Nos Réalisations

Un chef d’entreprise hongrois, entrepreneur depuis 1995 et résident fiscal en Hongrie, souhaitait acquérir une maison individuelle à Gassin (Var), dans le golfe de Saint-Tropez, pour en faire sa résidence secondaire. Il n’avait aucun crédit en cours.

La difficulté : financer un montant élevé pour un emprunteur dont les revenus et le patrimoine sont hors de France.

Le montage retenu avec notre partenaire bancaire :

• Prêt amortissable de 2 058 000 € sur 15 ans à 3,25 % ; TAEG (taux annuel effectif global) 4,33 %
• Prêt in fine de 882 000 € sur 10 ans à 3,53 % ; TAEG 4,51 %, garanti par le nantissement d’un compte-titres
• Hypothèque de premier rang sur le bien
• Apport de 293 k€, soit environ 9 % du coût total de l’opération

Pourquoi la banque a suivi : des revenus élevés et réguliers depuis de nombreuses années, aucun endettement existant, un projet sans dépendance à des loyers, et des mensualités faibles au regard des revenus.

Carte Financement a accompagné une société de marchand de biens marseillaise, dirigée par un entrepreneur expérimenté à la tête d’un groupe diversifié, dans le financement d’une opération de réhabilitation dans le 9e arrondissement de Marseille.

L’opération porte sur un ensemble immobilier composé de quatre plateaux de bureaux d’une surface totale d’environ 1 230 m², complétés de places de stationnement et de box. Le projet consiste à transformer ces bureaux en 14 appartements entièrement rénovés, commercialisés en vente d’immeuble à rénover (VIR). Toutes les autorisations d’urbanisme et de copropriété sont obtenues et purgées.

Nos équipes ont structuré un prêt marchand de biens de 2 900 000 €, à taux fixe et remboursable in fine. Ce financement a permis à la fois de refinancer les fonds propres mobilisés par le client lors de l’acquisition et de financer l’intégralité du programme de travaux.

La maturité du projet et l’expérience de l’opérateur ont permis de sécuriser un financement adapté au calendrier de l’opération, pour un chiffre d’affaires cible d’environ 6,8 M€.

Carte Financement a accompagné un entrepreneur parisien, fondateur d’un réseau reconnu de galeries dédiées à la location événementielle et éphémère dans le Marais, dans le financement d’un nouveau local commercial destiné à son activité.

L’opération portait sur l’acquisition, via une SCI patrimoniale, de murs commerciaux d’environ 200 m² avec sous-sol, situés dans le 3e arrondissement de Paris, ainsi que sur le financement des travaux d’aménagement réalisés par la société d’exploitation, future locataire du bien dans le cadre d’un bail commercial.

Nos équipes ont structuré un financement en deux volets, auprès d’un même établissement bancaire. Le premier est un prêt immobilier de 2 200 000 € sur 15 ans, avec un différé d’amortissement de 6 mois, porté par la SCI. Le second est un prêt travaux de 300 000 € sur 7 ans, avec une phase de mobilisation de 6 mois, porté par la société d’exploitation.

La solidité du groupe, l’antériorité de l’exploitation et la sécurité locative apportée par le locataire ont permis d’obtenir un accord dans des conditions adaptées au projet.

Structuration d’une ligne obligataire de 580 000 € pour l’acquisition et la réhabilitation complète d’un immeuble de 180 m² en Alsace.

Un financement sur 18 mois, in fine, adossé à une hypothèque de premier rang, couvrant l’intégralité du besoin d’un projet affichant 631 500 € de coût de revient pour un chiffre d’affaires attendu de 850 000 €.

Structurer une ligne obligataire adossée à une garantie hypothécaire de premier rang, sur une durée courte et un remboursement in fine, suppose de bien connaître les critères des financeurs et d’aligner durée, garantie et économie de l’opération. C’est précisément ce travail de structuration que nous menons aux côtés de nos opérateurs.

Carte Financement a accompagné un couple de résidents fiscaux français, de nationalité étrangère. L’opération portait sur l’acquisition de leur résidence principale. Il s’agit d’un hôtel particulier situé dans un quartier résidentiel prisé du 16e arrondissement de Paris.

Les emprunteurs disposent de revenus salariés élevés et réguliers, complétés par des revenus d’activité indépendante. Ils détiennent un patrimoine consolidé de l’ordre de 5,5 M€. Ce patrimoine présente néanmoins une double particularité qui complexifie tout financement classique. D’une part, la composante immobilière est majoritairement située à l’étranger, aux États-Unis et en Asie du Sud-Est. Elle est donc difficilement mobilisable en garantie sur le territoire français. D’autre part, une épargne liquide significative est logée en compte courant. Un profil solide, une acquisition patrimoniale d’exception, mais une structuration bancaire exigeante compte tenu de l’internationalisation des avoirs.

L’opération représente un prix d’acquisition de 4 500 000 €, financé à hauteur de 4 100 000 € par crédit. Le solde est couvert par un apport personnel.

Nous avons structuré le concours bancaire auprès d’un établissement de banque privée. Le montage repose sur un crédit patrimonial in fine :

• un prêt in fine de 4 100 000 €, destiné à financer l’acquisition de la résidence principale ;
• un adossement à une mise en gestion d’actifs, l’emprunteur constituant un dépôt gagé d’un minimum de 2 000 000 € confié en gestion discrétionnaire à l’établissement.

Ce dépôt gagé doit être maintenu sur toute la durée du crédit, pour une valeur de marché minimale de 2 000 000 € et une valeur d’emprunt d’au moins 1 500 000 €.

Le prêt est consenti pour une durée indéterminée. Il est à taux variable indexé sur l’EURIBOR 1 ou 3 mois. S’y ajoute une marge de 1,50 %, dégressive à 1 % dès lors que le compte gagé est alimenté d’un montant complémentaire de 500 000 €. Seuls les intérêts sont réglés en cours de vie du crédit. Le capital est remboursé en totalité à l’échéance. L’ensemble est adossé à une hypothèque de premier rang sur le bien financé. S’y ajoute un gage de premier rang sur un portefeuille-titres. Sa valeur pondérée de couverture doit à tout moment demeurer supérieure aux obligations garanties.

Carte Financement a accompagné une foncière patrimoniale dans le financement de l’acquisition d’un local commercial de plus de 300 m², destiné à accueillir un centre paramédical en région parisienne.

Acquis libre de toute occupation, l’actif devait faire l’objet de travaux d’aménagement préalablement à l’installation du futur exploitant. L’opération reposait sur une séparation claire entre la société propriétaire des murs et la structure exploitant l’activité médicale.

Un dossier présentant une double lecture du risque

Le projet bénéficiait de plusieurs fondamentaux solides : un prix d’acquisition maîtrisé, un apport significatif, un actif adapté à une activité de santé et des investisseurs disposant d’une expérience patrimoniale importante.

La principale difficulté résidait toutefois dans l’analyse du futur locataire.

Celui-ci appartenait à un réseau de cabinets paramédicaux en forte croissance, regroupant plusieurs dizaines de praticiens et réalisant déjà plusieurs centaines de milliers de consultations chaque année. Toutefois, une grande partie des centres avait été ouverte récemment et se trouvait encore en phase de montée en charge.

Les comptes historiques du réseau ne permettaient donc pas encore d’observer pleinement sa rentabilité normative. Les flux financiers disponibles reflétaient notamment :

• les coûts d’ouverture des nouveaux cabinets
• les investissements nécessaires à leur aménagement
• les avances de besoin en fonds de roulement
• les charges liées à la structuration du réseau
• la consommation de trésorerie des sites encore en phase de lancement

À l’inverse, les cabinets les plus matures présentaient déjà des flux d’exploitation plus stabilisés. La trajectoire financière prévoyait un retour à l’équilibre des nouveaux centres dans un délai de 12 à 15 mois.

L’enjeu consistait ainsi à démontrer à la banque que les résultats historiques ne traduisaient pas une faiblesse structurelle du modèle économique, mais les conséquences temporaires d’une stratégie de déploiement rapide.

Le travail réalisé par Carte Financement

Carte Financement a réalisé une analyse détaillée du groupe afin de distinguer :

• la performance des cabinets matures de celle des centres récemment ouverts
• les charges récurrentes des dépenses liées au développement
• le risque immobilier du risque d’exploitation
• la capacité financière du porteur immobilier de celle du futur locataire

Cette analyse a également permis de mettre en avant la taille déjà atteinte par le réseau, la progression régulière de son activité, la présence d’un investisseur institutionnel à son capital et la validation antérieure de son modèle économique par un acteur spécialisé de l’immobilier de santé.

La solution de financement obtenue

À l’issue de cette analyse, Carte Financement a obtenu un prêt immobilier de 700 000 € sur 15 ans, à un taux fixe de 4,65 %.

Le financement comprend une franchise en capital de six mois, permettant d’accompagner la période de travaux et le démarrage du futur centre avant l’entrée en amortissement du prêt.

Carte Financement a également négocié une grille d’indemnités de remboursement anticipé dégressive :

• 3 % au cours des quatre premières années d’amortissement
• 1,5 % de la cinquième à la huitième année
• exonération au-delà de la huitième année

hors cas de rachat du financement par une autre banque.

Cette souplesse constitue un élément important de la structuration, puisqu’elle permet à l’investisseur de conserver une capacité d’arbitrage ou de refinancement à moyen terme, avec un coût de sortie progressivement réduit.

Carte Financement a accompagné une société civile de construction-vente (SCCV) dans le cadre d’une opération de promotion immobilière portant sur la construction d’un ensemble résidentiel de 17 logements d’habitation, situé dans une ville du Val d’Oise.

L’opération est développée sur un terrain de 1 367 m², pour une surface de plancher de 782 m², l’ensemble des logements étant destiné à la vente au détail. La mise en place du concours bancaire a été conditionnée à une pré-commercialisation minimale de 1 800 000 € TTC, matérialisée par des contrats de réservation aux prix de la grille commerciale, assortis des offres de prêt acceptées des acquéreurs.

Le coût total de l’opération (prix de revient total TTC) s’établit à 4 056 K€, pour un chiffre d’affaires prévisionnel (prix de vente TTC) de 4 256 K€, dégageant une marge d’opération de 200 K€. Le plan de financement repose sur 700 K€ de fonds propres (19 %), 1 800 K€ de produits de pré-commercialisation (50 %) et 1 000 K€ de crédit (28 %).

Structuration du financement obtenu :

Nous avons structuré le concours bancaire auprès d’un partenaire bancaire autour de deux volets complémentaires :

• Un crédit d’accompagnement de 1 000 000 € sur 36 mois, destiné à couvrir l’ensemble des dépenses reprises au plan de financement, rémunéré à EUR 3M + 2,50 %, assorti d’une commission d’engagement de 1 % et de frais de dossier de 12 000 €.
• Une garantie financière d’achèvement (GFA) sur une assiette de 760 000 €, indispensable à la commercialisation, rémunérée par une prime de 32 000 € à la remise de l’attestation puis 750 € payables trimestriellement d’avance, et dénouée à réception de l’attestation d’achèvement conforme à l’article R.261-1 du CCH.

L’ensemble est adossé à des garanties communes : hypothèque de 1er rang à hauteur de 1 000 000 €, cautionnement notarié couvrant 100 % de l’engagement, et promesse d’hypothèque au titre de la GFA. L’apport de l’opérateur s’élève à 700 K€.

Cette opération illustre la capacité de Carte Financement à structurer le financement d’opérations de promotion immobilière – en associant crédit d’accompagnement et garantie financière d’achèvement – au bénéfice d’opérateurs maîtrisant leur programme de la maîtrise foncière jusqu’à la livraison, et adossant leur montage à une pré-commercialisation solide.maîtrise foncière jusqu’à la livraison, et adossent leur montage à une pré-commercialisation solide.

Un couple de clients US persons souhaitait acquérir une propriété d’exception dans la Haute-Garonne : 43 hectares, un lac, 730 m² habitables et 11 chambres. Une résidence principale hors normes, pour un profil que la plupart des établissements refusent d’instruire.

Le sujet n’était pas le crédit. C’était la gestion du collatéral après le changement de résidence fiscale. Les revenus continuaient d’arriver des États-Unis, mais l’installation en France fermait la porte à une gestion américaine des actifs. Mal structuré, ce seul point suffisait à faire tomber le dossier.

Nous avons structuré le transfert de collatéral autour du critère de résident français, jusqu’à ce que la banque lise une garantie là où elle percevait un risque. La couverture assurantielle a été organisée en parallèle pour répondre aux exigences du taux d’usure.

Résultat : 1 350 000 € financés sur 18 ans à 3,50 %, adossés à 700 000 € de collatéral nanti et 650 000 € couverts en DC/PTIA. Signé dans les délais, clés en main.