Nos Réalisations

Un couple de clients US persons souhaitait acquérir une propriété d’exception dans la Haute-Garonne : 43 hectares, un lac, 730 m² habitables et 11 chambres. Une résidence principale hors normes, pour un profil que la plupart des établissements refusent d’instruire.

Le sujet n’était pas le crédit. C’était la gestion du collatéral après le changement de résidence fiscale. Les revenus continuaient d’arriver des États-Unis, mais l’installation en France fermait la porte à une gestion américaine des actifs. Mal structuré, ce seul point suffisait à faire tomber le dossier.

Nous avons structuré le transfert de collatéral autour du critère de résident français, jusqu’à ce que la banque lise une garantie là où elle percevait un risque. La couverture assurantielle a été organisée en parallèle pour répondre aux exigences du taux d’usure.

Résultat : 1 350 000 € financés sur 18 ans à 3,50 %, adossés à 700 000 € de collatéral nanti et 650 000 € couverts en DC/PTIA. Signé dans les délais, clés en main.

Le contexte

Deux repreneurs souhaitent acquérir un fonds de commerce de restauration en région parisienne, un établissement déjà installé et reconnu sur sa zone. Le projet ne se limite pas au rachat : il intègre un programme de travaux de rénovation destiné à remettre le lieu au goût du jour avant la reprise pleine de l’exploitation. L’acquisition est portée par une société d’exploitation nouvellement créée, elle-même détenue par deux holdings.

Comprendre le montage : société d’exploitation et holdings

Dans une reprise de fonds de commerce, on distingue souvent deux niveaux. La société d’exploitation (l’opérationnel) porte le fonds, emploie le personnel et réalise le chiffre d’affaires. Au-dessus, une ou plusieurs holdings détiennent les titres de cette société d’exploitation. Ce schéma n’est pas un artifice : il permet d’organiser proprement la détention entre associés, de faire remonter les résultats vers le haut de la structure, et de loger les garanties au bon endroit. Pour la banque, c’est aussi un gage de sérieux : le projet est cadré juridiquement avant même la signature du crédit.

L’enjeu du financement

Financer une reprise de ce type suppose de couvrir, dans un même tour de table, deux besoins distincts : le prix d’acquisition du fonds et le coût des travaux. Or, pendant la phase de rénovation, l’établissement ne tourne pas à plein régime, voire pas du tout. Demander à l’emprunteur de rembourser un crédit à plein dès le premier mois reviendrait à l’étrangler avant même que l’activité ne reprenne.

La solution mise en place

Notre partenaire bancaire a mis en place un crédit de 1,3 M€ sur 120 mois. Ce financement inclut 300 K€ de travaux pour améliorer l’outil de travail. Il couvre à la fois l’acquisition du fonds et la rénovation de l’établissement. La durée d’amortissement est de dix ans. Elle est assortie d’une période de préfinancement de douze mois. Cette période permet de réaliser les travaux et de relancer l’exploitation. Les remboursements de capital ne démarrent qu’ensuite.

Le montage s’est accompagné d’une architecture de garanties équilibrée, point souvent décisif pour emporter l’accord de la banque :

• un nantissement du fonds de commerce, garantie naturelle sur l’actif financé ;
• des cautions personnelles et solidaires réparties entre la holding et les dirigeants, chacun à hauteur d’une quote-part définie, ce partage évite de faire peser tout le risque sur une seule tête et démontre l’engagement personnel des repreneurs ;
• une assurance homme-clé couvrant les dirigeants, qui sécurise le prêteur en cas de défaillance d’un acteur central du projet.

Le contexte

Un opérateur marchand de biens acquiert, il y a trois ans, une villa de prestige sur le littoral varois. L’opération suit un schéma classique du métier : achat, réfection complète, puis revente après travaux. Le bien est financé par un crédit bancaire, complété par l’apport d’un partenaire privé.

Comprendre le mécanisme du portage

Dans ce type d’opération, l’opérateur « porte » le bien, c’est-à-dire qu’il en supporte le coût et le financement pendant toute la durée du projet, jusqu’à la revente qui doit rembourser le crédit et dégager la marge. Tant que la vente se réalise dans les délais prévus, l’équilibre tient. Le risque apparaît lorsque ce délai s’allonge : les intérêts courent, et la banque attend son remboursement.

La problématique

Une promesse de vente est signée, avec une signature définitive attendue à l’automne. Mais l’acquéreur conditionnait son achat à la cession de sa propre entreprise, sans pour autant avoir inscrit de condition suspensive de financement au compromis. Sa cession n’aboutissant pas, il ne peut honorer l’acquisition. La vente tombe.

Au même moment, la banque, après trois années de portage, rend le prêt exigible. L’opérateur se retrouve donc à devoir rembourser, en même temps, l’encours bancaire et la dette de son partenaire privé, sans visibilité sur une nouvelle vente, qu’il faut désormais estimer entre neuf et douze mois.

C’est la situation typique où un dossier sain sur le fond bascule en urgence : le bien a de la valeur, mais l’opérateur manque de temps. Vendre dans la précipitation reviendrait à brader.

La solution mise en place

Pour redonner du temps à l’opérateur, nous avons structuré une ligne de financement participatif sur dix-huit mois. Ce refinancement a permis de solder l’exigibilité bancaire. Il a également soldé la dette privée. L’opérateur a pu reprendre la commercialisation du bien sereinement, sans pression de calendrier.

À retenir

Un portage qui se prolonge n’est pas en soi le signe d’une mauvaise opération : c’est souvent un simple décalage de calendrier, provoqué ici par la défaillance d’un acquéreur. Toute la difficulté tient à un point : transformer une exigibilité subie en délai maîtrisé. C’est précisément le rôle d’une solution de refinancement adaptée, préserver la valeur du bien plutôt que de la sacrifier dans l’urgence.

Un asset manager parisien spécialisé dans la revalorisation d’actifs immobiliers souhaitait acquérir un immeuble de bureaux d’environ 2 300 m² situé en plein cœur du 9ème arrondissement de Paris. L’actif, construit dans les années 1970, présentait des prestations en dessous des standards actuels du marché et un loyer moyen significativement en dessous des valeurs locatives de marché. Le départ imminent de deux locataires représentant une part importante des revenus créait une opportunité de réversion locative et de repositionnement complet.

La stratégie portait sur l’acquisition de l’actif, la réalisation d’un programme de travaux de rénovation ambitieux, incluant la réfection de la façade, une isolation par l’extérieur, la rénovation complète des plateaux et des espaces communs, et l’intégration d’une offre de services, puis une cession des surfaces à la découpe.

Nous avons obtenu un financement structuré de 13,6 M€ à hauteur de 65 % LTC et avec une marge de 2,45 % auprès d’une banque spécialisée dans le financement immobilier, sous la forme d’un prêt à impact intégrant des ajustements de marge indexés sur des critères ESG. Le financement couvrait l’acquisition, l’intégralité des capex et des frais financiers sur une durée de 3 ans.

Terrain avec bail à construction (enseigne automobile) + bâtiment commercial (opérateur retail)

Un investisseur immobilier a confié à Carte Financement deux opérations successives d’acquisition de murs commerciaux dans de grandes zones commerciales des Hauts-de-France, toutes deux à proximité immédiate d’un hypermarché.

La première opération, d’un montant de 1 M€, porte sur un terrain assorti de son droit au bail avec un local de 1 223 m2 occupé par une enseigne nationale de distribution et de services automobiles dans le cadre d’un bail à construction de 30 ans (échéance 2040). Le montage en bail à construction nécessitait une analyse centrée sur la solidité de l’enseigne locataire.

La seconde, d’un montant de 1,1 M€, concerne un bâtiment commercial de 720 m², acquis en situation de transition locative, avec pour enjeu la sécurisation d’un nouveau locataire retail dans des conditions conformes aux exigences bancaires. Sur cette seconde opération, la complexité principale tenait à la vacance locative au moment de l’acquisition : le bien était acquis sans locataire en place, ce qui exposait l’investisseur à un risque de vacance et la banque à une absence temporaire de couverture de la dette. La banque a conditionné le maintien du crédit à la signature d’un bail ferme de 10 ans avec le nouveau locataire avant le 31 décembre 2026, avec un DSCR minimum de 110 %. Passé ce délai, le crédit devenait exigible.

Sur les deux dossiers, Carte Financement a négocié deux prêts de 850 K€ et 1 M€ à 3,3 % (Livret A + 1,8 % avec passage à taux fixe possible au bout de 3 ans) à amortissement constant.

Structure de garanties opération 1 : Hypothèque 1er rang, cession Dailly, caution holding (200 k€), cash réserve nantie (50 k€).

Structure de garanties opération 2 : Hypothèque 1er rang, cession Dailly, caution solidaire des holdings à 100 % sur les 5 premières années, puis ramenée à 200 000 € sur la durée résiduelle.

Nous avons récemment structuré le financement d’une opération de marchand de biens portant sur un ensemble immobilier mixte situé en première couronne parisienne, dans un secteur bénéficiant d’une forte profondeur de marché résidentielle et commerciale.

L’opération reposait sur une stratégie de détention courte avec revente progressive des différents actifs selon les conditions de marché les plus favorables.

Le coût global du projet ressortait à environ 1,5 M€ pour une valorisation cible proche de 2M€, faisant apparaître une marge prévisionnelle d’environ 30 %.

Le financement mis en place a été structuré sous la forme :

• d’une ligne acquisition d’environ 900 k€ ;
• ainsi que d’une ligne d’accompagnement destinée au financement des frais annexes, frais financiers et coûts liés à l’opération.

Le crédit a été accordé sur une durée de 36 mois avec un amortissement in fine indexé sur Euribor 12 mois + 2,80 %.

La structuration retenue permettait également une mobilisation souple de la ligne d’accompagnement afin de financer les frais liés à l’opération dès la phase d’acquisition, optimisant ainsi la gestion de trésorerie du projet.

Cette opération illustre notre capacité à structurer des financements courts termes sur des opérations de marchand de biens présentant des stratégies de sortie multiples et une forte granularité d’actifs.

Un investisseur privé a engagé une opération de marchand de biens portant sur l’acquisition d’une propriété résidentielle située dans une commune premium de l’ouest parisien. L’actif, implanté sur une parcelle de plus de 2 000 m², bénéficie d’un fort potentiel de valorisation foncière grâce à une stratégie de division parcellaire et de sécurisation administrative.

Le projet repose sur la création de deux actifs distincts :

• une maison individuelle conservée sur son terrain ;
• ainsi qu’un terrain à bâtir bénéficiant d’un permis de construire purgé.

L’opération présente un profil de risque maîtrisé dans la mesure où aucun risque de construction n’est porté directement par l’opérateur. La création de valeur repose principalement sur l’optimisation foncière, la sécurisation urbanistique et la revente séparée des lots.

Le coût global de l’opération ressort à environ 2M€ pour une valorisation cible d’environ 2.5M€, faisant apparaître une marge prévisionnelle proche de 24 % sur prix de revient.

Nous avons structuré un financement court terme composé :

• d’une ligne acquisition d’environ 1.7M€ ;
• ainsi que d’une ligne d’accompagnement complémentaire destinée aux frais annexes de l’opération.

Le financement a été mis en place sur une durée de 24 mois avec un amortissement in fine indexé sur Euribor 3 mois + 3 %.

L’un des points différenciants de cette opération réside également dans l’obtention de la ligne d’accompagnement sans commission d’engagement, permettant d’optimiser le coût global du portage financier.

Cette opération illustre la capacité à structurer des financements marchands de biens sur des actifs résidentiels à forte valeur foncière, dans des marchés tendus de l’ouest parisien.

Nous avons accompagné le dirigeant d’un groupe privé dans l’acquisition d’un immeuble de bureaux en pleine propriété, situé dans le 8ème arrondissement de Paris, d’une surface d’environ 925 m². L’actif, entièrement à usage commercial et restructuré entre 2019 et 2021, a été acquis dans le cadre d’une opération portée par la holding patrimoniale du groupe.

L’opération présentait un niveau de compétitivité élevé, le client ayant parallèlement sollicité plusieurs établissements bancaires de premier plan. Carte Financement a su mobiliser un partenaire bancaire offrant des conditions particulièrement adaptées au profil de l’opération.

Le financement mis en place s’élève à 5,5 M€ pour Carte Financement (pour un financement total de 11 M€) sur 15 ans, au taux fixe de 3,50 %, avec un différé d’amortissement de 6 mois permettant d’accompagner la phase d’installation de la société d’exploitation.

Cette opération illustre notre capacité à mettre en concurrence les établissements bancaires, y compris face aux banques historiques du client. En élargissant le champ des interlocuteurs, Carte Financement a obtenu des conditions bien plus compétitives que celles proposées en direct.