Pour l’immobilier, le PLF 2027 contient quatre séries de mesures : dons familiaux, PTZ, location meublée et aides au logement. Aucune n’est encore applicable. Au 27 octobre 2026, le projet de loi de finances est toujours en discussion au Parlement. Ses dispositions peuvent donc encore évoluer. [1]
Pour construire un financement solide, il faut donc distinguer les dispositifs déjà en vigueur des propositions encore débattues. La bonne démarche consiste à bâtir son projet avec les règles actuelles, puis à mesurer l’effet des changements envisagés. Ainsi, une aide annoncée ne doit pas conditionner l’équilibre du financement tant que ses règles ne sont pas définitives.
| À retenir – Le PLF 2027 n’est pas adopté : aucune de ses mesures ne s’applique encore. – Les députés ont voté un plafond temporaire de 100 000 € pour les dons familiaux d’argent en 2027, contre 50 000 € dans le projet initial. – L’exonération de 100 000 € pour financer un logement neuf ou une rénovation énergétique s’applique déjà, mais seulement aux dons faits avant le 31 décembre 2026. – Le PTZ pourrait s’ouvrir aux ménages déjà propriétaires qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans. |
Dons familiaux : quel montant transmettre pour un apport ?
Ce qui s’applique déjà : deux enveloppes cumulables
Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur les donations à chacun de ses enfants, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement peut être utilisé en une ou plusieurs fois, pour de l’argent comme pour d’autres biens. Deux parents peuvent donc transmettre 200 000 € à un enfant sans droits de donation, sous réserve des abattements encore disponibles. [2]
Un second dispositif exonère les dons familiaux de sommes d’argent jusqu’à 31 865 € par donateur et par bénéficiaire, tous les 15 ans. Il suppose notamment que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé. Il se cumule avec l’abattement général. Un enfant majeur peut donc recevoir jusqu’à 131 865 € d’un parent, si les deux enveloppes sont intactes. Le don doit être déclaré dans le mois suivant son versement pour être exonéré. [3]
Ce que propose le PLF 2027 : un plafond relevé et un taux réduit
L’article 4 du projet initial portait temporairement le plafond de 31 865 € à 50 000 €, pour les dons réalisés du 1er janvier au 30 juin 2027. Le 16 octobre, les députés ont porté ce plafond à 100 000 €. Ils ont aussi prolongé la période jusqu’au 31 décembre 2027. [4]
Le même article prévoit un taux unique de 6 % sur certains dons d’argent. Il viserait les descendants majeurs de moins de 50 ans, dans la limite de 100 000 € taxables par donateur et par bénéficiaire. [4a]
Ces votes ne rendent pas les mesures applicables. Ils interviennent en première lecture et peuvent être modifiés au Sénat ou en commission mixte paritaire. De plus, le plafond temporaire ne remplace en aucun cas l’abattement général de 100 000 € : les deux enveloppes sont distinctes.
L’exonération « logement neuf », valable jusqu’au 31 décembre 2026
Indépendamment du PLF 2027, une exonération spécifique vise les dons familiaux d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Elle est plafonnée à 100 000 € par donateur et à 300 000 € par bénéficiaire. Sous six mois, les fonds doivent financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou certains travaux de rénovation énergétique. Le logement doit ensuite rester affecté à cet usage pendant cinq ans. [2]
Cette enveloppe obéit à des conditions propres. Un achat dans l’ancien sans travaux éligibles n’en bénéficie donc pas. Par ailleurs, une prolongation au-delà de 2026 doit figurer dans le texte définitif avant d’être intégrée à un projet 2027. Pour un projet dans le neuf, le calendrier des dons mérite donc d’être étudié dès maintenant.
Synthèse des dispositifs de dons pour un apport
| Dispositif | Plafond | Conditions principales | Statut au 27/10/2026 |
| Abattement parent-enfant | 100 000 € par parent et par enfant | Tous biens, renouvelable tous les 15 ans | En vigueur |
| Don familial de sommes d’argent | 31 865 € | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, déclaration sous un mois | En vigueur |
| Don pour un logement neuf ou une rénovation | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | Fonds affectés sous six mois, usage du logement pendant cinq ans | En vigueur jusqu’au 31/12/2026 |
| Plafond temporaire du don familial | 50 000 € (projet), 100 000 € (vote des députés) | Dons réalisés en 2027 | En discussion |
| Taux réduit sur les dons d’argent | 6 % dans la limite de 100 000 € taxables | Descendants majeurs de moins de 50 ans | En discussion |
Sources : impots.gouv.fr ; projet de loi de finances pour 2027 et amendements adoptés le 16 octobre 2026.
Pour un apport immobilier, il faut reconstituer l’historique des donations et vérifier les montants encore disponibles. La traçabilité des fonds doit aussi être organisée avec le notaire, parce que la banque demandera l’origine de l’apport.
PTZ 2027 : une ouverture aux jeunes parents déjà propriétaires
L’article 7 du projet crée une dérogation à la condition de primo-accession du prêt à taux zéro. Elle viserait les ménages qui attendent un enfant ou qui ont la charge effective d’un enfant de moins de trois ans. Certains ménages déjà propriétaires pourraient ainsi accéder au PTZ, y compris s’ils en ont déjà bénéficié. [5]
Cette possibilité ne serait mobilisable qu’une fois par bénéficiaire. Les autres conditions du dispositif, notamment de ressources et de localisation, resteraient à respecter.
Pour une famille qui veut s’agrandir, cette piste pourrait modifier la répartition entre apport, crédit bancaire et prêt aidé. Elle reste toutefois une proposition. C’est pourquoi il convient d’étudier dès maintenant le budget d’acquisition, les frais, les travaux et les charges futures. Le plan de financement sera ensuite actualisé une fois les règles fixées.
Location meublée : le plafonnement de l’amortissement envisagé
Le projet initial encadre l’amortissement des logements loués en location meublée non professionnelle (LMNP). Il prévoit un taux maximal de 2,5 % et un plafond de déduction de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ces seuils seraient abaissés à 1,5 % et 5 000 €. [5]
Certaines résidences et certains établissements seraient exclus de ce plafonnement. Le report des amortissements serait également modifié, avec un régime transitoire pour les stocks antérieurs à 2027. Ces dispositions restent soumises à la discussion parlementaire.
Pour apprécier un investissement, il faut donc comparer plusieurs hypothèses de fiscalité. Le rendement brut ne suffit pas : financement, charges, entretien, vacance et impôt déterminent ensemble l’effort d’épargne réel. Une simulation actualisée permet ainsi de vérifier que l’opération reste soutenable si l’avantage fiscal se réduit.
APL et rénovation énergétique : des ajustements proposés
Le Gouvernement propose de ne pas revaloriser certains paramètres de dépenses de logement des APL en 2027. À partir de septembre 2027, les foyers les plus aisés devraient aussi choisir entre APL étudiantes et avantage fiscal parental. [6]
En rénovation énergétique, la présentation budgétaire annonce un recentrage de l’Anah sur la rénovation globale et le logement collectif. L’accompagnement France Rénov’ serait maintenu. Il s’agit d’orientations, à distinguer des aides effectivement ouvertes au moment du projet. [6]
Comment préparer son financement avant le vote définitif
Avant de signer, l’enjeu est de disposer d’un budget complet et documenté. Trois vérifications permettent de décider avec davantage de visibilité :
- faire vérifier l’apport familial : montants disponibles, calendrier des dons et justificatifs ;
- chiffrer les travaux et les frais annexes, notamment pour un achat dans l’ancien ;
- tester plusieurs mensualités, avec et sans les mesures encore en discussion.
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Sources et références
Sources officielles consultées le 27 octobre 2026. Les renvois [4] regroupent le texte initial et les deux amendements cités. Les propositions pour 2027 restent subordonnées au texte définitif et à ses dates d’application.
[1] Assemblée nationale — Dossier législatif du PLF 2027
[2] Direction générale des finances publiques — Abattements et exonération temporaire liée au logement
[3] Direction générale des finances publiques — Dons familiaux de sommes d’argent
[4a] Assemblée nationale — Projet initial du PLF 2027, article 4
[4b] Assemblée nationale — Amendement I-273 adopté le 16 octobre 2026
[4c] Assemblée nationale — Amendement I-3087 adopté le 16 octobre 2026
[5] Assemblée nationale — Rapport n° 3291, tome II, volume 1, commentaire de l’article 7
[6] Ministère de l’Économie — Présentation des mesures proposées pour 2027
