquiert, il y a trois ans, une villa de prestige sur le littoral varois. L’opération suit un schéma classique du métier : achat, réfection complète, puis revente après travaux. Le bien est financé par un crédit bancaire, complété par l’apport d’un partenaire privé.

Comprendre le mécanisme du portage

Dans ce type d’opération, l’opérateur « porte » le bien, c’est-à-dire qu’il en supporte le coût et le financement pendant toute la durée du projet, jusqu’à la revente qui doit rembourser le crédit et dégager la marge. Tant que la vente se réalise dans les délais prévus, l’équilibre tient. Le risque apparaît lorsque ce délai s’allonge : les intérêts courent, et la banque attend son remboursement.

La problématique

Une promesse de vente est signée, avec une signature définitive attendue à l’automne. Mais l’acquéreur conditionnait son achat à la cession de sa propre entreprise, sans pour autant avoir inscrit de condition suspensive de financement au compromis. Sa cession n’aboutissant pas, il ne peut honorer l’acquisition. La vente tombe.

Au même moment, la banque, après trois années de portage, rend le prêt exigible. L’opérateur se retrouve donc à devoir rembourser, en même temps, l’encours bancaire et la dette de son partenaire privé, sans visibilité sur une nouvelle vente, qu’il faut désormais estimer entre neuf et douze mois.

C’est la situation typique où un dossier sain sur le fond bascule en urgence : le bien a de la valeur, mais l’opérateur manque de temps. Vendre dans la précipitation reviendrait à brader.

La solution mise en place

Pour redonner du temps à l’opérateur, nous avons structuré une ligne de financement participatif sur dix-huit mois. Ce refinancement a permis de solder l’exigibilité bancaire. Il a également soldé la dette privée. L’opérateur a pu reprendre la commercialisation du bien sereinement, sans pression de calendrier.

À retenir

Un portage qui se prolonge n’est pas en soi le signe d’une mauvaise opération : c’est souvent un simple décalage de calendrier, provoqué ici par la défaillance d’un acquéreur. Toute la difficulté tient à un point : transformer une exigibilité subie en délai maîtrisé. C’est précisément le rôle d’une solution de refinancement adaptée, préserver la valeur du bien plutôt que de la sacrifier dans l’urgence.

Un asset manager parisien spécialisé dans la revalorisation d’actifs immobiliers souhaitait acquérir un immeuble de bureaux d’environ 2 300 m² situé en plein cœur du 9ème arrondissement de Paris. L’actif, construit dans les années 1970, présentait des prestations en dessous des standards actuels du marché et un loyer moyen significativement en dessous des valeurs locatives de marché. Le départ imminent de deux locataires représentant une part importante des revenus créait une opportunité de réversion locative et de repositionnement complet.

La stratégie portait sur l’acquisition de l’actif, la réalisation d’un programme de travaux de rénovation ambitieux, incluant la réfection de la façade, une isolation par l’extérieur, la rénovation complète des plateaux et des espaces communs, et l’intégration d’une offre de services, puis une cession des surfaces à la découpe.

Nous avons obtenu un financement structuré de 13,6 M€ à hauteur de 65 % LTC et avec une marge de 2,45 % auprès d’une banque spécialisée dans le financement immobilier, sous la forme d’un prêt à impact intégrant des ajustements de marge indexés sur des critères ESG. Le financement couvrait l’acquisition, l’intégralité des capex et des frais financiers sur une durée de 3 ans.